Wann aus Abnutzung ein Schaden wird

Übliche Abnutzung darfst du verursachen, solange sie nicht übermässig wird; die Wohnung im tauglichen Zustand zu erhalten, ist Sache des Vermieters (Art. 256 Abs. 1 OR). Selbst zahlst du nur kleine Reinigungen und Ausbesserungen (Art. 259 OR). Ein Schaden beginnt, wo du beschädigst oder ohne Zustimmung veränderst. Beweisen muss das der Vermieter.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Der gesicherte Teil vorweg

• Der Vermieter schuldet die Wohnung «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand», über die ganze Mietdauer (Art. 256 Abs. 1 OR). [1]
• Du musst sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Übliche Abnützung bleibt zulässig, solange sie nicht übermässig ist. [1][9]
• Kleine Reinigungen und Ausbesserungen zahlst du selbst, «nach Ortsgebrauch» (Art. 259 OR). Eine Frankengrenze steht weder im Gesetz noch in einer Verordnung. [1][4]
• Mängel, die du nicht selbst beseitigen musst, meldest du; sonst haftest du für den Schaden daraus (Art. 257g OR). [1]
• Behauptet er, du habest den Mangel verursacht, muss er das vertragswidrige Verhalten und die Kausalität beweisen (Art. 8 ZGB, ZMP 2016 Nr. 5). [2][9]

Was du für Abwohnen hältst

Dein Massstab ist der Gebrauch, für den du gemietet hast. In einer Wohnung wird gekocht und geduscht, Möbel stehen jahrelang an derselben Wand, und davon bleiben Spuren.

Beim kleinen Unterhalt hast du mehr Spielraum, als die Verwaltung dir zugesteht. Das Mietgericht Zürich schützte 2016 einen Mieter, der einen kaputten WC-Sitz und zwei Zahngläser durch andere Modelle ersetzt hatte: «Der sog. kleine Unterhalt ist Pflicht und Recht des Mieters (Art. 259 OR). Ihm steht daher auch die Wahl zu, wie er dieser Pflicht nachkommt, solange sich seine Massnahmen nicht als vertragswidrig erweisen.» Dass die Ersatzstücke nicht passten, hätte die Vermieterin beweisen müssen; sie unterliess es und verlor in diesem Punkt. [8]

Zwei Erscheinungen schreibt dir eine Verwaltung schnell zu. Ein Riss ist ein Mangel, wenn er die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt; eine Breite in Millimetern, ab der das gilt, haben wir in keiner Quelle gefunden, und ebenso wenig eine Rechtsquelle, die zwischen Haarriss und Setzriss unterscheidet. Bei einem feuchten Fleck fällt die Frage schnell auf die Bausubstanz zurück. Das Mietgericht Zürich hält fest, «dass eine gewöhnliche Mietwohnung zum vorausgesetzten Gebrauch nicht taugt, wenn diese nur durch mehrmals tägliches Querlüften und Positionierung der Möbel nur an bestimmten Stellen und weit weg von einer Aussenwand schimmelfrei gehalten werden kann». [9] Woran du die Ursache festmachst, steht unter Feuchtigkeitsflecken.

Was die Verwaltung als Schaden aufschreibt

Auf der anderen Seite steht ein Wert, der erhalten bleiben soll, und ein Gesetz mit zwei Hebeln dafür. Verletzt du deine Sorgfaltspflicht trotz schriftlicher Mahnung weiter, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Wohnräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Fügst du der Sache vorsätzlich schweren Schaden zu, kann er fristlos kündigen (Absatz 4). [1] Der zweite Hebel ist die unterlassene Meldung: Wer einen tropfenden Anschluss ein halbes Jahr für sich behält, haftet für den Folgeschaden (Art. 257g Abs. 2 OR). [1] Was er dagegen nicht hat, ist eine Zahl, ab der Abnutzung in Schaden umschlägt.

Und er hat eigene Pflichten, die im Streit gern untergehen. Die Gerichte des Kantons Zürich zählen zu den Pflichtverletzungen des Vermieters ausdrücklich auch Unterlassungen, «wie in der Verletzung von Kontroll- und Unterhaltspflichten», mit dem Beispiel einer jahrelang nicht gewarteten Heizung, deren Defekt die Räume tagelang unbenützbar macht. [10] Hast du durch einen Mangel Schaden erlitten, schuldet er dir Ersatz, «wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft» (Art. 259e OR). [1] Sein Verschulden wird also vermutet.

