Was der Vermieter bei Schimmel beweisen muss

Wer bei Schimmel an der Wand zahlt, hängt an der Beweislast. Dass der Befall besteht, beweist du. Dass du ihn durch vertragswidriges Verhalten verursacht hast, muss der Vermieter beweisen, und gelingt ihm das, musst du dich noch vom vermuteten Verschulden entlasten. Bleibt der Nachweis aus, beseitigt er den Schimmel auf eigene Kosten (Art. 259a OR).

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Auf einen Blick

• Mängel, die während der Mietdauer entstehen, richten sich nach den Art. 259a bis 259i OR und nicht nach dem allgemeinen Nichterfüllungsrecht (Art. 258 Abs. 2 OR). [1]
• Melde den Befall, sobald du ihn siehst. Wer die Meldung unterlässt, haftet für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht (Art. 257g OR). [1]
• Die Herabsetzung des Mietzinses läuft ab dem Zeitpunkt, in dem du vom Mangel erfahren hast, nicht ab dem Tag deiner Meldung (Art. 259d OR). [1]
• Für dein vertragswidriges Verhalten und für die Kausalität trägt der Vermieter die Beweislast (ZMP 2016 Nr. 5, Erwägung III.3.2). [4]
• Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist gebührenfrei (Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO), nach der Klagebewilligung bleiben 30 Tage für die Klage (Art. 209 Abs. 4 ZPO). [3]

Wer was beweisen muss, und woran der Fall kippt

Die Beweislast ist dreistufig, und sie entscheidet mehr Fälle als jede Fachfrage zur Bauphysik. Die Grundregel steht in Art. 8 ZGB: «Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet.» [2] Das Mietgericht des Bezirks Zürich hat sie 2016 für den Schimmelfall durchdekliniert, in einem Urteil, das das Obergericht des Kantons Zürich 2017 bestätigt hat. [4]

Die erste Stufe trägst du. «Der Bestand eines Mangels bildet die Voraussetzung für die Mängelrechte des Mieters. Dieser trägt folglich dafür die Beweislast (Art. 8 ZGB).» [4] Im Zürcher Fall war das unstrittig, weil das Gericht den Schimmel beim Augenschein selbst festgestellt hat.

Die zweite Stufe trägt der Vermieter, und sie ist die eigentliche Hürde. Verantwortest du den Mangel wegen eines vertragswidrigen Verhaltens, verlierst du deinen Minderungsanspruch; wer das behauptet, muss es aber auch zeigen: «Gestützt auf Art. 97 ff. OR und Art. 8 ZGB hat der Vermieter dem Mieter folglich das vertragswidrige Verhalten und die (natürliche) Kausalität für den Mangel nachzuweisen.» [4]

Erst die dritte Stufe fällt wieder auf dich zurück. «Das Verhalten des Mieters muss zudem schuldhaft sein. Nach Art. 97 OR ist das Verschulden allerdings zu vermuten; dem Mieter obliegt daher dafür der Befreiungsbeweis.» [4] Gelingt dem Vermieter also der Nachweis von Verhalten und Ursache, wird dein Verschulden vermutet, und du musst dich entlasten.

Nicht du musst beweisen, dass du richtig gelüftet hast, sondern der Vermieter, dass du es nicht getan hast und dass genau daran der Schimmel liegt. [4]

Diese Verteilung ist keine Schutzmauer. Sie kippt, wenn der Vermieter Umstände beweist, die für sich sprechen. Im Zürcher Fall hatte die Mieterin eine 3-Zimmer-Wohnung mit Büroräumen unbewilligt an bis zu zehn Untermieter weitervermietet, eigenmächtig Zwischenwände eingebaut, die die Luftzirkulation stark einschränkten, und in den Räumen Wäsche getrocknet. Der Leitsatz zieht daraus: «besteht eine natürliche Vermutung, dass der Schimmelbefall überwiegend auf das vertragswidrige Verhalten der Mieterin zurückzuführen ist». [4] Das Beweismass, das dem Gericht dafür genügte, lautet: «Insgesamt bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Klägerin den Mangel an der Mietsache zu verantworten hat.» [4] Die dort zitierte bundesgerichtliche Fundstelle zum Beweismass haben wir nicht selbst geöffnet.

In die andere Richtung wirkt eine zweite Vermutung, und sie steht im Gesetz. Hast du durch den Mangel einen Schaden erlitten, etwa an Kleidern im Schrank an der befallenen Wand, muss der Vermieter Ersatz leisten, «wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft» (Art. 259e OR). [1] Ob der Befall überhaupt über das hinausgeht, was als Abnutzung durchgeht, ist eine eigene Frage, siehe Abnutzung oder Schaden.

