Mieten, Auszug & Schäden

Muss ich Feuchtigkeitsflecken dem Vermieter melden?

Einen Feuchtigkeitsfleck an Wand oder Decke musst du dem Vermieter melden (Art. 257g Abs. 1 OR). Eine Frist nennt das Gesetz nicht. Wer schweigt, haftet nach Absatz 2 für den Schaden, der daraus entsteht. Beseitigung und Mietzinsherabsetzung kannst du nach Art. 259a OR verlangen, solange du den Fleck nicht selbst zu verantworten hast.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Fünf Zeilen, die den Rest tragen

Meldepflichtig ist jeder Mangel, den du nicht selber zu beseitigen hast (Art. 257g Abs. 1 OR). [1]
Eine Meldefrist steht nicht im Gesetzestext; als Folge der Unterlassung nennt Absatz 2 allein die Haftung für den Schaden des Vermieters. [1]
Der Mietzins wird herabgesetzt ab dem Zeitpunkt, in dem du vom Mangel erfahren hast, bis zu seiner Behebung (Art. 259d OR). [1]
Kleine Ausbesserungen gehen nach Ortsgebrauch auf deine Kosten (Art. 259 OR). Einen Betrag nennt dazu weder das Gesetz noch ein von uns gelesener Entscheid. [1][4][6]
Dass ein Mangel besteht, beweist der Mieter; dass der Mieter ihn vertragswidrig verursacht hat, der Vermieter (Art. 8 ZGB, Mietgericht Zürich ZMP 2016 Nr. 5). [2][7]

Der Ablauf zeigt die Reihenfolge und keinen Fahrplan mit Tagen: Art. 257g OR nennt für die Meldung keine Frist, und die angemessene Frist aus Art. 259b und Art. 259g OR bemisst sich am Einzelfall. Die Schritte vier und fünf setzen voraus, dass du den Mangel nicht selbst zu verantworten hast (Art. 259a Abs. 1 OR).Art. 257g, 259a, 259b, 259d und 259g OR, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.

Was Art. 257g OR verlangt und was er offenlässt

Der Artikel ist zwei Sätze lang, und beide gehören hierher:

«1 Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden. 2 Unterlässt der Mieter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.» [1]

Das ist der ganze Text. Kein «sofort», kein «unverzüglich», keine Tageszahl. Und kein Satz, wonach du deine eigenen Rechte verlierst, wenn du spät meldest. Die einzige Rechtsfolge, die im Gesetz steht, läuft in die andere Richtung: Du haftest für den Schaden, der dem Vermieter aus deinem Schweigen entsteht, etwa für den durchfeuchteten Unterlagsboden, den eine frühe Meldung erspart hätte. Ob ein Gericht darüber hinaus eine verspätete Meldung auf die Herabsetzung anrechnet, haben wir nicht recherchiert.

Welche Mängel unter die Pflicht fallen, ergibt der Gegenschluss zu Art. 259 OR: «Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.» [1] Ein Kondensrand am Fensterrahmen, den du mit dem Lappen wegnimmst, fällt darunter. Ein Fleck, der nach dem Trocknen wiederkommt oder den Putz aufweicht, gehört gemeldet. Diese Verknüpfung der zwei Artikel ist unsere Lesart der Wortlaute; eine Quelle, die sie so formuliert, kennen wir nicht.

Zur Grenze zwischen beidem kursieren Beträge von 150 bis 250 Franken, keiner davon steht im Gesetz, und der Mieterinnen- und Mieterverband hält die Zahl ohnehin für überholt. [4][5][6] Für deinen Fleck zählt der Vorbehalt, den die Gerichte des Kantons Zürich im selben Absatz machen: «Sobald eine Massnahme Fachwissen erfordert, ist sie nicht mehr Sache des Mieters.» [4]

Für die Meldung gibt es keine Frist im Gesetz. Was das Schweigen kostet, steht trotzdem darin: den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR). [1]

Der Tag, an dem du den Fleck siehst

Der Vermieter schuldet die Wohnung nicht nur bei der Übergabe in gebrauchstauglichem Zustand, er muss sie nach Art. 256 Abs. 1 OR «in demselben ... erhalten». [1] Ein Mangel, der erst während der Mietdauer auftritt, fällt deshalb unter Art. 259a bis 259i OR und nicht unter das allgemeine Vertragsrecht (Art. 258 Abs. 2 OR). [1]

Eine Grösse, ab der ein Fleck als Mangel gilt, nennt weder das Gesetz noch eine andere Quelle dieser Seite. Es zählen Schwere und Dauer der Beeinträchtigung. Für Wasserflecken führt das amtliche Zürcher Werkzeug zur Mietzinsminderung einen Fall mit 8 Prozent: Wohnung in Zürich, in mehreren Räumen Wasserflecken und abgelöste Tapeten, Schlichtungsbehörde Zürich, 12. November 1992. [9] Mietzins und Dauer sind dort frei gewählt, real ist allein der Prozentsatz. Geprüft ist damit, dass das Werkzeug diesen Fall mit 8 Prozent führt, und nicht der Entscheid dahinter: Als Fundstelle nennt das Werkzeug die mietrechtspraxis, mp 1994 S. 188 f., und diese Publikation liegt uns nicht vor. [9]

Läuft neben dem Fleck ein Riss, ist das eine eigene Frage; sie steht unter Haarriss oder Setzriss. Wo die übliche Abnutzung endet und der Schaden beginnt, behandelt Abnutzung oder Schaden.

