Bis wann du einen Mangel rügen musst

Bei Arbeiten an einem Bauwerk hast du 60 Tage Zeit, einen Mangel zu rügen, wenn der Werkvertrag ab dem 1. Januar 2026 geschlossen wurde (Art. 367 Abs. 1bis OR). Bei älteren Verträgen und bei beweglichen Werken wie einem Möbelstück bleibt es bei der Sofortrüge. Wer zu spät rügt, dessen Werk gilt als genehmigt (Art. 370 Abs. 2 OR).

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Auf einen Blick

• Unbewegliches Werk, Vertrag ab dem 1. Januar 2026: 60 Tage ab dem Ende der Prüfung, eine kürzere Vereinbarung ist unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis OR). [3][1]
• Versteckter Mangel am unbeweglichen Werk, Vertrag ab dem 1. Januar 2026: 60 Tage ab der Entdeckung (Art. 370 Abs. 4 OR). [3]
• Bewegliches Werk ohne Einbau, und jeder Vertrag von vor dem 1. Januar 2026: Sofortrüge, Richtwert sieben Tage (Art. 367 Abs. 1 OR, Urteil 4A_53/2012, E. 5.1). [3][7]
• Verjährung: fünf Jahre ab Abnahme beim unbeweglichen Werk, zwei Jahre beim beweglichen (Art. 371 Abs. 1 und 2 OR). [3]
• Wohnungsrückgabe: Art. 267a OR blieb unverändert, dort gilt weiterhin «sofort», ohne Stichtag. [3]

Was zwischen Ablieferung und Verjährung passiert

Nehmen wir zwei Verträge, die im März 2026 mit demselben Betrieb geschlossen werden, einen über den Anstrich von Treppenhaus und Fassade, einen über das Lackieren eines freistehenden Gartenzauns. Die Bestellerin ist beide Male dieselbe, beide Werke werden Ende Mai abgeliefert.

Beim Zaun bleibt es bei der Sofortrüge und bei zwei Jahren Verjährung, weil er kein Bauwerk ist und in keines eingebaut wird (Art. 367 Abs. 1 und Art. 371 Abs. 1 OR). [3] Am Haus greifen 60 Tage und fünf Jahre, sofern der Anstrich als Arbeit am unbeweglichen Werk gilt; diese Zuordnung entscheidet der Einzelfall, dazu haben wir keine Rechtsprechung ausgewertet. Die Frist beginnt mit dem Ende der Prüfung, praktisch mit der Ablieferung Ende Mai. Im Gesetz steht der Startpunkt nicht; er stützt sich auf die Medienmitteilung des Bundesrats und Art. 367 Abs. 1 OR. [3][4]

Im September platzt an der Fassade Farbe ab, was im Mai niemand sehen konnte. Für einen solchen versteckten Mangel beginnt die Frist erst mit der Entdeckung (Art. 370 Abs. 4 OR). [3] Hätte die Bestellerin dieselben Verträge im Dezember 2025 unterschrieben, wäre auch am Haus die Sofortrüge massgeblich. [2] An die Stelle von zwei Monaten tritt dann der Richtwert von sieben Tagen, und Richtwert heisst: Das Bundesgericht stellt auf die Art des Mangels ab und misst kürzer, wo Zuwarten den Schaden vergrössert. [7][6]

Nach der Rüge geht es nicht mehr über die Zeit, sondern über die Rechte. Bei einem Werk, das sich nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernen lässt, also praktisch bei jedem Bauwerk, ist die Rückgabe ausgeschlossen (Art. 368 Abs. 3 OR). Dir bleiben der Abzug am Lohn entsprechend dem Minderwert und die unentgeltliche Verbesserung, diese nur, soweit sie dem Unternehmer keine übermässigen Kosten verursacht, dazu bei Verschulden Schadenersatz. [3]

Womit die Fristen zu laufen beginnen

Art. 367 Abs. 1bis OR lautet in den ersten zwei Sätzen: «Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam.» [3] Für versteckte Mängel steht das Gegenstück in Art. 370 Abs. 4 OR: «Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen.» [3] Beide gelten für Verträge ab dem 1. Januar 2026. [1][2]

Welcher Startpunkt gilt, entscheidet die Vorfrage, ob der Mangel offen oder versteckt war. Die Botschaft: «Erkennbare Mängel (sog. ‹offene› Mängel) sind sofort nach Abschluss der Prüfung zu rügen und Mängel, welche bei der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfung nicht erkennbar waren (sog. ‹versteckte› oder ‹geheime› Mängel), sofort nach ihrer Entdeckung zu rügen (‹Sofort Rüge›).» [2] Die Kennzeichnung dieser Wörter stammt aus dem Original; der Klammerzusatz zeigt, dass die Passage die Pflicht des alten Rechts beschreibt. An der Systematik hat die Revision nichts geändert, verlängert wurde allein die Frist. [2] Wie diese Vorfrage zu beantworten ist, führt Offener oder versteckter Mangel aus.

