Neutrale Farbe oder Weiss beim Auszug

Neutral ist kein Rechtsbegriff. Kein Artikel des Obligationenrechts nennt einen Wandton, und die geprüfte Schweizer Rechtsprechung entscheidet nicht, welcher Ton als neutral zählt. Beim Auszug verlangen kann die Vermieterschaft nur, was sie nach Art. 267a OR konkret und rechtzeitig rügt; das Kantonsgericht Basel-Landschaft verlangt von ihr drei Nachweise zugleich.

Redaktionell geprüft: 14. August 2026

Woran diese Frage tatsächlich hängt

• Art. 257f Abs. 1 OR | verlangt sorgfältigen Gebrauch und nennt keinen Farbton [1]
• 1 Quelle für die Töne | Weiss oder ein heller Beigeton, geschrieben von einem Malerbetrieb [5]
• 3 Nachweise zugleich | so viel verlangt das Kantonsgericht Basel-Landschaft von der Vermieterschaft, bevor sie beim Auszug etwas fordern kann [3]
• Art. 267a OR | ein Satz im Abnahmeprotokoll genügt dem Obergericht Zürich nicht als Grundlage einer Forderung [4]

Was die Verwaltung meint, wenn sie neutral schreibt

Auf der Vermieterseite steht eine Wohnung, die nach deinem Auszug wieder vermietet werden soll, und eine dunkelgrüne Wand schmälert den Kreis der Interessenten. Das ist ein wirtschaftliches Interesse und keine Rechtsposition, und die zwei fallen hier auseinander.

Der Hauseigentümerverband Schweiz beschreibt die Folge eines Anstrichs ohne Zustimmung so: Die Mieterschaft müsse beim Auszug den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen. [6] Das ist die Position der Vermieterseite, formuliert von ihrem Verband, und sie nennt keine Farbe, sondern einen Zustand. Wer den ursprünglichen Zustand verlangt, verlangt den Ton bei der Übergabe, und der kann jede Farbe gehabt haben.

Neben dieser Forderung steht eine zweite, die anders lautet. Der Malerbetrieb Malerfuchs in Niederönz schreibt: «Individuelle Farbwünsche wie Schwarz, Rot, Dunkelblau etc. müssen wieder auf eine neutrale Farbe zurückgeführt werden, idealerweise Weiss oder ein heller Beigeton». [5] Das ist in allem, was wir dazu gelesen haben, die einzige Stelle, die überhaupt Töne nennt. Sie nennt zwei, nicht einen, und sie nennt sie als Ideal und nicht als Pflicht. Ein Malerbetrieb schreibt sie, kein Gericht und keine Behörde.

Zwischen den beiden Forderungen liegt ein Unterschied, der Geld kostet: Der ursprüngliche Zustand ist belegbar oder eben nicht, eine neutrale Farbe ist Auslegungssache.

Was du beim Auszug schuldest und was nicht

Die Wohnung ist bei der Übergabe hell gestrichen, im Wohnzimmer steht seit dem zweiten Jahr eine dunkelgrüne Wand, und im Abgabeprotokoll notiert die Verwaltung «Wand Wohnzimmer nicht in neutraler Farbe». Damit ist gesagt, was ihr nicht gefällt. Nicht gesagt ist, welchen Mangel sie dir zurechnet und woran sie ihn misst. Existiert zusätzlich kein Beleg für den Ton bei deinem Einzug, fehlt der zweite der drei Nachweise, und der Anspruch steht ohne Fundament. [3]

Umgekehrt heisst das nicht, dass ein kräftiger Ton folgenlos bleibt. Bleibt die Vermieterschaft konkret und kann sie den Ausgangszustand belegen, dann ist nicht mehr strittig, ob du etwas schuldest, sondern wie viel. Diese Rechnung führen wir hier nicht; sie steht auf der oben verlinkten Seite zur Kostenfrage beim Auszug. Wo die Grenze zwischen Abwohnen und Schaden überhaupt verläuft, steht unter wann aus Abnutzung ein Schaden wird. Und eine Erscheinung, die im Protokoll neben dem Farbton auftaucht, hat mit ihm nichts zu tun: Ein dunkler Fleck, der aus der Wand kommt, ist ein Mangel der Sache und keine Frage deines Geschmacks, siehe Schimmel an der Wand.