Woran ein Gericht die Grenze misst

Für die laufende Mietdauer haben wir genau einen gerichtlichen Massstab gefunden. Er steht in einem Schimmelurteil des Mietgerichts Zürich, bestätigt vom Obergericht:

«Die im üblichen Rahmen erfolgende Abnützung der Mietsache ist zulässig, solange sie nicht übermässig ist. Das Mietobjekt darf weder beschädigt noch ohne Zustimmung des Vermieters verändert werden. [...] Den Parteien steht es aufgrund der Vertragsfreiheit zu, im Rahmen der Rechtsordnung jeden beliebigen Gebrauchszweck für die Mietsache festzulegen. An diesem Zweck orientiert sich auch die Verantwortlichkeit des Mieters für den Umgang mit der Sache.» [9]

Das ist kein Katalog, sondern eine Richtung: gemessen wird am vereinbarten Gebrauchszweck, überschritten ist die Grenze bei einer Beschädigung oder bei einer eigenmächtigen Veränderung. Die Fundstellen, die das Gericht dafür anführt, haben wir nicht selbst geöffnet.

Praktisch entscheidet sich der Streit an der Beweislast, und die verläuft in drei Stufen. Dass überhaupt ein Mangel besteht, musst du beweisen (Art. 8 ZGB). Steht das fest, muss der Vermieter dir das vertragswidrige Verhalten und dessen Kausalität für den Mangel nachweisen. Gelingt ihm das, wird dein Verschulden vermutet, und dir bleibt der Befreiungsbeweis. [2][9] Im entschiedenen Fall gelang ihm der Nachweis: Die Mieterin hatte unbewilligt an bis zu zehn Personen untervermietet und eigenmächtig Zwischenwände eingebaut, die die Luftzirkulation stark einschränkten. Daraus folgte für das Gericht die natürliche Vermutung, dass der Befall überwiegend auf ihr Verhalten zurückging, und sie verlor ihre Mängelrechte. [9] Was das für einen gewöhnlichen Befall heisst, steht unter Schimmel an der Wand.

Legt dir der Vermieter ein Gutachten vor, lohnt ein Blick auf den Auftraggeber: Ein Bericht, den eine Partei selbst bestellt hat, gilt nach der im Urteil zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung als blosse Parteibehauptung ohne Beweiskraft. [9]

Der kleine Unterhalt kennt keine Frankengrenze

Art. 259 OR nennt keinen Betrag, und keine der kursierenden Zahlen stammt aus einem Gerichtsentscheid, den wir gelesen haben.

Drei Quellen nennen drei verschiedene Grössenordnungen.

Der Mieterinnen- und Mieterverband hält dagegen und nennt dieselben 150 Franken eine frühere Faustregel: Genau festgelegt sei die Grenze nirgends, und verschiedene Gerichte hätten entschieden, zum kleinen Unterhalt gehörten nur Reparaturen, die handwerklich normal begabte Mieterinnen und Mieter selber ausführen können. [5] In dieselbe Richtung zeigen die Zürcher Gerichte: «Die Ausbesserungspflicht des Mieters ist untergeordneter Natur. Sobald eine Massnahme Fachwissen erfordert, ist sie nicht mehr Sache des Mieters.» [4]

Rechne deshalb nicht mit einer Zahl, sondern mit der Frage, ob die Sache ohne Fachmann zu erledigen ist. Wer sich auf die gesetzliche Grenze für den kleinen Unterhalt beruft, beruft sich auf eine Grenze, die es nicht gibt.

