Die SIA 118 gilt nur, wenn sie im Vertrag steht

Die SIA-Norm 118 ist kein Gesetz. Nach der Botschaft des Bundesrats ist sie in der Regel eine allgemeine Geschäftsbedingung und gilt nur, soweit du und der Betrieb sie in den Werkvertrag übernommen habt. Ohne diese Übernahme zählt allein das Obligationenrecht: prüfen und rügen nach Art. 367 OR, Verjährung ab der Abnahme nach Art. 371 OR.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Auf einen Blick

• Die SIA 118 gilt nur, soweit die Parteien sie übernommen haben; ohne Übernahme bleibt es beim Obligationenrecht. [2]
• Mit der Abnahme beginnt die Verjährung: fünf Jahre beim unbeweglichen Werk, zwei Jahre beim beweglichen (Art. 371 Abs. 1 und 2 OR), gerechnet ab der tatsächlichen Abnahme. [3][5]
• Wer die Prüfung unterlässt, genehmigt stillschweigend und verliert die Ansprüche für die erkennbaren Mängel (Art. 370 Abs. 1 und 2 OR). [3]
• Ist die Norm übernommen, beträgt die Rügefrist nach ihrem Art. 172 Abs. 1 zwei Jahre statt der gesetzlichen 60 Tage. [2]
• Eine Garantiefrist kennt weder das OR noch die Bestimmungen der Norm, die die Botschaft wiedergibt. [2][3]

Was du bei der Übergabe durchsetzen willst

Du willst zweierlei, und beides hängt an derselben Stunde: dass die Arbeit fertig ist, und dass du sie danach noch beanstanden kannst. Das Gesetz verlangt dafür etwas von dir. Art. 367 Abs. 1 OR: «Nach Ablieferung des Werkes hat der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, dessen Beschaffenheit zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen.» [3]

Unterlässt du diese Prüfung, genehmigst du das Werk, ohne ein Wort zu sagen. Art. 370 Abs. 2 OR: «Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt.» [3] Nach Absatz 1 ist der Unternehmer damit von seiner Haftpflicht befreit, «soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden.» [3] An dieser Unterscheidung hängt, was dir nach der Abnahme bleibt. Woran du die zwei Sorten auseinanderhältst, steht unter offene und versteckte Mängel.

Ein Recht steht dir bei der Übergabe zu, das im Alltag selten auftaucht. Art. 367 Abs. 2 OR: «Jeder Teil ist berechtigt, auf seine Kosten eine Prüfung des Werkes durch Sachverständige und die Beurkundung des Befundes zu verlangen.» [3]

Ist die Arbeit unbrauchbar, darfst du die Annahme nach Art. 368 Abs. 1 OR verweigern und bei Verschulden Schadenersatz fordern. Bei Werken, die auf deinem Grund und Boden stehen und sich nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernen lassen, nimmt dir Absatz 3 diese Möglichkeit wieder weg. Dir bleiben dann der Abzug am Lohn entsprechend dem Minderwert und die unentgeltliche Verbesserung, diese nur, soweit sie dem Unternehmer keine übermässigen Kosten verursacht. [3] Welche Rechte das im Einzelnen sind, steht unter deine Rechte bei mangelhaften Malerarbeiten.

Was für den Betrieb an derselben Stunde hängt

Mit der Abnahme beginnt für den Betrieb die Frist, nach deren Ablauf er nichts mehr befürchten muss. Art. 371 Abs. 2 OR: Die Ansprüche des Bestellers eines unbeweglichen Werkes verjähren gegen den Unternehmer «mit Ablauf von fünf Jahren seit der Abnahme des Werkes». Bei einem beweglichen Werk sind es nach Absatz 1 zwei Jahre. [3] Beide Fristen stammen aus der Revision vom 16. März 2012 und gelten seit dem 1. Januar 2013, sie sind also nicht neu. [3]

Wann diese Frist beginnt, ist keine Frage des Kalenders im Vertrag. Das Bundesgericht hat in BGE 118 II 142 festgehalten, dass die Verjährungsfrist mit der tatsächlichen Abnahme zu laufen beginnt und nicht mit einem vereinbarten Fertigstellungstermin. [5] Wer «fertig bis Ende Juni» in den Vertrag schreibt und im September abnimmt, hat den September.

