Die Mängelliste bei der Wohnungsübergabe ist ein Beweisstück

Art. 267a Abs. 1 OR verlangt bei der Rückgabe eine Handlung und kein Papier: Die Vermieterschaft prüft den Zustand und meldet Mängel, für die du einzustehen hast, sofort. Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche. Übernimmst du eine Wohnung trotz Mängeln, bleiben dir dagegen nach Art. 258 Abs. 2 OR die Rechte aus Art. 259a bis 259i OR.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Was das Blatt leistet und was nicht

• Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand prüfen und Mängel, für die du einzustehen hast, sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). [2]
• Versäumt sie diese Meldung, verliert sie ihre Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR). [2]
• Ein Protokoll, eine Form oder eine Liste von Punkten nennt dieser Artikel nicht. [2]
• Beim Einzug schuldet dir die Vermieterschaft die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand (Art. 256 Abs. 1 OR); übernimmst du sie trotz Mängeln, bleiben dir die Rechte aus Art. 259a bis 259i OR (Art. 258 Abs. 2 OR). [1]
• In zwei kantonalen Entscheiden hing eine Forderung der Vermieterschaft am Wortlaut eines einzigen Protokolleintrags, und beide Male fiel sie weg. [3][4]

Beim Einzug trägt dasselbe Blatt eine andere Folge

Übergeben wird eine Wohnung zweimal, und die zwei Male sind rechtlich nicht spiegelbildlich. Zum Einzug schuldet dir die Vermieterschaft die Wohnung «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» (Art. 256 Abs. 1 OR). [1] Findest du dabei etwas, das diesen Zustand stört, und ziehst du trotzdem ein, dann steht in Art. 258 Abs. 2 OR, was das kostet:

«Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a bis 259i).» [1]

Das Wort «nur» grenzt ab, es nimmt dir aber nichts Wesentliches: Du verlierst den Weg über die allgemeinen Regeln zur Nichterfüllung und behältst die mietrechtlichen Ansprüche, also Beseitigung, Herabsetzung, Schadenersatz und Hinterlegung. Eine Verwirkung wie in Art. 267a Abs. 2 OR steht hier nicht.

Welchen Weg du überhaupt hast, entscheidet nach Art. 258 OR die Schwere und nicht der Eintrag auf dem Blatt. Absatz 1 gilt für Mängel, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch «ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen»; dann stehen dir die Artikel über die Nichterfüllung von Verträgen offen. Absatz 3 Buchstabe a gilt für Mängel, welche diese Tauglichkeit «zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen»; dort bleibt es bei den Ansprüchen aus Art. 259a bis 259i OR. [1] Zwischen diesen zwei Gruppen entscheidet der Zustand der Wohnung, und das notierte Wort ändert daran nichts. Es hält fest, was am Tag der Übergabe zu sehen war.

Am Tag der Rückgabe kostet Schweigen die Vermieterschaft ihre Ansprüche, am Tag des Einzugs kostet es dich die deinen nicht. [1][2]

Folgenlos ist dein Schweigen trotzdem nicht. Melden musst du Mängel, die du nicht selber zu beseitigen hast, und unterlässt du das, haftest du für den Schaden, der daraus entsteht (Art. 257g OR); was diese Pflicht umfasst, steht unter Mängelrüge in der Mietwohnung. Dazu kommt der Beweisgrund. Wer beim Auszug etwas von dir fordert, muss unter anderem belegen, dass der Mangel bei deinem Einzug noch nicht bestand. [3] Fehlt eine Liste vom Einzug, fehlt der Gegenseite dieser Beleg, und dir fehlt er ebenso, wenn du das Gegenteil behaupten willst. Welche Nachweise daneben treten, steht unter wann aus Abnutzung ein Schaden wird.

Was ein Eintrag später wert ist

Zwei kantonale Entscheide haben ihr Ergebnis am Wortlaut je eines Protokolleintrags aufgehängt.

Das Kantonsgericht Basel-Landschaft entschied am 4. Februar 2014 über eine Wohnungsabgabe nach elf Jahren. Für den nikotin- und fettverstopften Dunstabzug bekam die Vermieterin nichts, denn im Abnahmeprotokoll stand «Dunsthaube i.O.», und den Beweis, dass sich der Zustand bei einer ordentlichen Prüfung nicht gezeigt hätte, erbrachte sie nicht. [3] Das ist Art. 267a Abs. 2 OR in Anwendung: Der Eintrag «i.O.» beschreibt nicht bloss ein Gerät, er dokumentiert, dass geprüft und nichts gefunden wurde. Wie der Fall im Übrigen ausging, steht unter Nikotinflecken überstreichen.

Das Obergericht des Kantons Zürich entschied am 28. Januar 2015 über den umgekehrten Fehler. Dort stand im Übernahmeprotokoll, das Nikotin müsse isoliert werden, und darauf stützte sich die ganze Forderung. Das Gericht hielt fest: «Lediglich im Abnahmeprotokoll aufzuführen, dass das Nikotin durch den Maler isoliert werden müsse, stellt keinen haftungsbegründenden Konnex zum Mieter dar.» [4] Ein Eintrag, der einen Zustand beschreibt, sagt noch nicht, wer dafür einzustehen hat. Was daraus für unbestimmte Begriffe wie «nicht in neutraler Farbe» folgt, steht unter neutrale Farbe oder Weiss beim Auszug.

