Mieten, Auszug & Schäden

Haarriss oder Setzriss, wer die Reparatur zahlt

Zwischen Haarriss und Setzriss unterscheidet das Schweizer Mietrecht nicht. Weder eine Norm noch ein Entscheid, den wir gefunden haben, knüpft an diese zwei Wörter eine Folge. Ob du zahlst, entscheidet Art. 259a OR: ob der Riss die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt und wer ihn zu verantworten hat. Eine Millimeterschwelle gibt es nicht.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Die Artikel, an denen ein Riss hängt

Kein Artikel des Obligationenrechts nennt den Riss. Es gilt die allgemeine Mangeldefinition aus Art. 258 und Art. 259a OR. [1]
Der Vermieter muss die Wohnung tauglich übergeben und während der ganzen Mietdauer tauglich erhalten, Art. 256 Abs. 1 OR. [1]
Ob der Mangel die Tauglichkeit erheblich beeinträchtigt oder sie nur vermindert, entscheidet über fristlose Kündigung oder Ersatzvornahme, Art. 259b OR. [1]
Der Mietzins sinkt ab dem Zeitpunkt, in dem du selbst vom Mangel erfahren hast, nicht ab der Meldung, Art. 259d OR. [1]
Den Bestand des Mangels beweist der Mieter, das vertragswidrige Verhalten des Mieters der Vermieter, Art. 8 ZGB und ZMP 2016 Nr. 5. [2][4]

Links das feine, verzweigte Netz eines Haarrisses in der Oberfläche, rechts der eine durchgehende Setzriss, der die Mauerfugen kreuzt. Die Zeichnung ist schematisch.

Was im Gesetz steht und was nicht darin steht

Das Wort Riss kommt im Mietrecht des Obligationenrechts nicht vor. [1] Was für einen Riss gilt, steht deshalb in denselben Artikeln wie für jeden anderen Mangel, und der erste davon ist Art. 256 Abs. 1 OR:

«Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.» [1]

Geschuldet ist die taugliche Wohnung über die ganze Mietdauer und nicht bloss am Tag des Einzugs. Ein Riss, der später auftritt, fällt damit unter die Rechte aus Art. 259a bis 259i OR und nicht unter das allgemeine Recht der Nichterfüllung; das ergibt sich aus Art. 258 Abs. 2 OR. [1]

Art. 259a Abs. 1 OR nennt, was du dann verlangen kannst:

«Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: a. den Mangel beseitigt; b. den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; c. Schadenersatz leistet; d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.» [1]

Der Nebensatz vor dem Doppelpunkt ist die Weiche: Alle vier Rechte hängen daran, dass du den Mangel weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hast, und nicht daran, wie der Riss heisst.

Wie weit die Rechte reichen, hängt an der Schwere, und auch die misst das Gesetz nicht in Millimetern. Nach Art. 259b OR kannst du fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt, und du kannst ihn auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, wenn er die Tauglichkeit zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt. Beides setzt voraus, dass der Vermieter den Mangel kennt und ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt. [1] Die Herabsetzung des Mietzinses nach Art. 259d OR läuft ab dem Zeitpunkt, in dem du vom Mangel erfahren hast, bis zu seiner Behebung. [1]

Ein einzelner, durchgehender Riss verläuft schräg über Mauersteine und Mörtelfugen einer Aussenmauer. — Ein Setzriss kreuzt die Mörtelfugen, weil sich das Mauerwerk selbst bewegt hat. An einer verputzten Innenwand ist das nicht so sichtbar wie hier am unverputzten Mauerwerk; die Zeichnung oben zeigt, wie sich das an einer Schweizer Wand darstellt.Achim Hering, CC BY 3.0, Fundstelle

Der Satz, an dem sich fast jeder festhält

Steht ein Riss in der Wand, dreht sich das erste Gespräch mit der Verwaltung fast immer um die Sorte. Ist es ein Haarriss, also ein feines, verzweigtes Netz in der obersten Schicht, oder ein Setzriss, der die Wand durchgehend teilt? Dahinter steckt eine Erwartung: Das feine Netz gehört zur Oberfläche und damit angeblich zum Mieter, der durchgehende Riss gehört zum Bauwerk und damit zum Eigentümer. Wer die Bezeichnung durchsetzt, hat in dieser Vorstellung die Kostenfrage gewonnen.

Die juristischen Quellen dieses Eintrags sagen dazu nichts. Ein Schweizer Verbandsmerkblatt sagt es für den Haarriss; für den Setzriss schweigt auch dieses.