Die Medienmitteilung des Bundesrats nennt für offene Mängel am unbeweglichen Werk «60 Tage seit Ablieferung des Werks». [4] Im Gesetzestext von Absatz 1bis steht der Startpunkt nicht. [3]

Wie lange du danach Zeit hast

Rügefrist und Verjährungsfrist sind zwei verschiedene Dinge, und die Verwechslung kostet Ansprüche. Die Rügefrist betrifft die Anzeige gegenüber dem Unternehmer, die Verjährungsfrist die Durchsetzbarkeit eines rechtzeitig gerügten Anspruchs vor Gericht. [2][3] Das Bild der Uhr hat hier seine Grenze: Eine Uhr lässt sich anhalten, die Rügefrist nicht. Sie ist nach der Botschaft eine Verwirkungsfrist, und diese Fristen können «grundsätzlich weder unterbrochen noch gehemmt werden.» [2] Die Verjährung dagegen lässt sich unterbrechen, nach Art. 135 OR etwa durch Anerkennung der Forderung oder durch Schuldbetreibung. [3] Beide Fristen musst du einhalten: Eine Rüge nützt nichts, wenn der Anspruch danach verjährt, und eine Klage nichts, wenn vorher niemand gerügt hat. [2]

Eine falsche Angabe kursiert zum Alter der Verjährungsregel. Art. 371 Abs. 1 und 2 OR stammen aus der Revision vom 16. März 2012 und gelten seit dem 1. Januar 2013. Neu 2026 ist der erste Satz von Absatz 3, wonach die Fünfjahresfrist nicht zulasten des Bestellers abgeändert werden kann; er wurde dem bestehenden zweiten Satz vorangestellt. Die Fassung mit Stand 1. Januar 2025 zeigt Absatz 3 noch mit einem einzigen Satz, dem heutigen zweiten. [10][1] Ob dieser zwingende Charakter auch Altverträge erfasst, ist offen: Die Botschaft erläutert das Übergangsrecht für die Rügefrist und für das Nachbesserungsrecht, zu diesem Satz sagt sie nichts. [2]

Ein weiterer Irrtum stammt aus der Entwurfsphase: Ältere Texte von 2022 bis 2024 beschreiben die neue Rügefrist teilweise noch als vollständig dispositiv, so wie die Botschaft sie vorgeschlagen hatte. [2] Das Parlament hat verschärft, im Gesetz steht «Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam». [1][3] Eine Verlängerung zugunsten des Bestellers bleibt zulässig.

Was die SIA 118 an den Fristen ändert

Steht in einer Offerte «zwei Jahre Garantie», ist zu klären, welche der zwei Fristen gemeint ist. Eine Frist namens Garantiefrist kommt weder im Obligationenrecht vor noch in den Bestimmungen, die die Botschaft aus der SIA-Norm 118 wiedergibt. [2][3]

Die SIA-Norm 118 gilt nicht von selbst. Die Botschaft hält fest: «Solche Musterverträge sind in der Regel als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu qualifizieren und gelten nur, soweit sie von den Parteien übernommen wurden.» [2] Steht sie im Vertrag, verschiebt sie die Fristen zugunsten des Bestellers: Art. 172 Abs. 1 der Norm sieht eine Rügefrist von zwei Jahren vor, und nach Art. 169 hat der Bauherr innerhalb der ersten zwei Jahre nach der Abnahme den Vorrang des Nachbesserungsrechts. [2] Wie sich ihre Sofortrüge-Regel für das dritte bis fünfte Jahr nach der Abnahme zur neuen Mindestfrist verhält, ist offen; die Botschaft deutet die Frage nur an. Alle Angaben dieses Abschnitts stammen aus der Botschaft, nicht aus der Norm selbst. Was die Abnahme auslöst, steht unter Abnahme nach SIA 118.

