Mieten, Auszug & Schäden

Nikotinflecken überstreichen in der Mietwohnung

Nikotinvergilbte Wände gelten in der Schweiz als ausserordentliche Abnutzung, nicht als übliche. Das hat das Kantonsgericht Basel-Landschaft 2014 entschieden und der Vermieterin CHF 826.20 zugesprochen. Die Grundlage im Gesetz ist die Sorgfaltspflicht nach Art. 257f Abs. 1 OR. Den zusätzlichen Spezialanstrich trägt der Mieter laut Casafair voll, den gewöhnlichen Anstrich nur zum Zeitwert.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Was aus den Akten belegt ist

CHF 826.20 | zugesprochener Mehraufwand für nikotinvergilbte Küchenwände, nach 11 Jahren Mietdauer [2]
CHF 900 | geforderte Isolation einer Raucherwohnung nach 37 Jahren, vom Obergericht Zürich abgewiesen [3]
8 Jahre | Lebensdauer eines Dispersionsanstrichs, danach ist sein Zeitwert null [6][2]
2 Entscheide | beide kantonal, zu Nikotin im Mietrecht liegt kein Bundesgerichtsentscheid vor [2][3]

Der Isolationsanstrich ist eine eigene Schicht zwischen der Ablagerung und dem Deckanstrich, und genau diese eine Schicht trägt der Mieter laut Casafair voll. Der Aufbau weicht je nach Untergrund ab, und wie viele Schichten es im Einzelfall braucht, sagt keine der hier verwendeten Quellen.Bezeichnung Isolationsanstrich nach dem Abnahmeprotokoll im Urteil PD140012-O/U des Obergerichts Zürich; Schichtbeschreibung nach dem Sachverhalt im Entscheid 410 13 278 des Kantonsgerichts Basel-Landschaft; Kostenzuordnung nach Casafair.

Warum Rauch anders zählt als Abnutzung

Im Gesetz steht zum Rauchen nichts. Art. 257f Abs. 1 OR sagt nur: «Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.» [1] Eine Bestimmung, die das Rauchen in der Mietwohnung erlaubt oder verbietet, gibt es nicht.

«Die im üblichen Rahmen erfolgende Abnützung der Mietsache ist zulässig, solange sie nicht übermässig ist.» [7]

Diesen Massstab formuliert das Mietgericht des Bezirks Zürich in einem Schimmelfall, veröffentlicht als ZMP 2016 Nr. 5 und vom Obergericht bestätigt. [7] Der Entscheid dreht sich um Feuchtigkeit, nicht um Rauch, aber er sagt, wie die Grenze überhaupt verläuft: nicht an einer Zahl, sondern am üblichen Rahmen des vereinbarten Gebrauchs. Beachte dabei, dass das Wort «vertragsgemäss», das in dieser Erwägung neben «sorgfältig» steht, aus der Auslegung stammt und nicht aus Art. 257f OR. Wo die Grenze zwischen Abnutzung und Schaden im Einzelnen verläuft, ist eine eigene Frage.

Rauchen ist danach erlaubt, seine Ablagerung auf der Wand ab einem gewissen Punkt trotzdem ersatzpflichtig. Ob dein Vermieter das Rauchen im Mietvertrag verbieten darf, ist offen. Der Mieterinnen- und Mieterverband schreibt: «Ein Rauchverbot im Mietvertrag verstösst nach heutiger Rechtsauffassung gegen die Persönlichkeitsrechte von Mieter*innen und ist somit nicht verbindlich.» [4] Derselbe Verband hält daneben fest, dass einzelne Schlichtungsbehörden zuletzt anders entschieden haben und die Entwicklung im Fluss ist. [4] Eine amtliche oder gerichtliche Bestätigung dieser Auffassung haben wir nicht gefunden, ebenso wenig einen Bundesgerichtsentscheid zu Nikotinschäden im Mietrecht.