Was das Verbandsmerkblatt zum Haarriss sagt und wo es aufhört

Für die eine Hälfte des Begriffspaars gibt es eine Schweizer Fachdefinition. Der Schweizerische Maler- und Gipserunternehmer-Verband führt seit Januar 2001 das Merkblatt «Risse in Verputzen und Beschichtungen», in seiner Übersichtsliste als Nr. 55 geführt. Ziffer 5 ordnet den Haarriss in einem halben Satz ein: «Haarrisse: an der Putzoberfläche vorhandene sog. Fettrisse». [12] Der Haarriss sitzt danach in der obersten Schicht des Putzes, nicht im Bauteil darunter. Welche Massnahme das Merkblatt an welche seiner sieben Rissarten knüpft, steht unter Rissüberbrückender Anstrich oder neuer Deckputz.

Für die andere Hälfte gibt dasselbe Blatt nichts her, aus zwei Gründen. Es zieht in Ziffer 1 eine Grenze um seinen eigenen Gegenstand und nimmt statische und konstruktive Risse ausdrücklich davon aus; im Wortlaut steht die Stelle unter Was ein Altbau vor dem Anstrich verlangt. [12] Und das Wort «Setzriss» kommt auf seinen sechs Seiten überhaupt nicht vor.

Was also belegt ist: die Oberflächenlage des Haarrisses und die Auskunft, dass das einzige Schweizer Rissmerkblatt für die Gegenseite nicht zuständig ist. Eine Gegenüberstellung der zwei Wörter ist daraus nicht zu bauen, und wir bauen sie hier nicht. [LÜCKE: Eine Schweizer Quelle, die den Setzriss selbst definiert, hat diese Redaktion nicht gefunden. Die Merkblattliste des SMGV, am 18.08.2026 abgerufen, führt neben Nr. 55 kein weiteres Blatt über Risse, und keine der übrigen für dieses Lexikon geprüften Verbandsquellen verwendet den Begriff.] [12][13]

Warum die Rissart die Kostenfrage nicht entscheidet

Wir haben in den Quellen dieses Eintrags gezielt nach einer Stelle gesucht, die zwischen Haarriss und Setzriss unterscheidet und daran unterschiedliche rechtliche Folgen knüpft. Gesucht wurde in der Volltextsuche des Bundesgerichts und in der Fallliste des amtlichen Zürcher Werkzeugs zur Mietzinsminderung, dazu in einer Publikationsreihe des Bundesamts für Wohnungswesen. [5][10][11] Gefunden wurde nichts. Weder ein Gesetzesartikel noch eine der geprüften Fallsammlungen verwendet diese zwei Begriffe.

Was daraus folgt, und was nicht: Die zwei Wörter tragen im Streit um die Kosten kein eigenes Gewicht. Es gibt aber auch keine Quelle, die ausdrücklich festhält, die Unterscheidung sei rein bautechnisch. Ein mehrfacher Nulltreffer ist ein belastbares Rechercheergebnis und trotzdem etwas anderes als eine Feststellung.

Genauso wenig existiert eine Grösse, ab der ein Riss zum Mangel wird. Keine Bundesgerichtspraxis und keine kantonale Praxis, die wir geprüft haben, nennt ein Mass. [5] Massgeblich sind Schwere und Dauer der Beeinträchtigung. Wie tief die Schwelle liegen kann, zeigt ein Fall aus einer Tiefgarage: Dort stand Wasser auf dem Boden, und zwar nicht wegen undichter Bausubstanz, sondern weil nasse Fahrzeuge es hineintrugen. Die kantonale Instanz gewährte dem Mieter dafür eine Mietzinsreduktion von 5 Prozent auf den Mietzins des Garagenplatzes und hielt den von ihm geforderten Abzug von 20 Prozent nicht für gerechtfertigt; das Bundesgericht wies seine Berufung ab. [5] Auch geringfügige Beeinträchtigungen können also eine Minderung auslösen. Derselbe Entscheid hält fest, dass das Wasser dort nicht durch Risse von aussen eindrang. [5] Lässt ein Riss Wasser durch, ist das eine eigene Lage, siehe Wasserschaden an der Decke.

Nicht die Bezeichnung des Risses entscheidet, wer zahlt, sondern seine Ursache und die Frage, ob die Wohnung noch taugt.

Woran es stattdessen hängt

Zwei Fragen entscheiden den Fall, und beide stehen im Gesetz. Erstens: Beeinträchtigt oder mindert der Riss die Tauglichkeit der Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch? Dann ist er ein Mangel (Art. 258 und Art. 259a OR). [1] Zweitens: Hast du ihn zu verantworten? Dann verlierst du die Rechte aus Art. 259a OR, egal wie fein oder wie grob er ist. [1]

An der zweiten Frage hängt die Beweislast, und sie ist nicht so verteilt, wie viele annehmen. Das Mietgericht des Bezirks Zürich hat sie 2016 in einem Schimmelfall dreistufig aufgeschlüsselt, bestätigt vom Obergericht; im Wortlaut stehen die drei Stufen unter Schimmel an der Wand. [4][2] Der Entscheid betrifft Schimmel und nicht Risse. Dass dieselbe Verteilung für einen Riss gilt, ist unsere Ableitung aus Art. 8 ZGB und nicht die Aussage des Entscheids.