Der Begriff steht im Protokoll und in keiner Norm

Welcher Wandton als neutral gilt, sagt genau eine der Quellen unten, und die ist ein Malerbetrieb mit eigenem Verkaufsinteresse. [5]

Das Wort steht in Abnahmeprotokollen, und genau dort hat ein Schweizer Gericht schon einmal nachgefragt, was es bedeuten soll. Das Obergericht des Kantons Zürich hatte am 28. Januar 2015 über eine Forderung zu entscheiden, die sich allein auf einen Satz im Übernahmeprotokoll stützte. Ein Halbsatz seiner Erwägung gilt für jeden solchen Eintrag: Auch ein im Grundsatz zutreffender Anspruch «befreit [...] den Schadenersatz fordernden Vermieter nicht davor, dem Mieter genau aufzuzeigen, für welche Mängel er einstehen soll». [4] Der Fall betraf Nikotin und nicht einen Farbton; wie er ausging, steht unter Nikotinflecken überstreichen.

Übertragen auf deine Wand heisst das: «nicht neutral» zeigt nichts auf. Es benennt keinen Mangel, es nennt keinen Ausgangszustand und es sagt nicht, was hergestellt werden soll. Wer eine Forderung darauf stützt, muss zuerst sagen, welcher Ton die Wohnung bei der Übergabe hatte und was daran heute anders ist.

Was eine Klausel im Mietvertrag verlangen darf

Vertraglich lässt sich manches vereinbaren, aber nicht alles. Art. 256 Abs. 2 OR:

«Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in: a. vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; b. Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume.» [1]

Der Mieterinnen- und Mieterverband zieht daraus für den Unterhalt die einzige Linie, die in den Belegen dieses Eintrags überhaupt gezogen wird: Der Unterhalt des Mietobjekts sei «gemäss Art. 256 OR» Sache der Vermieterschaft und lasse sich «auch vertraglich nicht auf Sie als Mieterschaft abwälzen». [7] Eine Klausel, die dich unabhängig von deinem Verhalten zum Neuanstrich vor dem Auszug verpflichtet, verlangt also Unterhalt und nicht Schadenersatz.

Davon zu trennen ist die Rückgängigmachung einer Veränderung, die du selbst vorgenommen hast; das ist der Fall, den der Hauseigentümerverband beschreibt. [6] Ob eine Klausel wirksam ist, die die Wohnung ausdrücklich in einem bestimmten Ton zurückverlangt, hat uns weder ein Gericht noch eine Norm beantwortet. Wir behaupten dazu nichts. Und wenn ein Betrieb den Rückführungsanstrich ausführt, gilt zwischen dir und ihm Werkvertragsrecht: Änderst du dort den Ton nachträglich, entsteht ein Nachtrag.

Wo der Streit über den Farbton endet

Er endet fast nie vor einem Gericht, und veröffentlicht wird davon noch weniger. Das erklärt, warum zu einer Frage, die in jedem Abnahmeprotokoll steht, kein einziger auffindbarer Entscheid den Begriff klärt.

Zuerst geht der Streit an die Schlichtungsbehörde. In Mietsachen fallen dort weder Gerichtskosten noch Parteientschädigungen an (Art. 113 ZPO). [8] Wie das Verfahren abläuft und welche Fristen danach laufen, steht unter Schlichtungsbehörde im Streit um Malerkosten.