Nebenbei zeigen die zwei Akten, wie wenig am Namen des Blatts hängt. In Basel heisst dasselbe Dokument Abnahmeprotokoll, in Zürich Übernahmeprotokoll, und beide meinen die Rückgabe der Wohnung. [3][4]

Die Unterschrift allein macht aus dem Blatt keine Mängelrüge

In Erwägung 5.2 des Urteils 4A_162/2020 vom 25. Juni 2020 stellt die I. zivilrechtliche Abteilung des Bundesgerichts eigene Rechtssätze auf, gestützt auf ihr Urteil 4A_545/2011 und auf Kommentarliteratur. Sie referiert dort nicht die Vorinstanz, deren Überlegungen stehen in E. 5.1. Der Satz, auf den es ankommt: «Ein vom Mieter unterzeichnetes Protokoll, welches den Zustand des Mietobjekts wiedergibt, nicht jedoch zugleich angibt, für welche der aufgelisteten Mängel der Mieter nach Auffassung des Vermieters aufzukommen hat, genügt demgegenüber den Anforderungen der Mängelrüge nicht.» [5]

Um eine Unterschrift ging der Fall selbst nicht. Ein 5½-Zimmer-Einfamilienhaus im Kanton Aargau ging Ende Oktober 2016 zurück, gestritten wurde über den Garten, und das Rückgabeprotokoll hielt dazu nur fest, die Umgebung sei von einem Fachmann abzuklären und die Kosten gingen zulasten der Mieterschaft. Das Obergericht kürzte die Forderung von 19'171.80 Franken auf 297.15 Franken, und das Bundesgericht wies die Beschwerde der Vermieterschaft ab. [5] Der zitierte Satz ist damit ein allgemeiner Rechtssatz aus der Begründung und nicht der entschiedene Streitpunkt.

Für dich heisst das: Ein Blatt, das nur den Zustand aufzählt, wird durch deine Unterschrift nicht zur Mängelrüge. Fehlt darauf die Angabe, für welche Punkte die Vermieterschaft dich belangen will, fehlt sie auch mit deinem Namen darunter. Ob du unterschreiben musst, sagt der Entscheid nicht, und eine Frist oder eine Form nennt er ebenso wenig.

Was auf die Liste gehört, sagt keine geprüfte Quelle

Welche Punkte ein Übergabeprotokoll enthalten sollte, führt keine unserer geprüften Quellen. Solche Listen kursieren zahlreich, belegt ist keine davon, und deshalb steht hier keine.

Was sich aus dem Gesetzeswortlaut ableiten lässt, ist eine Anforderung und keine Liste: Damit die Meldung nach Art. 267a Abs. 1 OR ihre Wirkung entfaltet, muss sie Mängel benennen, für die du einzustehen hast. [2] Der Zürcher Entscheid zeigt, woran es scheitert, wenn diese Verbindung fehlt. [4] Was deine Unterschrift unter dem Blatt bewirkt, ist dagegen in einem Punkt entschieden: Ein unterzeichnetes Protokoll, das nur den Zustand wiedergibt, genügt den Anforderungen an die Mängelrüge nicht. [5]

Bleibt ihr uneinig, geht der Streit zuerst an die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen; wie das Verfahren abläuft, steht unter Schlichtungsbehörde im Streit um Malerkosten.

Verwandte Begriffe

• muss der Vermieter die Wohnung streichen lassen: Was die Vermieterschaft am Anstrich schuldet
• Schimmel an der Wand: Was der Vermieter bei Schimmel beweisen muss
• Putzschäden / Putzabplatzungen: Was den Putz von der Wand löst
• normale Abnutzung oder Schaden Mietwohnung Unterschied: Wann aus Abnutzung ein Schaden wird
• Mängelrüge Mietwohnung wie melden: Mängelrüge in der Mietwohnung, die Meldung an die Vermieterschaft

Quellen

1. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026, Art. 256, 257g und 258.
2. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026, Art. 267a.
3. Kantonsgericht Basel-Landschaft: Abteilung Zivilrecht, Entscheid vom 4. Februar 2014, Aktenzeichen 410 13 278.
4. Obergericht des Kantons Zürich: II. Zivilkammer, Urteil PD140012-O/U vom 28. Januar 2015.
5. Bundesgericht: I. zivilrechtliche Abteilung, Urteil 4A_162/2020 vom 25. Juni 2020, E. 5.2.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Soll ein Eintrag aus dem Protokoll behoben werden, braucht das Angebot genau diese Fläche; die Anfrage dazu läuft über uns und wird von den Betrieben bezahlt. Das Beweisstück selbst entsteht ohne uns: Art. 267a Abs. 1 OR verlangt die sofortige Meldung durch die Vermieterschaft, und ob ein Eintrag dich verpflichtet, klärt keine Offerte, sondern die Verwaltung oder die Schlichtungsbehörde.