Was über das Lüften behauptet wird, und was davon belegt ist

Die Zahl, die dir am ehesten vorgehalten wird, hat vor Gericht keinen Bestand gehabt. «Gemäss Merkblatt SIA 2023 seien vier bis sechs Stosslüftungen pro Tag notwendig» steht im Zürcher Verfahren in der Beurteilung einer Firma, die der Vermieter beauftragt hatte. Genau dieses Papier hat das Gericht nicht als Beweismittel zugelassen: «Ein solches gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts lediglich als Parteibehauptung und verfügt daher nicht über Beweiskraft, da die ZPO einen numerus clausus der zulässigen Beweismittel vorsieht.» [4] Die vier bis sechs Stosslüftungen sind damit weder ein Rechtsmassstab noch eine gerichtlich festgestellte Tatsache. Ob «SIA 2023» dort eine Merkblattnummer oder eine Jahreszahl meint, ist nicht geklärt.

Der amtliche Rat steht anderswo. Das Bundesamt für Gesundheit gibt die Wegleitung «Vorsicht Schimmel» gemeinsam mit dem Mieterinnen- und Mieterverband, dem Hauseigentümerverband Schweiz und dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft heraus. In der Fassung vom August 2023 steht:

«Als Faustregel gilt: Mindestens dreimal täglich durch Öffnen aller Fenster und Türen während 5 bis 10 Minuten mit Durchzug lüften.» [5]

Häufiger lüften sollen laut derselben Stelle Bewohner älterer Gebäude mit neuen Fenstern und schlechter Wärmedämmung, ebenso Haushalte mit hoher Belegung. [5]

Und hier klaffen zwei amtliche Stände auseinander. Dasselbe Heft sagte 2009 etwas anderes, und das Zürcher Urteil von 2016 stützte sich auf diese ältere Ausgabe: «In der Tat lüftet nur richtig, wer zweimal am Tag Durchzug erzeugt, ansonsten aber die Fenster geschlossen hält, um ein Auskühlen der Wände und damit die Bildung von Kondenswasser zu verhindern.» [4] Zweimal 2009, mindestens dreimal 2023, dieselbe Behörde, dieselbe Publikation. Die Ausgabe von 2009 liegt uns nur als Zitat im Urteil vor, wir haben sie nicht im Volltext gefunden und konnten sie nicht gegenprüfen. Für den heute geltenden amtlichen Rat zählt die Fassung 2023. Wer aus dem Urteil von 2016 eine Lüftungspflicht ableitet, beruft sich auf einen Stand, den die Behörde selbst ersetzt hat. Die Wegleitung äussert sich ohnehin nicht zur Beweislast; für Rechtsauskünfte verweist sie auf die regionalen Mieter- und Vermieterorganisationen. [5]

Wie viel Lüften du überhaupt schuldest, hat das Zürcher Gericht von der anderen Seite her beantwortet. Eine gewöhnliche Mietwohnung «taugt zum vorausgesetzten Gebrauch nicht, wenn diese nur durch mehrmals tägliches Querlüften und Positionierung der Möbel nur an bestimmten Stellen und weit weg von einer Aussenwand schimmelfrei gehalten werden kann». [4] Den Massstab hat das Gericht vom Obergericht des Kantons Bern übernommen; uns fehlt zu diesem Berner Entscheid das Aktenzeichen, wir kennen ihn nur aus dem Zürcher Zitat. Eine Wohnung, die sich allein mit einem strengen Lüftungsregime trocken halten lässt, ist nach diesem Massstab nicht in Ordnung, sondern mangelhaft. Woher die Feuchtigkeit kommt, bevor sich etwas Schwarzes zeigt, steht unter Feuchtigkeitsflecken.

Wenn die Verwaltung dir die Schuld gibt

Zuerst setzt du eine Frist. Für die Hinterlegung des Mietzinses verlangt Art. 259g Abs. 1 OR vier Schritte auf einmal: eine unbewegliche Sache, eine schriftlich gesetzte angemessene Frist zur Beseitigung, die Androhung, künftig fällige Mietzinse «bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle» zu hinterlegen, und die schriftliche Ankündigung der Hinterlegung selbst. [1] Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Absatz 2), du gerätst also nicht in Zahlungsrückstand. [1]

Entschieden wird euer Streit über die Beweisfrage danach nicht vom Gericht: In Mietsachen geht ihm der Schlichtungsversuch voraus, und der kostet weder Gerichtskosten noch Parteientschädigung (Art. 113 ZPO). [3] Wer in dieser Behörde sitzt, was in der Verhandlung geschieht und welche Frist danach läuft, steht unter die Schlichtungsbehörde als erste Station.

Geht es um die Hinterlegung, kann die Behörde statt einer Klagebewilligung einen Entscheidvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 Bst. b ZPO); er gilt als angenommen, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt (Art. 211 Abs. 1 ZPO). [3] Dieselbe Beweisfrage stellt sich, wenn das Wasser von oben kommt, siehe Wasserschaden an der Decke.