Beim Nachbesserungsrecht hat die Revision einen Riegel eingezogen. Art. 368 Abs. 2bis OR: «Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft.» [3] Auch hier entscheidet das Vertragsdatum, und diesmal sagt es die Botschaft ausdrücklich: «Unter altem Recht erfolgte Wegbedingungen von Gewährleistungsansprüchen bleiben somit in den allgemeinen Schranken auch unter neuem Recht wirksam.» [2] Wer 2024 unterschrieben hat, dem nützt Absatz 2bis nichts.

Wenn die Frist durch ist, gilt das Werk als genehmigt

Die Folge steht im Gesetz. Art. 370 Abs. 2 OR: «Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt.» [3] Nach Absatz 1 ist der Unternehmer damit von seiner Haftpflicht befreit, soweit es nicht um Mängel geht, die bei der Prüfung nicht erkennbar waren oder absichtlich verschwiegen wurden. [3]

Zwei Fehler kosten den Anspruch, ohne dass jemand die Frist bewusst verstreichen lässt.

Der erste ist das Zuwarten bei einem Mangel, der sich ausweitet. Das Bundesgericht misst die Frist nach der Art des Mangels und hält fest, «dass die Rügefrist kurz zu bemessen ist, wenn es sich um einen Mangel handelt, bei dem die Gefahr besteht, dass ein Zuwarten zu einem grösseren Schaden führen kann.» Eine erst fünf Wochen nach der Entdeckung erhobene Rüge war verspätet. [6]

Der zweite Fehler steckt im Wortlaut der Rüge. Eine Liste, die den Mangel nicht benennt, ist keine Rüge. In einem Streit um Gipser- und Malerarbeiten aus zwei Werkverträgen über CHF 410'000 und CHF 40'000, die unter der SIA-Norm 118 standen, verlangte das Bundesgericht, die Rüge müsse «sachgerecht substanziiert» sein und die Mängel «genau angeben». Mehrere Positionen der Mängellisten genügten dem nicht, weil die Unternehmerin nicht «ohne Mühe hätte erkennen können, an welchen Mängeln sich die Bestellerin störte». Die Beschwerde wurde abgewiesen. [8] Der Vertrag stammt von 2018; der Entscheid sagt nichts über die Länge der neuen Frist, wohl aber darüber, wie genau eine Rüge sein muss.

Wie Gerichte die neuen Bestimmungen auslegen werden, ist offen; ein Entscheid dazu ist uns nicht bekannt. Weitere Entscheide zitiert die Botschaft, wir haben sie nicht geprüft und führen sie nicht als Beleg. [9]

Die Wohnungsrückgabe folgt einer anderen Regel

Art. 267a OR wurde von der Revision nicht berührt und lautet unverändert: «1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. 2 Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. 3 Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.» [3]

Die Mängelrüge im Mietrecht geht vom Vermieter an den Mieter und betrifft den Zustand bei der Rückgabe. Eine 60-Tage-Frist kennt sie nicht, unabhängig vom Datum des Mietvertrags. [3] Verpasst der Vermieter sie, verliert er seine Ansprüche für die erkennbaren Mängel; verpasst der Besteller eines Werks seine Rüge, gilt das Werk als genehmigt. Was bei der Wohnungsabgabe an Malerarbeiten geschuldet ist, steht unter wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Meldet umgekehrt ein Mieter einen Mangel, gilt Art. 259b OR, und dort entscheidet die Schwere. Beseitigt der Vermieter einen ihm bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt; vermindert er sie nur, ohne sie erheblich zu beeinträchtigen, kann der Mieter ihn auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Kleine Ausbesserungen trägt der Mieter nach Art. 259 OR selbst, und wer ohne Mangel neu streichen lassen will, braucht nach Art. 260a OR die schriftliche Zustimmung des Vermieters. [3] Innert welcher Frist ein Mieter einen Mangel nach dem Einzug melden muss, steht in keiner der Mietrechtsquellen unten, und in welcher Form die Meldung zu erfolgen hat, ebenso wenig. Sicher ist nur, dass die 60 Tage aus dem Werkvertragsrecht dafür nicht gelten. [3]

Beauftragt ein Mieter selbst einen Maler, ist er in diesem Vertrag Besteller. Dort gilt Werkvertragsrecht samt der neuen Frist, sofern der Vertrag ab dem 1. Januar 2026 geschlossen wurde und ein unbewegliches Werk betrifft; sein Kostenersatz gegenüber dem Vermieter richtet sich nach Mietrecht. Diese Verknüpfung ist unsere Ableitung aus zwei je für sich belegten Normkomplexen. [3]

