Was die Vermieterschaft am Anstrich schuldet

Streichen muss die Vermieterschaft, sobald der Zustand der Wände die Wohnung für den vorausgesetzten Gebrauch untauglich macht: dann liegt ein Mangel vor, dessen Beseitigung du verlangen kannst (Art. 259a Abs. 1 Bst. a OR). Eine Pflicht, den Anstrich nach einer bestimmten Zahl von Jahren zu erneuern, steht in keiner geprüften Quelle.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Woran die Pflicht hängt

• Art. 256 Abs. 1 OR | geschuldet ist derselbe Zustand, in dem die Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch taugt [1]
• Art. 259 OR | wo eine Massnahme Fachkenntnisse verlangt, endet dein Anteil am Unterhalt [1][3][5]
• Art. 259b OR | erst Kenntnis und abgelaufene Frist geben dir die Beseitigung auf ihre Kosten [1]
• Art. 259c OR | leistet sie innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz, entfällt dein Anspruch auf Beseitigung [1]

Wo dein eigener Anteil aufhört

Eine einzige Norm kostet dich während der Mietdauer Geld. Art. 259 OR legt dir die Mängel auf, die sich «durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen» beheben lassen, und zwar «nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten». [1]

Wo diese Gruppe aufhört, fängt die Pflicht der Gegenseite an. Der Mieterinnen- und Mieterverband zieht die Linie über das Können und nicht über einen Betrag: Zum kleinen Unterhalt gehörten nur Reparaturen, die handwerklich normal begabte Mieterinnen und Mieter selber ausführen können, und «sobald Fachkenntnisse nötig sind, sei die Grenze des kleinen Unterhalts überschritten und die Vermieterschaft müsse für die Reparatur aufkommen». [5] Die Gerichte des Kantons Zürich führen die Grenze auf ihrer amtlichen Themenseite ebenfalls über das Fachwissen. [3] Welche Frankenbeträge daneben kursieren und warum sie einander widersprechen, steht unter wann aus Abnutzung ein Schaden wird.

Auf den Anstrich angewendet heisst das: Ein Fleck, den ein Lappen wegnimmt, bleibt bei dir. Ein Anstrich, für den Untergrund, Grundierung und Auftrag beurteilt werden müssen, ist keine kleine Ausbesserung mehr. Diese Übertragung stammt von uns, keine der beiden Quellen nennt den Anstrich als Beispiel.

Wo die Pflicht der Gegenseite endet

Nicht jeder Mangel löst sie aus, und zwei Artikel sagen ausdrücklich, wann sie entfällt.

Der erste ist die Bedingung in Art. 259a Abs. 1 OR: Deine Rechte hast du nur bei Mängeln, die du weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hast. [1] Wie weit das reicht, zeigt ein Schimmelfall des Mietgerichts des Bezirks Zürich, bestätigt vom Obergericht. Die Mieterin hatte unbewilligt weitervermietet und eigenmächtig Zwischenwände eingebaut, die die Luftzirkulation stark einschränkten; weil sie damit erheblich zur Verursachung beitrug, war sie im Sinne des Gesetzes für den Mangel verantwortlich und verlor ihre Mängelrechte. [2] Behaupten genügt dafür allerdings nicht: Das vertragswidrige Verhalten und dessen Ursächlichkeit muss die Vermieterschaft beweisen. [2] Wie diese Beweislast im Einzelnen läuft, steht unter Schimmel an der Wand.

Der zweite ist Art. 259c OR: «Der Mieter hat keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, wenn der Vermieter für die mangelhafte Sache innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz leistet.» [1] Was als vollwertig gilt, sagt der Artikel nicht, und ein Fall dazu steht in unseren Quellen nicht.

Bleibt der Fall, der in der Praxis am häufigsten vorkommt und nirgends geregelt ist: Der Anstrich ist alt und du hättest gern einen neuen. Solange die Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, fehlt der Mangel, und ohne Mangel greift keiner der Ansprüche aus Art. 259a OR. [1] Auch das ist unsere Lesart des Wortlauts; ein Entscheid, der einen blossen Auffrischungswunsch abweist, liegt uns nicht vor. Ob du in diesem Fall wenigstens selbst zum Pinsel greifen darfst, ist eine eigene und ebenso ungeklärte Frage, siehe darf ich in der Mietwohnung selber streichen.

Wie aus der Pflicht eine Handlung wird

Eine Pflicht bewegt nichts, solange die Gegenseite nichts von ihr weiss. Art. 259b OR knüpft beides zusammen: Kennt die Vermieterschaft einen Mangel und beseitigt sie ihn nicht innert angemessener Frist, kannst du fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt, und ihn auf ihre Kosten beseitigen lassen, wenn er die Tauglichkeit nur vermindert, ohne sie erheblich zu beeinträchtigen. [1]

Zwei Voraussetzungen liegen also vor der Handlung, und beide betreffen zuerst dich. Sie muss den Mangel kennen; wie du ihr diese Kenntnis verschaffst, steht unter Mängelrüge in der Mietwohnung. Und die angemessene Frist muss abgelaufen sein. Wie viele Tage angemessen sind, sagt der Artikel nicht, und eine Zahl dazu steht in keiner unserer Quellen; deshalb steht hier auch keine.