Was dich ein Irrtum in dieser Frage kostet

Angenommen, im November zeigt sich hinter dem Schlafzimmerschrank an der Aussenwand ein dunkler Rand. Du wischst ihn zweimal weg und meldest ihn im Februar, als er wiederkommt. Zwei Kosten hängen an diesen drei Monaten. Du haftest für den Schaden, der dem Vermieter aus der unterlassenen Meldung entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR), also für das, was bei einer Meldung im November noch zu retten gewesen wäre. [1] Und die Herabsetzung des Mietzinses läuft zwar ab deiner Kenntnis und nicht ab deiner Meldung (Art. 259d OR), doch was du im November gesehen hast, musst du im Streit auch zeigen können. [1][2]

Verlierst du die zweite und dritte Beweisstufe, verlierst du die Mängelrechte insgesamt und nicht bloss einen Teil davon. [4] Dazu kommt das Kündigungsrisiko aus Art. 257f OR: Wer trotz schriftlicher Mahnung die Sorgfaltspflicht weiter verletzt, dem kann bei Wohnräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. [1] Teuer wird auch eine Hinterlegung, die daneben liegt: Die hinterlegten Beträge fallen dem Vermieter zu, wenn du deine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machst (Art. 259h Abs. 1 OR). [1]

Zur Grenze des kleinen Unterhalts kursiert eine Zahl, und sie ist umstritten. Die Gerichte des Kantons Zürich nennen «als Richtschnur» und ausdrücklich «zur Zeit» einen Wert von 150 Franken pro Reparatur, sagen aber im selben Absatz: «Sobald eine Massnahme Fachwissen erfordert, ist sie nicht mehr Sache des Mieters.» [6] Der Mieterinnen- und Mieterverband führt dieselben 150 Franken als Faustregel, von der man «früher eher» ausging, und stellt heute allein auf das Fachwissen ab. [7] Der Hauseigentümerverband Schweiz hält an einer Zahl fest und nennt «eine Kostengrenze von CHF 150 bis 250 pro Einzelfall». [8] Im Gesetz steht keine dieser Zahlen; Art. 259 OR kennt nur «kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen» nach Ortsgebrauch. [1] Eine Schimmelsanierung fällt nach jedem dieser Massstäbe aus dem kleinen Unterhalt heraus.

Wie hoch eine Herabsetzung ausfällt, beziffert für Schimmel keine der Fundstellen unten. Das amtliche Zürcher Werkzeug zur Mietzinsminderung hinterlegt Fälle mit realen Reduktionssätzen, etwa 8 Prozent für Wasserflecken und abgelöste Tapeten in mehreren Räumen einer Zürcher Wohnung; Mietzins und Dauer der Beeinträchtigung sind dort ausdrücklich fiktiv, nur der Satz stammt aus dem Entscheid. [9] Ein Reduktionssatz für Schimmelbefall selbst liegt uns dagegen nicht belegt vor. Und was beim Auszug für den Anstrich geschuldet ist, folgt einer eigenen Rechnung, siehe wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Verwandte Begriffe

• Haarriss vs. Setzriss: Haarriss oder Setzriss, wer die Reparatur zahlt
• Nikotinflecken überstreichen: Nikotinflecken überstreichen in der Mietwohnung
• Schimmelschutzfarbe: Schimmelschutzfarbe beseitigt die Ursache nicht
• Feuchtigkeits- / Wasserflecken: Muss ich Feuchtigkeitsflecken dem Vermieter melden?
• Mängelrüge Mietwohnung wie melden: Mängelrüge in der Mietwohnung, die Meldung an die Vermieterschaft
• Salpeter und Ausblühungen: Salpeter an der Wand ist selten wirklich Salpeter

Quellen

1. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
2. Fedlex: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, SR 210, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
3. Fedlex: Schweizerische Zivilprozessordnung, SR 272, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Juli 2026.
4. Mietgericht des Bezirks Zürich: ZMP 2016 Nr. 5, Urteil MD150006-L/U vom 21. Oktober 2016, bestätigt durch das Obergericht des Kantons Zürich, Urteil NG160018-O vom 17. Februar 2017.
5. Bundesamt für Gesundheit (BAG): «Vorsicht Schimmel, Eine Wegleitung zu Feuchtigkeitsproblemen und Schimmel in Wohnräumen», Stand August 2023, herausgegeben gemeinsam mit dem Mieterinnen- und Mieterverband, dem Hauseigentümerverband Schweiz und dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft.
6. Gerichte des Kantons Zürich: «Reinigung und kleine Ausbesserungen», ohne Publikationsdatum, Copyright-Vermerk 2026.
7. Mieterinnen- und Mieterverband: «Kleiner Unterhalt», ohne Datum.
8. Hauseigentümerverband Schweiz (HEV): «Kleiner Unterhalt», ohne Datum.
9. Gerichte des Kantons Zürich: «Minderung des Mietzinses», ohne Datum.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Wer bei Schimmel zahlt, hängt nach Art. 259a OR an der Beweislast, und dazu tragen wir nichts bei, woran sich verdienen liesse. Verdient wird bei uns an der Anfrage für den Anstrich danach, weil Malerbetriebe malerofferte.ch je Anfrage bezahlen. Ein Anstrich über feuchtem Untergrund wäre für uns dasselbe Geschäft wie einer über trockenem; hier steht, dass er es fachlich nicht ist.