Zwei Klauseln, mit denen sich Betriebe früher absichern konnten, sind seit dem 1. Januar 2026 wirkungslos, wenn der Vertrag ab diesem Tag geschlossen wurde. Art. 368 Abs. 2bis OR: «Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft.» [3] Und beim unbeweglichen Werk ist die Vereinbarung einer kürzeren Rügefrist als 60 Tage unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis OR). [3] Für ältere Verträge bleibt es beim alten Recht: Die Botschaft hält fest, «Unter altem Recht erfolgte Wegbedingungen von Gewährleistungsansprüchen bleiben somit in den allgemeinen Schranken auch unter neuem Recht wirksam.» [2] Welches Recht dein Vertrag trägt, steht unter welches Recht für deinen Vertrag gilt.

Zwei weitere Wirkungen der Ablieferung treffen ihn. Art. 372 Abs. 1 OR: «Der Besteller hat die Vergütung bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen.» [3] Und bis dahin trägt er das Risiko, dass dem Werk etwas zustösst: Geht es vorher durch Zufall zugrunde, kann er nach Art. 376 Abs. 1 OR «weder Lohn für seine Arbeit noch Vergütung seiner Auslagen verlangen, ausser wenn der Besteller sich mit der Annahme im Verzug befindet.» [3] Dieser Vorbehalt ist deine Grenze. Verweigerst du die Annahme des gehörig angebotenen Werks ungerechtfertigterweise, gerätst du nach Art. 91 OR in Gläubigerverzug, und die Gefahr des zufälligen Untergangs geht schon vor der Übergabe auf dich über. [3]

Was die SIA 118 ändert, sobald sie im Vertrag steht

Eine Norm gilt nicht, weil sie gedruckt ist. Die Botschaft des Bundesrats schreibt über Musterverträge im Bauwesen, deren bekanntestes Beispiel sie beim Schweizerischen Ingenieur und Architektenverein verortet: «Solche Musterverträge sind in der Regel als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu qualifizieren und gelten nur, soweit sie von den Parteien übernommen wurden.» [2] Steht die SIA 118 also weder im Vertrag noch in der Offerte, die du angenommen hast, ändert sie an deiner Lage nichts.

Die Norm verhält sich damit wie eine Hausordnung, die erst dadurch verbindlich wird, dass der Vertrag sie einbezieht. Der Vergleich hört an einer Stelle auf zu passen: Eine Hausordnung stammt von einer der zwei Vertragsparteien, die SIA 118 stammt von keiner, sondern von einem Verein, den die Botschaft als Urheber des bekanntesten Musters nennt. [2]

Ist sie übernommen, verschiebt sie nach Angaben der Botschaft mehrere Fristen zugunsten des Bestellers. Für die Rüge sieht die Norm in ihrem Art. 172 Abs. 1 zwei Jahre vor, was die Botschaft als Beleg dafür anführt, dass die neuen 60 Tage die Unternehmer nicht unangemessen benachteiligen: «Dass die längere Frist für die Unternehmer keine unangemessene Benachteiligung darstellt, zeigt sich auch darin, dass die SIA Norm 118 in ihrem Artikel 172 Absatz 1 eine noch längere Frist von zwei Jahren vorsieht.» [2] Ebenfalls nur bei Übernahme greift der Vorrang des Nachbesserungsrechts in den ersten zwei Jahren nach der Abnahme, den die Botschaft dem Art. 169 der Norm entnimmt: «Das zeigt sich auch darin, dass das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung den Bauherren gemäss Artikel 169 der SIA Norm 118 zusteht.» [2] Nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist sieht die Norm in Art. 178 Abs. 1 und 2 eine eigene Verwirkungsfolge vor, die nach Einschätzung der Botschaft neben dem neuen Gesetz wirksam bleibt, auch das nur in Verträgen, die die Norm übernehmen. [2] Insgesamt bewertet die Botschaft die Norm als «weitestgehend kompatibel» mit dem neuen Recht, weil ihre eigenen Fristen grosszügiger ausfallen als die gesetzliche Mindestfrist. [2]

Zwei Grenzen dieser Auskunft gehören dazu. Erstens diskutiert die Botschaft eine Detailfrage zum Verhältnis der normeigenen Sofortrüge-Regel im dritten bis fünften Jahr nach der Abnahme zur neuen gesetzlichen Mindestfrist, ohne sie im ausgewerteten Textausschnitt abzuschliessen; dieser Eintrag lässt sie deshalb offen. Zweitens stammen sämtliche Angaben zur SIA 118 aus der Botschaft und nicht aus dem Text der Norm, und ob ihre Einordnung als allgemeine Geschäftsbedingungen vor Gericht Bestand hat, haben wir nicht geprüft. [2]

Nicht vorhanden ist etwas, das in Offerten regelmässig auftaucht: eine Frist mit dem Namen Garantiefrist. Weder im Obligationenrecht noch in den Bestimmungen der SIA 118, die die Botschaft wiedergibt, kommt sie vor. [2][3] Über den vollständigen Text der Norm sagt das nichts, denn er liegt uns nicht vor. Steht «zwei Jahre Garantie» in deiner Offerte, ist damit also zu klären, ob die Rügefrist der Norm gemeint ist, die Verjährung nach Art. 371 OR oder eine eigene Zusage des Betriebs.