Beide Entscheide dieser Seite betreffen die Rückgabe der Wohnung. Ob eine Vergilbung schon während laufender Mietdauer eine Pflichtverletzung ist, die eine Mahnung nach Art. 257f Abs. 3 OR trägt, deckt keine unserer Quellen ab. Denkbar wäre es, belegt ist es nicht. [1]

Elf Jahre Rauch, CHF 826.20

Der Fall stammt vom Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, Entscheid vom 4. Februar 2014 mit der Nummer 410 13 278. Ein Mietverhältnis endete nach elf Jahren. Bei der Wohnungsabgabe fand die Vermieterschaft in der Küche eine gelbe Fett- und Nikotinschicht, dazu einen Dunstabzug, der durch Nikotin und Fett verstopft und nicht mehr zu reinigen war. [2]

Für die Wände bekam die Vermieterin recht. Das Gericht sprach ihr CHF 826.20 Mehraufwand zu, weil das starke Rauchen als Ursache unbestritten war und zusätzlich eine Zeugenaussage dafür vorlag. [2] Für den Dunstabzug, gefordert waren rund CHF 900, bekam sie nichts. Im Abnahmeprotokoll stand «Dunsthaube i.O.», und den Beweis, dass dieser Mangel bei einer ordentlichen Prüfung nicht erkennbar gewesen wäre, erbrachte sie nicht. [2] Zwei Positionen aus derselben Wohnung, zwei verschiedene Ergebnisse, und der Unterschied liegt nicht am Rauch, sondern am Protokoll.

Die tragende Erwägung des Gerichts ist ein einziger Satz: «Vergilbte Wände infolge übermässigen Rauchens gelten als ausserordentliche Abnutzung.» [2] Er stützt sich auf Kommentarliteratur, nämlich auf Lachat et al., Mietrecht, und nicht auf eine eigene Praxis des Bundesgerichts. Das Gericht macht ihn trotzdem zur Grundlage seines Entscheids.

Derselbe Vorwurf, 37 Jahre, kein Franken

Das Obergericht des Kantons Zürich entschied am 28. Januar 2015 über den Auszug aus einer 4,5-Zimmer-Wohnung nach rund 37 Jahren Mietdauer, Geschäfts-Nr. PD140012-O/U. Gefordert waren unter anderem CHF 900 für die «Isolation der Raucherwohnung». Im Übernahmeprotokoll stand ein einziger Satz: «ganze Wohnung: Nikotin muss isoliert werden.» [3]

Die Forderung scheiterte, und zwar nicht an der Wohndauer. Das Gericht hielt fest, ein solcher Protokolleintrag «stellt keinen haftungsbegründenden Konnex zum Mieter dar». [3] Und weiter: «Den Beschwerdeführern ist es somit nicht gelungen zu beweisen, dass die Wohnung durch Nikotin beeinträchtigt war, die Beschwerdegegnerin für die Behebung dieses Mangels einzustehen hat und dass die Wohnung beim Einzug der Mieterinnen noch nicht kontaminiert gewesen war.» [3]

Damit ist die Beweislast beschrieben, die schon das Basler Gericht in drei Teile zerlegt hatte: Der Vermieter muss kumulativ beweisen, «dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, für dessen Behebung der Mieter einzustehen hat, dass dieser Mangel beim Einzug des Mieters noch nicht bestand, und dass die Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde». [2] Wer einen dieser drei Punkte nicht belegen kann, verliert, auch wenn in der Wohnung 37 Jahre lang geraucht wurde. Wie die Verursachung bei einer anderen Erscheinung verteilt wird, zeigt der Streit um Schimmel an der Wand.

Belegt wird die Ablagerung, nicht die Gewohnheit: «Raucherwohnung» im Protokoll ist kein Beweis. [3]

Woran die Forderung in der Praxis scheitert

Nicht am Rauch, sondern an den Papieren. Vier Stellen kommen in den beiden Entscheiden vor, und an jeder ist bereits eine Forderung gescheitert.