Die Meldung, für die keine Frist im Gesetz steht

Melde am selben Tag, an dem du den Fleck siehst. Der Grund ist keine Frist, sondern der Startpunkt der Herabsetzung: Nach Art. 259d OR wird der Mietzins herabgesetzt «vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels». [1] Massgeblich ist nach dem Wortlaut deine Kenntnis, nicht der Eingang deiner Meldung und nicht der unbekannte Zeitpunkt, an dem die Feuchtigkeit ins Mauerwerk zog. Ob eine späte Meldung an diesem Startpunkt etwas ändert, ist offen; wir haben dazu keinen Entscheid ausgewertet. Fest steht dagegen, was in der Zwischenzeit wächst: der Schaden, für den du nach Art. 257g Abs. 2 OR haftest, soweit er aus der unterlassenen Meldung entsteht. [1]

In welcher Form du die Meldung machen musst und wie du sie später beweist, sagt keine der geprüften Quellen. Schriftlichkeit verlangt das Gesetz erst einen Schritt weiter, bei der Hinterlegung nach Art. 259g OR. [1] Wer selbst einen Malerbetrieb beauftragt, steht in einem anderen Vertragsverhältnis mit eigenen Fristen; sie stehen unter bis wann du einen Mangel rügen musst.

Was nach deiner Meldung läuft

Art. 259a Abs. 1 OR zählt auf, was du verlangen kannst, wenn du den Mangel «weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen» hast: dass der Vermieter «den Mangel beseitigt», «den Mietzins verhältnismässig herabsetzt», «Schadenersatz leistet», «den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt». Absatz 2 erlaubt dir zusätzlich, den Mietzins zu hinterlegen. [1]

Für die Beseitigung setzt Art. 259b OR zwei Voraussetzungen: Der Vermieter kennt den Mangel, und er beseitigt ihn nicht innert angemessener Frist. Wie lang angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Ist die Frist verstrichen, hängt dein Recht an der Schwere. Schliesst der Mangel die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch aus oder beeinträchtigt er sie erheblich, kannst du fristlos kündigen. Vermindert er sie nur, kannst du den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. [1] Leistet der Vermieter innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz, entfällt dein Anspruch auf Beseitigung (Art. 259c OR). Hast du durch den Mangel selbst Schaden erlitten, etwa an Möbeln hinter der feuchten Wand, muss der Vermieter nach Art. 259e OR Ersatz leisten, «wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft». [1] Sein Verschulden wird also vermutet.

Die Hinterlegung ist der schärfste Schritt. Art. 259g OR verlangt dafür kumulativ eine unbewegliche Sache, eine schriftlich gesetzte angemessene Frist zur Beseitigung, die Androhung der Hinterlegung bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle und deren schriftliche Ankündigung. [1] Danach läuft die erste Tagesfrist dieses Eintrags, und sie richtet sich gegen dich: Machst du deine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend, fallen die hinterlegten Zinse dem Vermieter zu (Art. 259h Abs. 1 OR). [1] Kommt das Wasser von oben, gehört der Fall unter Wasserschaden an der Decke.

Zwei Wohnungen, derselbe Fleck

Zwei Wohnungen im selben Haus, an derselben Aussenwand je eine feuchte Stelle über der Fussleiste, beide am Tag der Entdeckung gemeldet. Hier sitzt die Ursache in der Bausubstanz, dort trocknet seit Monaten Wäsche im geschlossenen Zimmer. Die Meldepflicht trifft beide gleich, denn Art. 257g Abs. 1 OR fragt nicht nach der Schuld, sondern danach, ob der Mangel mit kleinen Reinigungen oder Ausbesserungen zu beheben ist. [1] Auseinander gehen die zwei Fälle bei den Rechten aus Art. 259a OR, denn dort steht die Bedingung, dass du den Mangel weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hast. [1]

Wer was beweisen muss, hat das Mietgericht des Bezirks Zürich in einem Schimmelfall in drei Stufen geordnet, bestätigt durch das Obergericht: der Mieter den Bestand des Mangels (Art. 8 ZGB), der Vermieter das vertragswidrige Verhalten und dessen Kausalität, danach wieder der Mieter den Befreiungsbeweis gegen das vermutete Verschulden. [7][2] Dort gelang dem Vermieter der Nachweis, weil die Mieterin unbewilligt untervermietet und eigenmächtig Zwischenwände eingebaut hatte. [7]

Umgekehrt hat dasselbe Gericht der Wohnung einen Massstab gesetzt: Eine gewöhnliche Mietwohnung taugt zum vorausgesetzten Gebrauch nicht, «wenn diese nur durch mehrmals tägliches Querlüften und Positionierung der Möbel nur an bestimmten Stellen und weit weg von einer Aussenwand schimmelfrei gehalten werden kann». [7] Was als normales Lüften gilt und welche Lüftungszahl aus demselben Verfahren vor Gericht keinen Bestand hatte, führt Schimmel an der Wand aus.