Für dieses Gewerk gibt es ein zweites Regelwerk, über das wir weniger sagen können. SIA 257 ist die technische Norm des Vereins für Maler- und Tapezierarbeiten; ihre aktuelle Fassung wurde am 1. November 2021 publiziert und trat damit in Kraft, sie löste die Fassung von 2005 ab und diese jene von 1989. [10][11] Behandelt werden Projektierung, Materialien, Ausführung, Qualitätssicherung, Gebrauchstauglichkeit und Ausschreibung. [10] SIA 118/257 sind die zugehörigen Vertragsbedingungen, im vollen Titel «Allgemeine Bedingungen für Maler und Tapezierarbeiten», Fassung 2021, gültig ab demselben Tag. [11] Sie regeln, wo sie vereinbart sind, unter anderem die Ausmassbestimmungen, also wie Flächen für die Abrechnung gemessen werden, und wurden 2021 nach derselben Quelle «nur geringfügig angepasst», anders als die technische Norm. [10] An der Geltung ändert das nichts: Auch diese zwei binden dich nur, wenn ihr sie in den Vertrag übernommen habt.

Diese Übertragung stützt sich auf den allgemeinen Satz der Botschaft zu Musterverträgen [2]; eine amtliche oder gerichtliche Quelle dazu haben wir nicht, alle übrigen Angaben stammen aus einer Verbandspublikation und vom Herausgeber der Normen selbst. [10][11] Den Normwortlaut haben wir nicht gekauft; ob SIA 118/257 die SIA 118 ersetzt, ergänzt oder auf sie verweist, bleibt offen.

Wo die Abnahme in der Praxis kippt

Freitag im Oktober, 17 Uhr, draussen dämmert es. Der Betriebsinhaber steht mit einem Blatt Papier im frisch gestrichenen Treppenhaus, gestrichen wurde auch die Fassade, und der Eigentümer unterschreibt, ohne sie abzugehen.

Damit dürfte er das Werk ausdrücklich genehmigt haben, und Art. 370 Abs. 1 OR befreit den Unternehmer von seiner Haftpflicht, ausser für Mängel, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, und für solche, die absichtlich verschwiegen wurden. [3] Was er im Licht einer Taschenlampe hätte sehen können, ist erledigt. Was auch bei ordnungsmässiger Prüfung niemand sehen konnte, bleibt ihm. In welche der zwei Sorten eine bestimmte Stelle an der Fassade fällt, hängt vom Einzelfall ab. Wir haben dazu keine Urteile ausgewertet. Ihm offen gestanden wäre die Prüfung durch Sachverständige nach Art. 367 Abs. 2 OR, auf seine Kosten, mit Beurkundung des Befundes. [3]

Auch eine rechtzeitige Rüge kann zu wenig sein. Das Bundesgericht hat einen Streit um Gipser- und Malerarbeiten entschieden, in dem die Parteien die SIA-Norm 118 vereinbart hatten und die Rüge trotzdem scheiterte, weil sie die beanstandeten Mängel nicht genau genug benannte. [7] Der Vertrag stammt von 2018, über die neuen Fristen sagt der Entscheid deshalb nichts. Den Wortlaut der Erwägungen und was er für eine Rüge verlangt, führt Mängelrüge und Fristen aus.