Für deinen Riss heisst das: Du musst zeigen, dass er da ist und dass er stört. Behauptet die Verwaltung, du hättest ihn verursacht, muss sie das beweisen. Bringt sie den Beweis, wird dein Verschulden vermutet, und du musst dich entlasten.

Woran du deinen eigenen Fall erkennst

Im dritten Wohnjahr zieht sich ein Riss von der Fensterecke schräg über die Wohnzimmerwand. Du meldest ihn. Die Verwaltung antwortet, das sei bloss ein Haarriss und damit Sache des Mieters. Diese Antwort beantwortet nichts: Ob der Riss die Tauglichkeit der Wohnung mindert und wer ihn verursacht hat, steht in ihr nicht. Solange die Verwaltung dein vertragswidriges Verhalten nicht belegt, bleiben dir die Rechte aus Art. 259a OR, und die Reparatur bleibt beim Vermieter, sofern sie nicht unter den kleinen Unterhalt fällt. [1][4] Erfunden ist an dieser Geschichte der Wortwechsel mit der Verwaltung. Was ihn auflöst, sind zwei Artikel des Obligationenrechts.

Der kleine Unterhalt ist die zweite Abgrenzung, an der es sich entscheidet. Art. 259 OR verpflichtet dich, Mängel «die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten» zu beseitigen. [1] Eine Betragsgrenze nennt der Artikel nicht, und er verweist auch auf keine Verordnung dazu. Die kursierenden 150 Franken stammen von der Themenseite der Gerichte des Kantons Zürich, und die Seite bezeichnet den Wert selbst als «Richtschnur», die «zur Zeit» gilt. [6] Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt dieselbe Zahl eine Faustregel, von der man «früher eher» ausgegangen sei; der Hauseigentümerverband Schweiz schreibt, «weit verbreitet» sei eine Kostengrenze von CHF 150-250 pro Einzelfall. [7][8] Wie weit die Angaben auseinandergehen, steht nebeneinander unter Abnutzung oder Schaden in der Mietwohnung. Für den Riss zählt ohnehin das andere Kriterium: Sobald eine Reparatur Fachwissen verlangt, ist sie nicht mehr deine Sache. [6][7] Das Mietgericht Zürich hat 2016 festgehalten, dass der kleine Unterhalt «Pflicht und Recht des Mieters» ist und ihm die Wahl der Massnahme zusteht, solange sie nicht vertragswidrig ist. [9]

Melden musst du den Riss in jedem Fall, in dem er nicht unter den kleinen Unterhalt fällt. Art. 257g OR sagt in einem Satz, warum: «Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden.» Und: «Unterlässt der Mieter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.» [1] Eine Frist nennt der Wortlaut nicht, kein «sofort» und kein «unverzüglich». Wie Gerichte eine verspätete Meldung behandeln, entscheidet kein Urteil, das wir dafür geprüft haben. Sicher ist nur die Haftung für den Folgeschaden. Dasselbe gilt für einen feuchten Fleck neben dem Riss, siehe Feuchtigkeitsflecken.

Was in der Praxis schiefgeht

Der erste Fehler ist das Zuspachteln vor der Meldung. Wer den Riss schliesst, bevor ihn jemand gesehen hat, trägt später die Beweislast für einen Mangel, den niemand mehr sieht (Art. 8 ZGB). [2][4] Fotos mit Datum kosten nichts.

Der zweite Fehler ist der Streit über das richtige Wort. Wer sich darauf einlässt, ob der Riss ein Haarriss oder ein Setzriss ist, verhandelt über eine Unterscheidung, die in keiner Norm steht, statt über die Tauglichkeit der Wohnung und über die Ursache. Was bei der Wohnungsrückgabe gilt, ist wieder eine andere Frage, dazu wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Dreht sich der Streit weiter um die Ursache des Risses statt um sein Wort, gehört er zuerst vor die Schlichtungsbehörde; ihr Verfahren ist in Mietsachen gebührenfrei und kennt keine Parteientschädigung (Art. 113 ZPO). [3] Wie es beginnt und wie viel Zeit dir nach der Klagebewilligung bleibt, steht unter die Schlichtungsbehörde im Mietstreit.

Quellen

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Für die Reparatur nennt dir ein Betrieb eine Zahl, und für die Anfrage dazu wird malerofferte.ch bezahlt. Für die Kostenfrage nützt uns das nichts: Ob du zahlst, entscheidet Art. 259a OR. Eine Millimeterschwelle zwischen Haarriss und Setzriss hätte diese Seite handlicher gemacht und hätte zu mehr Aufträgen geführt; gefunden hat die Recherche keine, und erfunden wird hier keine.

Für die Reparatur brauchst du eine Zahl, für die Kostenfrage einen anderen Massstab. Die Zahl nennen dir Betriebe, die du auf malerofferte.ch anfragst. Den Massstab gibt Art. 259a OR vor, und keine Offerte entscheidet ihn.

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