Wenn beide Seiten stillhalten

Schweigst du, wächst deine Haftung nach Art. 257g Abs. 2 OR mit dem Schaden. [1] Schweigt der Vermieter, nachdem du gemeldet hast, greift Art. 259b OR, und sein Nichtstun kann selbst eine Pflichtverletzung sein: Die Gerichte des Kantons Zürich nennen dafür die Verletzung von Kontroll- und Unterhaltspflichten, mit dem Beispiel der jahrelang nicht gewarteten Heizung. [8]

Bleibt es nach deiner Meldung beim Streit, geht er nicht ans Gericht, sondern zuerst an die Schlichtungsbehörde, die in Mietsachen weder Gerichtskosten noch Parteientschädigungen kennt (Art. 113 ZPO). [3] Welche Tageszahlen dort laufen, steht unter Streit mit dem Vermieter vor der Schlichtungsbehörde; für die Meldung selbst gibt es keine.

Was du am selben Tag festhältst

Notiere das Datum, an dem du den Fleck zum ersten Mal gesehen hast. Es ist der Startpunkt der Herabsetzung nach Art. 259d OR und der einzige Zeitpunkt in diesem Ablauf, den das Gesetz benennt. [1]

Fotografiere die Stelle, solange sie feucht ist, und übermale sie nicht: Den Bestand des Mangels musst du beweisen (Art. 8 ZGB), und Deckfarbe nimmt dir das Beweismittel und dem Vermieter die Ursachensuche. [2][7] In die Meldung gehört, wo der Fleck sitzt, wie gross er ist und was du beobachtet hast.

Prüfe zuletzt, ob der Vermieter zuständig ist: Was eine Reinigung erledigt, zahlst du nach Art. 259 OR selbst, unabhängig von den kursierenden Beträgen. [1][4][6]

Quellen

Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
Fedlex: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, SR 210, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
Fedlex: Schweizerische Zivilprozessordnung, SR 272, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Juli 2026.
Gerichte des Kantons Zürich: «Reinigung und kleine Ausbesserungen», ohne Publikationsdatum, Copyright-Vermerk «© 2026 Zürcher Zivil- und Strafgerichte». Der Wert steht dort im Satz «Als Richtschnur betrachten Schlichtungsbehörden und Mietgerichte bei der Wohnungsmiete zur Zeit einen Wert von Fr. 150.- pro Reparatur»; am 17.08.2026 nachgeprüft.
Mieterinnen- und Mieterverband: «Kleiner Unterhalt», ohne Publikationsdatum.
Hauseigentümerverband Schweiz (HEV): «Kleiner Unterhalt», ohne Publikationsdatum.
Mietgericht des Bezirks Zürich: ZMP 2016 Nr. 5, Urteil MD150006-L/U vom 21. Oktober 2016, bestätigt durch Obergericht des Kantons Zürich, Urteil NG160018-O vom 17. Februar 2017.
Gerichte des Kantons Zürich: «Schadenersatz», ohne Datum.
Gerichte des Kantons Zürich: «Minderung des Mietzinses», Fallsammlung im Berechnungswerkzeug. Der Fall ist am 17.08.2026 im Datensatz des Werkzeugs nachgelesen: Reduktion 8 Prozent, Mietzins Fr. 1400 und Dauer 12 Monate ausdrücklich fiktiv, Fundstelle «Schlichtungsbehörde Zürich, 12. November 1992, mp 1994 188 f.». Die mietrechtspraxis (mp) und der Entscheid selbst wurden nicht beschafft.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Die Meldung nach Art. 257g OR kostet nichts und braucht keinen Betrieb; daran ist für uns nichts zu verdienen. Verdient wird bei uns am Anstrich danach, weil Malerbetriebe malerofferte.ch für weitergeleitete Anfragen bezahlen. Diese Seite stellt die geklärte Ursache trotzdem vor die Instandstellung, und das ist die Reihenfolge, die dem Portal am wenigsten nützt.

Zuerst die Ursache, danach der Anstrich: Ist geklärt, woher die Nässe kam, und muss die Wand instand gestellt werden, kommst du auf malerofferte.ch an Betriebe in deiner Umgebung. Wer dafür aufkommt, ergibt sich aus dem Mietrecht und aus deiner Meldung nach Art. 257g OR.

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