Die erste ist der zu pauschale Eintrag. Der Zürcher Vermerk blieb bei der Wohnung als Ganzem und benannte keinen Mangel, für den die Mieterin einzustehen gehabt hätte; damit fehlte die Verbindung zwischen dem Zustand und der Person, die dafür zahlen sollte. [3]

Die zweite ist der umgekehrte Fall. Was im Protokoll als in Ordnung vermerkt ist, lässt sich später kaum nachschieben. Der Basler Dunstabzug war innen verstopft, im Protokoll stand «Dunsthaube i.O.», und der Beweis, dass sich das bei einer ordentlichen Prüfung nicht zeigen konnte, gelang der Vermieterin nicht. Rund CHF 900 waren damit verloren. [2]

Die dritte ist der Zustand beim Einzug. Zu beweisen ist, dass die Ablagerung bei Mietbeginn noch nicht bestand. [2][3] Nach 37 Jahren und ohne ein Protokoll vom Einzug her ist dieser Nachweis kaum zu führen, und in Zürich scheiterte die Forderung unter anderem daran. [3] Ob eine Vergilbung überhaupt vom Rauch stammt, ist eine eigene Frage, siehe Vergilbung der Wandfarbe.

Die vierte ist die Rechnung selbst. Wer den ganzen Malerbetrag weiterreicht, hat den gewöhnlichen Anstrich nicht nach seinem Alter abgerechnet. Voll überwälzt wird laut Casafair der zusätzliche Spezialanstrich, nicht der Anstrich darunter. [5]

Für dich als Mieter folgt daraus eine einfache Reihenfolge beim Lesen einer Schlussabrechnung: erst das Protokoll, dann die Position, dann der Betrag. Steht der Mangel nicht im Protokoll, erübrigt sich der Rest. Was dieses Protokoll rechtlich ist und was Art. 267a OR dafür verlangt, steht unter Mängelliste bei der Wohnungsübergabe.

Was mit isolieren gemeint ist

Ab hier geht es nicht mehr um das Recht, sondern um die Arbeit an der Wand und um die Rechnung dafür.

Beide Akten benutzen dasselbe Wort. In Zürich verlangt das Protokoll, das Nikotin sei «durch den Maler» zu isolieren, und die Position heisst «Isolation der Raucherwohnung». [3] Casafair nennt dieselbe Leistung einen Spezialanstrich und trennt sie vom gewöhnlichen Anstrich. [5] In der Praxis ist der Isolationsanstrich also eine eigene Leistung mit eigener Zeile, und der Schichtschnitt oben zeigt ihn genau so: als eine Schicht zwischen der Ablagerung und dem Deckanstrich.

Was die Ablagerung ist, beschreibt der Basler Sachverhalt: eine gelbe Fett- und Nikotinschicht auf der Oberfläche, beim Dunstabzug so fest, dass er nicht mehr zu reinigen war. [2] Reinigen und Deckanstrich sind damit zwei verschiedene Dinge, und die Praxis schiebt zwischen beide eine dritte Leistung.

Warum ein gewöhnlicher Anstrich über einer Nikotinablagerung nicht genügt, also was physikalisch geschieht, sagt keine der Quellen dieses Eintrags. Produkt, Norm, Schichtzahl und Trocknungszeit eines Isolationsanstrichs stehen in den zwei Akten ebenso wenig. Wie sich ein Sperrgrund von den benachbarten Grundierungen unterscheidet, gehört auf die Seite zu Grundierung, Tiefgrund und Haftgrund und ist dort mit Materialquellen zu belegen, nicht hier mit Gerichtsakten.

Was von der Rechnung bei dir bleibt

Die Kosten teilen sich in zwei Teile, und nur einer davon wird nach Alter abgerechnet. Den zusätzlichen Spezialanstrich trägt der Mieter laut Casafair vollumfänglich. [5] Der gewöhnliche Anstrich darunter folgt dagegen der Zeitwertrechnung, wie sie beim Auszug für alle Malerarbeiten gilt. Ein Wand- oder Deckenanstrich in Dispersions- oder Leimfarbe hat laut der Paritätischen Lebensdauertabelle von Hauseigentümerverband Schweiz und Mieterinnen- und Mieterverband eine Lebensdauer von 8 Jahren. [6] Mit demselben Wert rechnete auch das Kantonsgericht Basel-Landschaft. [2]

