Mieten, Auszug & Schäden

Schlichtungsbehörde, die erste Station im Streit um Malerkosten

Bevor ein Gericht über Malerkosten entscheidet, muss der Streit vor die Schlichtungsbehörde (Art. 197 ZPO). [1] Bei Wohnungsmiete ist sie paritätisch besetzt (Art. 200 Abs. 1 ZPO) und kostet weder Gerichtsgebühren noch Parteientschädigung (Art. 113 ZPO). [1] Scheitert die Einigung, bleiben dir nach der Klagebewilligung 30 Tage für die Klage (Art. 209 Abs. 4 ZPO). [1]

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Vier Zahlen zum Verfahren

Art. 197 ZPO | vor dem Gericht steht in Mietsachen zwingend ein Schlichtungsversuch [1]
0 Franken | keine Gerichtskosten und keine Parteientschädigung, solange es um Miete von Wohn- und Geschäftsräumen geht, Art. 113 ZPO [1]
30 Tage | Zeit für die Klage, gerechnet ab der Eröffnung der Klagebewilligung, in Mietsachen, Art. 209 Abs. 4 ZPO [1]
CHF 100'000 | ab diesem Streitwert dürft ihr gemeinsam auf die Schlichtung verzichten, Art. 199 ZPO [1]

Der Ablauf gilt für Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Die zwei Monate und die Kostenfreiheit betreffen allein das Schlichtungsverfahren, die 30 Tage laufen erst ab der Eröffnung der Klagebewilligung. Wer sich einigt, erreicht Schritt vier nie: Der Vergleich hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids.Art. 202, 203 Abs. 1, 208 und 209 Abs. 4 ZPO in der konsolidierten Fassung mit Stand 1. Juli 2026.

Wer in dieser Behörde sitzt und warum sie kein Gericht ist

Art. 197 ZPO besteht aus einem Satz: «Dem Entscheidverfahren geht ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voraus.» [1] Ausnahmen von dieser Pflicht zählt Art. 198 ZPO auf, und Mietsachen stehen nicht darunter. [1] Verzichten könnt ihr nur in zwei Lagen: gemeinsam ab einem Streitwert von CHF 100'000, einseitig, wenn die Gegenpartei im Ausland wohnt oder ihr Aufenthalt unbekannt ist (Art. 199 ZPO). [1] Ein Streit über eine Malerrechnung erreicht diesen Streitwert praktisch nie. Der Weg ans Mietgericht führt also zuerst hierher.

Besetzt ist die Behörde anders als ein Gericht. Art. 200 Abs. 1 ZPO: «Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung.» [1] Neben der vorsitzenden Person sitzen also beide Seiten in gleicher Stärke am Tisch, die Mieterschaft wie die Vermieterschaft. Dass das Mietrecht selbst auf dieses Verfahren verweist, steht in Art. 259i OR, ebenfalls ein Satz: «Das Verfahren richtet sich nach der ZPO.» [2]

Wie die Kantone das einrichten, ist ihre Sache. Der Kanton Bern führt vier regionale Schlichtungsbehörden [6], der Kanton Basel-Stadt eine staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten, die das Verfahren selbst als «rasch, einfach und grundsätzlich kostenlos» beschreibt [5].

«Er verlangt Geld für den Anstrich, und ich halte das für falsch»

Das ist der Satz, mit dem die meisten hier ankommen. Er enthält zwei Fragen, und sie werden an verschiedenen Orten beantwortet. Ob die Wände übermässig abgenutzt sind oder normal abgewohnt, entscheidet sich am Mietrecht und steht unter Abnutzung oder Schaden in der Mietwohnung; was bei der Rückgabe anteilig zu zahlen ist, unter wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt. Wohin der Streit geht, wenn ihr euch über beides nicht einigt, steht hier. Und das Erste, was dabei überrascht: Nicht das Gericht ist zuständig, jedenfalls noch nicht.

Kostet dich der Gang dorthin etwas?

Nein, und das steht im Gesetz. Art. 113 ZPO, Absatz 1 und der einschlägige Teil von Absatz 2: «1 Im Schlichtungsverfahren werden keine Parteientschädigungen gesprochen. [...] 2 Keine Gerichtskosten werden gesprochen in Streitigkeiten: [...] c. aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht». [1] Weil diese Regel in einem Bundesgesetz steht und nicht in einem kantonalen Gebührentarif, hängt sie nicht davon ab, in welchem Kanton du wohnst. Die Gerichte des Kantons Zürich schreiben für ihre Praxis: «Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos. [...] weil hier weder Gerichtsgebühren zu bezahlen sind noch Parteientschädigungen zugesprochen werden.» [4] Für Bern haben wir keine eigene Gebührenangabe gefunden; dort folgt die Kostenfreiheit allein aus der ZPO. [6]

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Art. 113 ZPO betrifft ausdrücklich nur das Schlichtungsverfahren. Für das Entscheidverfahren danach gilt eine eigene Norm, Art. 114 ZPO, und die nennt Mietsachen unter ihren kostenfreien Kategorien nicht. [1] Was ein Prozess vor dem Mietgericht kostet, haben wir nicht ausgewertet.