Was du jetzt erledigen kannst

Sieh zuerst im Vertrag nach, wann er unterschrieben wurde, nicht wann die Arbeiten begonnen haben. Vor dem 1. Januar 2026 gilt die Sofortrüge, ab diesem Tag die 60 Tage, sofern das Werk unbeweglich ist. Bei einem beweglichen Werk bleibt es in jedem Fall bei der Sofortrüge. [2][3]

Halte danach fest, wann das Werk abgeliefert wurde, und bei einem Mangel, den du erst später siehst, wann du ihn entdeckt hast. Die Verjährung läuft ab der tatsächlichen Abnahme, nicht ab einem vereinbarten Fertigstellungstermin. [6]

Die Rüge nennt jeden Mangel einzeln, mit Ort und Beschreibung, so genau, dass der Betrieb ohne Mühe erkennt, worum es geht. [8] Zur Form schweigen unsere Quellen; schriftlich und mit Datum ist ein Rat, keine Pflicht.

Für deine Frist zählt im Vertragstext eine einzige Klausel: Eine kürzere Rügefrist als 60 Tage ist beim unbeweglichen Werk unwirksam. [3] Dass ein Vertrag ab 2026 auch die Nachbesserung nicht mehr ausschliessen kann und ein älterer das noch darf, hängt nicht an der Frist, sondern am Stichtag; die weiter oben verlinkte Seite zum anwendbaren Recht geht beide Klauseln durch. [2][3] Welche Rechte dir offenstehen, steht unter deine Rechte bei mangelhaften Malerarbeiten. Die KBOB hat am 26. Februar 2026 aktualisierte Vertragsvorlagen publiziert; ihren Inhalt haben wir nicht ausgewertet. [5]

Verwandte Begriffe

• Rechte bei mangelhaften Malerarbeiten (Art. 368 OR): Was du bei mangelhaften Malerarbeiten verlangen kannst
• gilt das neue Werkvertragsrecht auch für alte Verträge: Welches Recht für deinen Vertrag gilt
• Werkvertrag OR 363 / Abnahme nach SIA 118: Die SIA 118 gilt nur, wenn sie im Vertrag steht
• Bauhandwerkerpfandrecht: Was das Bauhandwerkerpfandrecht sichert und wann es verfällt
• Malerarbeiten bei Auszug, wer zahlt: Wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt
• Offener und versteckter Mangel (Art. 370 OR): Offener oder versteckter Mangel

Quellen

1. Fedlex: «Obligationenrecht (Baumängel)», Änderung vom 20. Dezember 2024, Amtliche Sammlung AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026.
2. Fedlex: Botschaft des Bundesrates zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel) vom 19. Oktober 2022, BBl 2022 2743.
3. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
4. admin.ch: Medienmitteilung des Bundesrats «Baumängel: Neue Regeln gelten ab dem 1. Januar 2026», publiziert am 30. April 2025.
5. KBOB: «Neue Bestimmungen im Werkvertragsrecht: Aktualisierte Vertragsvorlagen 2026 verfügbar», publiziert am 26. Februar 2026.
6. Schweizerisches Bundesgericht: BGE 118 II 142, Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Februar 1992, Erwägungen 3b und 4.
7. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_53/2012 vom 31. Juli 2012, Erwägung 5.1.
8. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_452/2022 vom 16. März 2023, Erwägungen 6.3 und 6.4.1.
9. Schweizerisches Bundesgericht: weitere in der Botschaft zitierte Entscheide zur Sofortrüge und zum Übergangsrecht, darunter 4A_251/2018, 4A_231/2016, BGE 107 II 172, BGE 140 III 406 und BGE 138 III 662.
10. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, archivierte Zeitpunktfassung mit Stand 1. Januar 2025, also unmittelbar vor Inkrafttreten der Revision.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Fällt der erste Betrieb für die Nachbesserung aus, schreibst du die Arbeit über uns aus, und Malerbetriebe bezahlen malerofferte.ch für diese Anfrage. Auf deine Frist hat das keinen Einfluss: Die 60 Tage bei Arbeiten an einem Bauwerk stehen in Art. 367 Abs. 1bis OR und laufen ab der Ablieferung, nicht ab dem Tag, an dem ein neues Angebot bei dir liegt.