Rechne den Basler Sachverhalt durch. Der Anstrich ist beim Einzug frisch, das Mietverhältnis endet nach elf Jahren. Die Lebensdauer von 8 Jahren ist zu diesem Zeitpunkt abgelaufen, der Zeitwert des Anstrichs ist null, und für den gewöhnlichen Anstrich bleibt nichts zu bezahlen. Was übrig bleibt, ist die Isolation. Die elf Jahre stammen aus dem Entscheid, die 8 Jahre aus der Lebensdauertabelle, die Rechnung dazwischen ist unsere: Das Gericht hat sie in dieser Form nicht geführt. [2][6]

Eine Formel, die im Umlauf ist, taugt dafür nicht. Sie teilt die Kosten des gewöhnlichen Anstrichs nach Alter über eine Lebensdauer von acht Jahren auf und schlägt die vollen Kosten des Isolationsanstrichs dazu. Das Obergericht Zürich hat diese aus einem Konsumentenmagazin zitierte Formel ausdrücklich offengelassen, also weder bestätigt noch verworfen. [3] Als Massstab gilt sie damit nicht.

Wo der Isolationsanstrich in der Offerte steht

Verlange, dass die Isolation eine eigene Position bekommt, mit eigener Fläche und eigenem Preis. Steht in der Offerte des Malerbetriebs nur «Wohnung streichen», lässt sich der voll zu tragende Teil nicht vom anteilig zu tragenden trennen, und du zahlst im Zweifel beides ganz. Eine Position, die im Rückgabeprotokoll keine Entsprechung hat, hat nach den beiden Entscheiden ohnehin keine Grundlage. [2][3]

Vergleiche die Flächen der Offerte mit dem Protokoll. In Basel war die Vergilbung auf die Küche begrenzt, und zugesprochen wurde ein Mehraufwand, keine Wohnungsrenovation. [2] Wird zusätzlich ein Farbwechsel verlangt, ist das eine eigene Frage, siehe neutrale Farbe in der Mietwohnung.

Einen Richtwert in Franken für den Isolationsanstrich nennen wir nicht. Die beiden Beträge auf dieser Seite stammen aus Gerichtsakten und sind Streitwerte, keine Preise, und eigene Offertdaten mit nennbarer Fallzahl liegen nicht vor.

Quellen

Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026, Art. 257f.
Kantonsgericht Basel-Landschaft: Abteilung Zivilrecht, Entscheid vom 4. Februar 2014, Aktenzeichen 410 13 278, Erwägung 6 und Ergebnis.
Obergericht des Kantons Zürich: II. Zivilkammer, Urteil PD140012-O/U vom 28. Januar 2015.
Mieterinnen- und Mieterverband: «Rauchverbot».
Casafair: «Übermässige Abnutzung».
Paritätische Lebensdauertabelle: Suchwerkzeug von HEV Schweiz und Mieterinnen- und Mieterverband, Einzelabfrage je Position.
Mietgericht des Bezirks Zürich: ZMP 2016 Nr. 5, Urteil MD150006-L/U vom 21. Oktober 2016, bestätigt durch das Obergericht des Kantons Zürich, Urteil NG160018-O vom 17. Februar 2017, Erwägung III.3.3.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Der Rat, die Isolation als eigene Position mit eigener Fläche zu verlangen, führt zu einem längeren Blatt und zu einer Anfrage bei mehreren Betrieben; für solche Anfragen wird malerofferte.ch bezahlt. Ein Richtwert in Franken für den Isolationsanstrich steht hier trotzdem nicht: Die beiden Beträge auf dieser Seite sind Streitwerte aus Gerichtsakten, und eigene Offertdaten mit nennbarer Fallzahl liegen nicht vor.

Wird eine Wohnung mit Nikotinablagerung zurückgegeben, sollte die Isolierschicht als eigene Position auf dem Blatt stehen. Betriebe, die so offerieren, erreichst du über malerofferte.ch; welchen Anteil du davon trägst, ergibt sich aus dem Abnahmeprotokoll und dem Zeitwert.

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