Wenn ihr euch nicht einig werdet

Im Frühjahr klemmt das Küchenfenster, der Beschlag hat Spiel und der Flügel schliesst nicht mehr dicht. Du behilfst dir mit einem Keil und sagst nichts. Im Herbst ist der Rahmen ausgerissen, und die Verwaltung schreibt dir, du habest das Fenster überdehnt. Herabgesetzt wird dein Mietzins ab dem Frühjahr, denn massgeblich ist der Zeitpunkt, in dem du vom Mangel erfahren hast (Art. 259d OR). Für den Teil des Schadens, den eine Meldung im Frühjahr verhindert hätte, kann dich der Vermieter belangen (Art. 257g Abs. 2 OR). [1] Erfunden ist an diesem Verlauf die Wohnung, nicht die Rechtsfolge; offen bleibt, ob die späte Meldung deiner Herabsetzung darüber hinaus schadet, denn dazu haben wir keinen Entscheid ausgewertet.

Bleibt die Abgrenzung zwischen Abwohnen und Schaden bis zuletzt strittig, geht sie zuerst an die Schlichtungsbehörde und nicht ans Gericht; in Mietsachen fallen dort weder Gerichtskosten noch Parteientschädigungen an (Art. 113 ZPO). [3] Wer in dieser Behörde sitzt, wie das Verfahren abläuft und welche Frist nach der Klagebewilligung bleibt, steht unter Schlichtungsbehörde im Streit um Malerkosten.

Bei der Rückgabe wird noch einmal anders gerechnet

Alles Bisherige gilt für die Zeit, in der du wohnst. Bei der Rückgabe kommt die Frage nach dem Zeitwert dazu, und sie steht unter wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Wie hoch die Hürde für den Vermieter dort liegt, zeigt ein Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft von 2014. Er verlangt von ihm dreierlei zugleich: dass die Wohnung einen Mangel trägt, für den der Mieter einzustehen hat, dass dieser Mangel beim Einzug noch nicht bestand, und dass die Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde. [11] Derselbe Entscheid stuft vergilbte Wände infolge übermässigen Rauchens als ausserordentliche Abnutzung ein, allerdings für die Rückgabe und nicht für die laufende Mietdauer. [11] Was daraus für die Kosten und für die Technik folgt, steht unter Nikotinflecken überstreichen. Ob Rauchen schon vor dem Auszug eine Pflichtverletzung begründet, behandelt keine der geprüften Quellen.

Verwandte Begriffe

• Wasserschaden an der Decke der Mietwohnung: Wasserschaden an der Decke, wer haftet
• Bewohnt streichen: Beim Streichen in der bewohnten Wohnung ziehst du mit
• Neutrale Wandfarbe in der Mietwohnung: Neutrale Farbe oder Weiss beim Auszug

Quellen

1. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
2. Fedlex: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, SR 210, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026, Art. 8.
3. Fedlex: Schweizerische Zivilprozessordnung, SR 272, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Juli 2026.
4. Gerichte des Kantons Zürich: «Reinigung und kleine Ausbesserungen».
5. Mieterinnen- und Mieterverband: «Kleiner Unterhalt».
6. Hauseigentümerverband Schweiz: «Kleiner Unterhalt».
7. lexwiki.ch: «Kleine Mängel, kleiner Unterhalt».
8. Mietgericht des Bezirks Zürich: ZMP 2016 Nr. 1, Urteil MG150038-L/U vom 29. August 2016, Erwägung 10.7.3, veröffentlicht in der Zürcher Mietrechtspraxis.
9. Mietgericht des Bezirks Zürich: ZMP 2016 Nr. 5, Urteil MD150006-L/U vom 21. Oktober 2016, bestätigt durch das Obergericht des Kantons Zürich, Urteil NG160018-O vom 17. Februar 2017, Erwägungen III.3.1 bis III.4.3.
10. Gerichte des Kantons Zürich: «Schadenersatz».
11. Kantonsgericht Basel-Landschaft: Abteilung Zivilrecht, Entscheid vom 4. Februar 2014, Aktenzeichen 410 13 278, Erwägung 6.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Der Schlussabsatz schickt dich für eine Zahl zur Instandstellung an Malerbetriebe, und malerofferte.ch wird für jede Anfrage bezahlt, die dort ankommt. Die Abgrenzung selbst entscheidet niemand von uns: Wo übliche Abnutzung aufhört, sagen Art. 256 und 259 OR, und beweisen muss die Übermässigkeit der Vermieter. Eine Offerte ist dafür kein Beweisstück, auch keine über uns eingeholte.