Lässt du danach streichen, stehst du in zwei Verhältnissen zugleich: gegenüber der Vermieterschaft im Mietvertrag und gegenüber dem Betrieb, den du beauftragst, im Werkvertrag. Was ein Streit darüber für einen Weg nimmt und was er kostet, steht unter Schlichtungsbehörde im Streit um Malerkosten.

Der einzige veröffentlichte Fall handelt von einer Heizung

Wie eine verletzte Erhaltungspflicht in der Praxis aussieht, zeigt kein Anstrichfall, sondern ein Beispiel der Gerichte des Kantons Zürich zum Schadenersatz. Sie halten fest, dass pflichtwidriges Verhalten der Vermieterschaft auch in einer Unterlassung liegen kann, «wie in der Verletzung von Kontroll- und Unterhaltspflichten», und stellen einen Fall daneben: Die Heizung wird jahrelang nicht gewartet, der daraus folgende Defekt ist erst nach mehreren Tagen behoben, und die gemieteten Büros sind in dieser Zeit unbenützbar. [4]

Der Fall trägt genau so weit, wie er reicht. Es geht um Büroräume und um eine Heizung, nicht um Wände, und die Frage dahinter ist der Schadenersatz und nicht der Zeitpunkt, an dem gestrichen werden muss. Übertragbar ist der Gedanke, dass Nichtstun eine Pflichtverletzung sein kann. Dass er auch für einen verwahrlosten Anstrich gilt, sagt die Seite nicht, das schliessen wir.

Kein Intervall, weder für Anstriche noch für Tapeten

Nach wie vielen Jahren die Vermieterschaft einen Anstrich oder eine Tapete erneuern muss, sagt keine unserer Quellen. Was stattdessen gilt, steht schon oben: Der Zustand entscheidet, nicht das Alter. Weder Art. 256 OR noch Art. 259a OR nennt eine Jahreszahl, und keine der geprüften amtlichen Seiten setzt eine Frist, nach deren Ablauf ein neuer Anstrich fällig wäre. [1] Begegnet dir trotzdem eine solche Zahl, gehört die Frage dazu, aus welcher Rechtsordnung sie stammt.

Jahreszahlen zum Anstrich gibt es in der Schweiz durchaus, nur an einer anderen Stelle: bei der Rückgabe der Wohnung, wo der Zeitwert eines beschädigten Anstrichs über seine Lebensdauer berechnet wird. Das ist eine Abrechnung über einen Schaden und keine Frist für den Unterhalt. Sie steht unter wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Verwandte Begriffe

• Risse in der Wand (allgemein): Was ein Maler an einem Riss in der Wand prüft
• Putzschäden / Putzabplatzungen: Was den Putz von der Wand löst
• Stockflecken: Stockflecken oder Schimmel
• normale Abnutzung oder Schaden Mietwohnung Unterschied: Wann aus Abnutzung ein Schaden wird
• Mängelrüge Mietwohnung wie melden: Mängelrüge in der Mietwohnung, die Meldung an die Vermieterschaft
• Neutrale Wandfarbe in der Mietwohnung: Neutrale Farbe oder Weiss beim Auszug

Quellen

1. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026, Art. 256, 259, 259a, 259b und 259c
2. Mietgericht des Bezirks Zürich: ZMP 2016 Nr. 5, Urteil MD150006-L/U vom 21. Oktober 2016, bestätigt durch das Obergericht des Kantons Zürich, Urteil NG160018-O vom 17. Februar 2017, Regeste und Erwägung III.3.2
3. Gerichte des Kantons Zürich: «Reinigung und kleine Ausbesserungen», ohne Publikationsdatum, Copyright-Vermerk «© 2026 Zürcher Zivil- und Strafgerichte», abgerufen am 11. August 2026
4. Gerichte des Kantons Zürich: «Schadenersatz», ohne Datum auf der Seite, abgerufen am 11. August 2026
5. Mieterinnen- und Mieterverband: «Kleiner Unterhalt», kein Publikationsdatum ersichtlich, abgerufen am 11. August 2026
6. Mieterinnen- und Mieterverband: «Mängel und Schaden», kein Datum, keine erkennbare Autorschaft (das Impressum nennt nur die Web-Gestalterin), abgerufen am 11. August 2026

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

malerofferte.ch verdient an Anfragen, die bei Malerbetrieben ankommen. Diese Seite sagt dir über weite Strecken, dass du keinen Betrieb beauftragen musst, weil die Pflicht bei der Vermieterschaft liegt; das arbeitet gegen unser Geschäft und steht trotzdem hier. Der eine Fall, in dem du selbst beauftragst, ist die Beseitigung auf ihre Kosten, und an dem verdienen wir mit.