Welches Recht für deinen Vertrag gilt

Welches Recht für deinen Vertrag gilt, entscheidet der Tag der Unterschrift. Wer ab dem 1. Januar 2026 unterschrieben hat, steht unter dem revidierten Werkvertragsrecht mit seiner längeren Rügefrist. Ältere Verträge bleiben unter dem alten Recht, auch wenn erst 2026 gearbeitet wurde und der Mangel erst später auftritt (Art. 367 Abs. 1bis OR).

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Auf einen Blick

• Der Stichtag ist der 1. Januar 2026, und er zählt für den Vertragsschluss, nicht für die Ausführung und nicht für die Entdeckung des Mangels. [2]
• Für die Länge der Rügefrist und für das zwingende Nachbesserungsrecht erläutert die Botschaft das Übergangsrecht ausdrücklich (Art. 367 Abs. 1bis, Art. 368 Abs. 2bis OR). [2]
• Für die zwingende Fünfjahresfrist aus Art. 371 Abs. 3 Satz 1 OR fehlt sie, und ihr zwingender Charakter bleibt damit für Verträge von vor 2026 ungeklärt. [2][3]
• Auch bei einem Vertrag ab 2026 gelten die 60 Tage nur beim unbeweglichen Werk oder bei einem bestimmungsgemäss darin verbauten Bestandteil (Art. 367 Abs. 1bis OR). [3]

Drei Neuerungen, und nur zwei sind ausdrücklich zugeordnet

Die Revision ändert drei Dinge, die dich als Besteller betreffen. Erstens die Länge der Rügefrist beim unbeweglichen Werk, 60 Tage statt sofort (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR). Zweitens das Nachbesserungsrecht bei Bauten, das sich im Voraus nicht mehr wegbedingen lässt (Art. 368 Abs. 2bis OR). Drittens die Fünfjahresfrist, die nicht mehr zulasten des Bestellers abgeändert werden darf (Art. 371 Abs. 3 Satz 1 OR). [1][3]

Beim Nachbesserungsrecht sagt die Botschaft, eine Rückwirkung wäre «nicht durch ein hinreichendes öffentliches Interesse gerechtfertigt», und zieht daraus die Folge: «Unter altem Recht erfolgte Wegbedingungen von Gewährleistungsansprüchen bleiben somit in den allgemeinen Schranken auch unter neuem Recht wirksam.» [2] Wer 2024 unterschrieben hat, kann sich also nicht auf Art. 368 Abs. 2bis OR berufen. Was dir nach einer Rüge zusteht, steht unter deine Rechte bei mangelhaften Malerarbeiten.

Beim dritten Punkt hört der Beleg auf. Der Satz «Die Verjährungsfrist von fünf Jahren kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden» steht seit dem 1. Januar 2026 in Art. 371 Abs. 3 OR, und die Fassung mit Stand 1. Januar 2025 kennt ihn noch nicht. [3][10] In der Botschaft kommt er an keiner Stelle vor, auch nicht in der wortgleichen Fassung für den Käufer. Das spricht dafür, dass ihn erst das Parlament eingefügt hat. Für dich heisst das: Ob dieser zwingende Charakter auch Altverträge erfasst, ist nicht belegt. Dieselbe Übergangslogik liegt nahe, wir führen sie aber nicht als gesicherte Aussage. [2]

Was für einen Vertrag von vor 2026 gilt

Bei einem Vertrag von vor dem 1. Januar 2026 bleibt es bei der Pflicht zur Sofortrüge, auch wenn der Mangel erst später auftritt. Die Botschaft schreibt: «Für solche Verträge gilt also auch nach Inkrafttreten des neuen Rechts die Pflicht zur Sofort Rüge, was besonders bei versteckten Mängeln relevant sein wird.» [2] Wie lang «sofort» bei einem solchen Altvertrag ist, sagt das Gesetz nicht. Das Bundesgericht hält für diese Sofortrüge «eine siebentägige Rügefrist für angemessen», als Richtwert und nicht als starre Regel. [7] Wächst der Schaden mit dem Zuwarten, misst es kürzer, denn die Frist ist «kurz zu bemessen ..., wenn es sich um einen Mangel handelt, bei dem die Gefahr besteht, dass ein Zuwarten zu einem grösseren Schaden führen kann.» [6]

Am härtesten trifft das den versteckten Mangel. Unter altem Recht muss die Anzeige «sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls das Werk auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt» (Art. 370 Abs. 3 OR). [3] Aus wenigen Tagen werden bei einem Vertrag ab 2026 sechzig (Art. 370 Abs. 4 OR). [3] Wann ein Mangel als versteckt gilt und wann nicht, klärt Offener oder versteckter Mangel.

Was nicht am Vertragsdatum hängt

Drei Dinge entscheidet der Stichtag nicht.

Das eine ist die Art des Werks. Die 60 Tage gelten nach dem Gesetzeswortlaut «bei einem unbeweglichen Werk», dazu für ein bewegliches Werk, das bestimmungsgemäss darin verbaut wurde, und für eine Architekten- oder Ingenieurleistung als Grundlage dafür (Art. 367 Abs. 1bis OR). [3] Für ein rein bewegliches Werk, etwa einen lackierten freistehenden Gartenzaun, bleibt es bei Art. 367 Abs. 1 OR und damit bei der Sofortrüge, auch bei einem Vertrag von 2026. [3][7] Absatz 1 blieb bei der Revision unverändert, Absatz 1bis kam neben ihn. Ob ein einzelner Malerauftrag zum unbeweglichen Werk zählt, entscheidet der Einzelfall; Rechtsprechung dazu haben wir nicht ausgewertet. Welche Frist zu welchem Werk gehört, steht unter Mängelrüge und Fristen.