Was du dorthin mitnimmst, entscheidet mehr als jedes Argument über Farbtöne: das Protokoll vom Einzug, wenn es eines gibt, und das Abgabeprotokoll mit dem Satz, den die Verwaltung hineingeschrieben hat. Fehlt das erste, fehlt der Vermieterschaft der Beweis für den Ausgangszustand. [3] Steht im zweiten nur ein Urteil über den Geschmack, fehlt ihr die konkrete Bezeichnung des Mangels. [4]

Offengelegte Lücken und nicht verwendete Angaben

• Die Kernfrage dieser Seite ist unbelegt, und das ist ihr Ergebnis. Welcher Farbton als neutral gilt, sagt in beiden Dossiers keine Norm, kein Entscheid und keine Verbandsseite. Die einzige Angabe stammt von Quelle 5, einem Malerbetrieb. Der Text macht daraus keine Regel.
• Ob eine Vertragsklausel wirksam ist, die die Rückgabe in einem bestimmten Ton verlangt, ist in dieser Faktengrundlage nicht entschieden. Der Text sagt das und leitet nichts ab.
• Nicht verwendet ist die Angabe von ofri.ch, wonach weiss belassene Wände nach mehr als acht Jahren nicht neu gestrichen werden müssen. Sie ist einfach belegt, ihre Herkunft aus einer Lebensdauertabelle ist ungeklärt, und sie steht mit ihrer Einschränkung bereits im Eintrag Wände streichen in der Mietwohnung.
• Nicht verwendet sind sämtliche Werte der Paritätischen Lebensdauertabelle und jede Zeitwertrechnung. Beides gehört zu Malerarbeiten bei Auszug, wer zahlt.

Verwandte Begriffe

• Bodenbeschichtung: Was zu einer Bodenbeschichtung gehört
• Farbabweichung: Ab wann ist eine Farbabweichung ein Mangel?
• Wände streichen: Was Wände streichen in der Schweiz kostet
• Wände streichen Mietwohnung: Darf ich in der Mietwohnung selber streichen?
• normale Abnutzung oder Schaden Mietwohnung Unterschied: Wann aus Abnutzung ein Schaden wird
• muss der Vermieter die Wohnung streichen lassen: Was die Vermieterschaft am Anstrich schuldet

Quellen

1. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026, Art. 256 und Art. 257f.
2. Mietgericht des Bezirks Zürich: ZMP 2016 Nr. 5, Urteil MD150006-L/U vom 21. Oktober 2016, Erwägung III.3.3, bestätigt durch das Obergericht des Kantons Zürich, Urteil NG160018-O vom 17. Februar 2017.
3. Kantonsgericht Basel-Landschaft: Abteilung Zivilrecht, Entscheid vom 4. Februar 2014, Aktenzeichen 410 13 278, Erwägung 6.
4. Obergericht des Kantons Zürich: II. Zivilkammer, Urteil PD140012-O/U vom 28. Januar 2015.
5. Malerfuchs (Malerbetrieb, Niederönz): «Mietwohnung streichen, was ist Pflicht beim Auszug?», malerfuchs.ch.
6. Hauseigentümerverband Schweiz (HEV): «Hat der Mieter ein Recht auf Renovation», hev-schweiz.ch.
7. Mieterinnen- und Mieterverband (MV): «Beim Einzug Wände neu streichen», mieterverband.ch.
8. Fedlex: Schweizerische Zivilprozessordnung, SR 272, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Juli 2026, Art. 113.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 14. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch.

In eigener Sache

Wer hier definiert, was neutral heisst, verkauft auch den Anstrich dazu: Die einzige Quelle mit Farbtönen ist ein Malerbetrieb. [5] Uns geht es kaum anders. malerofferte.ch lebt davon, dass Malerbetriebe über uns Aufträge erhalten, und ein verlangter Rückführungsanstrich ist ein solcher Auftrag. Deshalb steht auf dieser Seite kein Rat, vorsorglich zu streichen, sondern der Rat, zuerst die Rüge zu lesen.