Wie kommt der Streit überhaupt vor die Behörde?

Durch ein Schlichtungsgesuch, und das darf schriftlich oder mündlich zu Protokoll gegeben werden (Art. 202 ZPO). [1] Damit ist die Hürde niedriger als bei einer Klage, für die es eine Rechtsschrift braucht. Was das Gesuch inhaltlich enthalten muss, sagen unsere Quellen nicht; belegt ist allein die Form.

Danach übernimmt die Behörde den Takt. Die Verhandlung soll «innert zwei Monaten seit Eingang des Gesuchs» stattfinden (Art. 203 Abs. 1 ZPO). [1] Erscheinen musst du grundsätzlich selbst (Art. 204 ZPO); die Ausnahmen sind eng und betreffen etwa auswärtigen Wohnsitz, Krankheit, hohes Alter oder, auf der anderen Seite des Tisches, eine bevollmächtigte Liegenschaftsverwaltung. [1] Wer wegbleibt, verliert etwas. Bleibt die klagende Partei unentschuldigt fern, gilt ihr Gesuch als zurückgezogen. Bleibt die beklagte Partei fern, wird verfahren wie bei einer gescheiterten Einigung (Art. 206 ZPO). [1] Ein Termin, den du verstreichen lässt, kostet dich also das ganze Verfahren, und das Gesuch beginnt danach von vorn.

Was in der Verhandlung geschieht, und was davon später zählt

Der Auftrag der Behörde steht in Art. 201 Abs. 1 ZPO: «Die Schlichtungsbehörde versucht in formloser Verhandlung, die Parteien zu versöhnen.» [1] Formlos heisst, dass kein Beweisverfahren mit Zeugen und Gutachten abläuft, sondern ein Gespräch mit dem Ziel, den Streit beizulegen. Das ganze Verfahren ist «spätestens nach zwölf Monaten abzuschliessen» (Art. 203 Abs. 4 ZPO). [1]

Was du dort sagst, bleibt dort. Parteiaussagen aus dem Schlichtungsverfahren dürfen im späteren Gerichtsverfahren grundsätzlich nicht verwendet werden (Art. 205 ZPO). [1] Ein Entgegenkommen in der Verhandlung wird dir vor dem Mietgericht also nicht als Eingeständnis vorgehalten.

Einigt ihr euch, ist der Streit zu Ende. Ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein vorbehaltloser Klagerückzug haben «die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids» (Art. 208 ZPO). [1] Was du hier unterschreibst, ist damit kein Vorschlag, sondern ein vollstreckbarer Titel.

Dass aus diesen Verfahren auch Entscheide hervorgehen, deren Zahlen später zitiert werden, zeigt das amtliche Zürcher Werkzeug zur Mietzinsminderung: Es führt einen Entscheid der Schlichtungsbehörde Zürich vom 12. November 1992 mit 8 Prozent Herabsetzung für Wasserflecken und abgelöste Tapeten in mehreren Räumen. [9] Mietzins und Dauer sind dort ausdrücklich fiktiv, real ist allein der Prozentsatz, und den zugrunde liegenden Entscheid haben wir nicht im Volltext geprüft. Auf welcher Grundlage eine Schlichtungsbehörde selbst entscheidet, statt zu versöhnen, war für uns nicht zu klären; belegt ist nur der Entscheidvorschlag, siehe unten.

Und wenn ihr euch nicht einigt?

Dann erteilt die Behörde die Klagebewilligung (Art. 209 Abs. 1 ZPO), und ab ihrer Eröffnung läuft die Uhr. Der Unterschied zwischen den zwei Fristen im selben Artikel entscheidet mehr Fälle, als es sollte. Absatz 3: «Nach Eröffnung berechtigt die Klagebewilligung während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht.» Absatz 4: «In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht beträgt die Klagefrist 30 Tage.» [1]

Die drei Monate sind der Normalfall des Zivilprozesses. In deinem Malerkostenstreit gelten sie nicht: Eine Wohnungsmiete ist eine Streitigkeit aus Miete von Wohnräumen, und damit greift Absatz 4 mit seinen 30 Tagen. Diese Sonderfrist ist neu, sie stammt aus dem Bundesgesetz vom 17. März 2023 und gilt seit dem 1. Januar 2025. [1] Wie die Frist davor lautete, haben wir nicht anhand einer historischen Fassung gegengeprüft. Die Praxis bestätigt die 30 Tage: Der Kanton Basel-Stadt schreibt zu seinem Verfahren, nach Ausstellung der Klagebewilligung könne innert 30 Tagen beim Zivilgericht Klage erhoben werden. [5]

Die Kostenfreiheit endet mit der Klagebewilligung, und genau dort beginnt die kurze Frist.