Das Blatt Papier aus dem Fall trägt einen Namen, den das Gesetz nicht kennt. Im ganzen Werkvertragstitel, Art. 363 bis 379 OR, kommt das Wort Abnahmeprotokoll kein einziges Mal vor. [3] Die Botschaft erwähnt es genau einmal, in der Darstellung des französischen Rechts und nicht als Aussage über die Schweiz. [2] Es ist damit Praxis und keine Vorschrift: Keine Norm sagt, was hineingehört oder ob es überhaupt eines braucht. In der Nähe liegt allein das Recht aus Art. 367 Abs. 2 OR auf Sachverständige und Beurkundung des Befundes. [3]

Bedeutungslos ist deine Unterschrift deswegen nicht. Sie dürfte als ausdrückliche Genehmigung im Sinn von Art. 370 Abs. 1 OR zu werten sein, mit der Haftungsbefreiung für die erkennbaren Mängel als Folge. Das ist eine Schlussfolgerung aus der Systematik dieses Artikels und kein Satz, der irgendwo so geschrieben stünde. Die zwei Bundesgerichtsurteile, die wir dazu geprüft haben, sagen nichts darüber: Das eine betrifft den Verjährungsbeginn unter Klauseln zwischen General- und Subunternehmer [8], das andere eine Bestellerin, die nach der unangefochtenen Feststellung der Vorinstanz «ihre vertraglichen Mitwirkungspflichten verletzt» hatte, «womit sie in Verzug geraten sei» [9]. Was eine Unterschrift mit Vorbehalten bewirkt, sagt keine dieser Quellen.

Vom Abnahmeprotokoll am Bau zu unterscheiden ist das Protokoll bei der Wohnungsrückgabe, das denselben Namen trägt und einem anderen Artikel folgt. Art. 267a Abs. 1 OR blieb von der Revision unberührt: «Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.» [3] Dort gilt «sofort» und keine 60 Tage, unabhängig vom Datum des Mietvertrags, und die Meldung geht vom Vermieter an den Mieter, nicht vom Besteller an den Unternehmer. Versäumt der Vermieter sie, verliert er nach Absatz 2 seine Ansprüche, soweit es nicht um Mängel geht, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. [3] Was dieses Blatt bei der Rückgabe leistet und was es nicht ist, steht unter Mängelliste bei der Wohnungsübergabe. Welche Malerarbeiten dabei zulasten des Mieters gehen, beantwortet wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Ein letzter Punkt betrifft die Rechnung. Ob die abgerechnete Fläche mit der ausgeführten übereinstimmt, ist eine eigene Frage und hat mit der Mängelhaftung nichts zu tun; sie steht unter Vorausmass und Ausmass. Kein Urteil, das wir gefunden haben, wendet die seit 2026 geltenden Bestimmungen bereits an. [2][3]

Verwandte Begriffe

• Offerte vs. Kostenvoranschlag: Ist ein Kostenvoranschlag verbindlicher als eine Offerte?
• Kostenvoranschlag überschritten (Art. 375 OR): Darf die Rechnung höher sein als der Kostenvoranschlag?
• Bauhandwerkerpfandrecht: Was das Bauhandwerkerpfandrecht sichert und wann es verfällt
• Abnahme der Malerarbeiten: Was die Abnahme der Malerarbeiten auslöst
• Geltung der SIA 118 im einzelnen Werkvertrag: Gilt die SIA 118 automatisch für deinen Auftrag?

Quellen

1. Fedlex: «Obligationenrecht (Baumängel)», Änderung vom 20. Dezember 2024, Amtliche Sammlung AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026.
2. Fedlex: Botschaft des Bundesrates zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel) vom 19. Oktober 2022, BBl 2022 2743.
3. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
4. admin.ch: Medienmitteilung des Bundesrats «Baumängel: Neue Regeln gelten ab dem 1. Januar 2026», publiziert am 30. April 2025.
5. Schweizerisches Bundesgericht: BGE 118 II 142, Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Februar 1992, Erwägung 4.
6. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_53/2012 vom 31. Juli 2012, Erwägung 5.1.
7. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_452/2022 vom 16. März 2023, Erwägungen 6.3 und 6.4.1.
8. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_221/2010 vom 12. Januar 2012.
9. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_359/2020 vom 18. November 2020.
10. Schweizerischer Maler- und Gipserunternehmer-Verband (SMGV): Applica 11/2021, «Neue Norm SIA 257 und Vertragsbedingungen SIA 118/257», Autor Peter Seehafer, Bereichsleiter Technische Dienste Maler des SMGV.
11. Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein (SIA): SIA-Shop, Produktseiten der Normen SIA 257 und SIA 118/257.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Für eine Nachbesserung durch einen anderen Betrieb führt der Weg über uns, und dafür werden wir von den Malerbetrieben bezahlt. An der Rechtslage ändert das neue Angebot nichts: Ob die SIA 118 gilt, hängt allein daran, ob ihr sie in den Werkvertrag übernommen habt. Ein Verweis auf die Norm in einer Offerte, auch in einer über uns eingeholten, ersetzt diese Übernahme nicht.