Das zweite sind die Verjährungsfristen. Zwei Jahre beim beweglichen und fünf Jahre beim unbeweglichen Werk stehen in Art. 371 Abs. 1 und 2 OR, und diese Absätze stammen aus der Revision vom 16. März 2012, in Kraft seit dem 1. Januar 2013. [3] Sie gelten unabhängig davon, ob dein Vertrag von 2025 oder von 2026 ist. Neu an Art. 371 OR ist allein der erste Satz von Absatz 3. [3][10]

Das dritte ist die Wohnungsrückgabe. Art. 267a OR blieb von der Revision unberührt, dort muss der Vermieter Mängel weiterhin «sofort melden», ohne Stichtag und ohne 60 Tage. [3] Wer nach einem Auszug für den Anstrich aufkommt, klärt wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Zwei Verträge, dieselbe Arbeit, zwei Fristen

Ein Malerbetrieb hätte zwei Treppenhäuser zu streichen, dieselbe Arbeit für zwei Kunden. Der eine Vertrag wäre am 12. Dezember 2025 unterschrieben worden, der andere am 8. Januar 2026, abgeliefert würde beides am 20. März 2026.

Für den zweiten Vertrag gilt neues Recht. Zählt der Anstrich als Arbeit am unbeweglichen Werk, hat dieser Kunde 60 Tage, gerechnet ab dem Ende der Prüfung und damit praktisch ab der Ablieferung, also bis zum 19. Mai 2026 (Art. 367 Abs. 1bis OR). [3] Dass die Frist mit der Ablieferung beginnt, steht so nicht im Gesetzestext; es folgt aus Art. 367 Abs. 1 OR und aus der Medienmitteilung des Bundesrats, die von «60 Tage seit Ablieferung des Werks» spricht. [3][4] Für den ersten Vertrag gilt altes Recht, dort ist sofort zu rügen, mit dem Richtwert von sieben Tagen also bis etwa zum 27. März 2026. [2][7] Gleiche Arbeit, derselbe Ablieferungstag, und zwischen den beiden Fristenden liegen fast zwei Monate.

Zeigt sich im September ein Mangel, den im März niemand sehen konnte, wiederholt sich der Unterschied: Beim Vertrag von 2026 laufen ab der Entdeckung 60 Tage (Art. 370 Abs. 4 OR), beim Vertrag von 2025 gilt auch dann die Sofortrüge (Art. 370 Abs. 3 OR). [3] Der Fall vergleicht nur die Rügefristen. Die Verjährung läuft in beiden Fällen gleich, weil sie nicht am Vertragsdatum hängt.

Was du in deinem Vertrag nachsiehst

Sieh zuerst nach, wann unterschrieben wurde. Liegt das Datum vor dem 1. Januar 2026, gilt die Sofortrüge mit dem Richtwert von sieben Tagen, unabhängig davon, wann gearbeitet wurde. [2][7] Liegt es danach, gelten 60 Tage, sofern es um ein unbewegliches Werk geht. [3]

Sieh danach nach zwei Klauseln. Eine vereinbarte Rügefrist unter 60 Tagen ist beim unbeweglichen Werk unwirksam, aber erst im Vertrag ab 2026 (Art. 367 Abs. 1bis OR). [3] Ein Ausschluss der unentgeltlichen Verbesserung ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft und der Vertrag ab 2026 geschlossen wurde; im älteren Vertrag hält eine solche Klausel. [2][3]

Wie die Gerichte mit den neuen Bestimmungen umgehen, lässt sich noch nicht sagen: In unserer Recherche ist kein Entscheid dazu aufgetaucht. Wer bei einem Vertrag von Ende 2025 unsicher ist, rügt nach der kürzeren Frist: Das schadet unter neuem Recht nicht, unter altem rettet es den Anspruch.

Verwandte Begriffe

• Werkvertrag OR 363 / Abnahme nach SIA 118: Die SIA 118 gilt nur, wenn sie im Vertrag steht
• Gültigkeit einer mündlich angenommenen Offerte: Eine mündliche Abmachung mit dem Maler ist gültig
• Offener und versteckter Mangel (Art. 370 OR): Offener oder versteckter Mangel
• Werklohn nicht bezahlt: Eine offene Malerrechnung verjährt erst nach fünf Jahren
• Geltung der SIA 118 im einzelnen Werkvertrag: Gilt die SIA 118 automatisch für deinen Auftrag?

Quellen

1. Fedlex: «Obligationenrecht (Baumängel)», Änderung vom 20. Dezember 2024, Amtliche Sammlung AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026.
2. Fedlex: Botschaft des Bundesrates zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel) vom 19. Oktober 2022, BBl 2022 2743.
3. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
4. admin.ch: Medienmitteilung des Bundesrats «Baumängel: Neue Regeln gelten ab dem 1. Januar 2026», publiziert am 30. April 2025.
5. Schweizerisches Bundesgericht: BGE 118 II 142, Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Februar 1992, Erwägung 3b.
6. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_53/2012 vom 31. Juli 2012, Erwägung 5.1.
7. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, archivierte Zeitpunktfassung mit Stand 1. Januar 2025, also unmittelbar vor Inkrafttreten der Revision.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

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Ein Wechsel des Betriebs wegen eines Mangels aus einem älteren Vertrag bringt uns eine Anfrage, für die Malerbetriebe malerofferte.ch bezahlen. An der Rechtsfrage ändert das nichts: Über das anwendbare Recht entscheidet der Tag der Unterschrift, und dieser Tag steht fest, bevor irgendein neues Angebot bei dir liegt.