Welche Tageszahlen sonst noch laufen

Nicht jede Frist dieses Verfahrens gilt für jeden Fall. Jede Zeile nennt deshalb die Bedingung, unter der sie greift.

Frist	Wofür sie läuft, und wann	Fundstelle
30 Tage	Klage beim Gericht, ab Eröffnung der Klagebewilligung, nur in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht	Art. 209 Abs. 4 ZPO [1]
Drei Monate	Klage beim Gericht, ab Eröffnung der Klagebewilligung, in allen übrigen Streitigkeiten	Art. 209 Abs. 3 ZPO [1]
20 Tage	Ablehnung eines Entscheidvorschlags, ab dessen schriftlicher Eröffnung, nur wo die Behörde einen unterbreiten darf	Art. 211 Abs. 1 ZPO [1]
30 Tage	Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend machen, ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses, nur nach einer Hinterlegung des Mietzinses	Art. 259h Abs. 1 OR [2]
Zwei Monate	Termin der Verhandlung, ab Eingang des Gesuchs, als Vorgabe an die Behörde und nicht an dich	Art. 203 Abs. 1 ZPO [1]
Zwölf Monate	Abschluss des ganzen Schlichtungsverfahrens, ab Eingang des Gesuchs, als Vorgabe an die Behörde	Art. 203 Abs. 4 ZPO [1]

Die dritte Zeile hat eine Vorbedingung, die im Malerkostenstreit meist fehlt. Einen Entscheidvorschlag darf die Behörde nur in bestimmten Mietstreitigkeiten unterbreiten, nämlich bei der Hinterlegung von Miet- oder Pachtzinsen, beim Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, beim Kündigungsschutz und bei der Erstreckung (Art. 210 Abs. 1 Bst. b ZPO). [1] Streitet ihr allein über eine Malerrechnung, bleibt es bei Einigung oder Klagebewilligung.

Die vierte Zeile ist die gefährlichste, weil sie sich gegen den richtet, der sie auslöst. Wer den Mietzins hinterlegt und dann abwartet, verliert das hinterlegte Geld an den Vermieter, sobald er seine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht hat (Art. 259h Abs. 1 OR). [2] Wann eine Hinterlegung überhaupt zulässig ist, steht unter Feuchtigkeitsflecken.

Was du mitbringst, wenn es um eine Malerrechnung geht

Die Grundregel steht in Art. 8 ZGB: «Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet.» [3] Für Ersatzansprüche des Vermieters hat das Kantonsgericht Basel-Landschaft daraus drei Anforderungen zugleich abgeleitet: Er muss beweisen, dass die Wohnung einen Mangel trägt, für den du einzustehen hast, dass dieser Mangel beim Einzug noch nicht bestand, und dass die Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde. [8] Genau an der zweiten Anforderung scheiterte dort ein Teil der Forderung, weil das Abnahmeprotokoll die betroffene Position als in Ordnung auswies.

Für dich heisst das: Das Antrittsprotokoll und das Abnahmeprotokoll sind die zwei Papiere, ohne die du an die Verhandlung nicht gehst, dazu Fotos mit Datum. Legt die Gegenseite einen Bericht vor, den sie selbst bestellt hat, lohnt der Blick auf den Auftraggeber: Ein solches Parteigutachten gilt nach der im Zürcher Mietgerichtsentscheid zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung als blosse Parteibehauptung ohne Beweiskraft. [7] Wer bei einem Mangel welche Stufe der Beweislast trägt, steht im Wortlaut unter Schimmel an der Wand, und ob die Erscheinung an der Wand überhaupt dir zuzurechnen ist, unter Haarriss oder Setzriss und Wasserschaden an der Decke. Eine zweite Offerte über dieselbe Arbeit zeigt, was die verlangte Summe im Markt wert ist; dass wir solche Offerten vermitteln, steht weiter unten offen.

Wenn es tatsächlich so weit käme

Bliebe die Verwaltung bei ihrer Forderung für den Anstrich und du bei deinem Nein, führte der erste Schritt nicht zum Anwalt, sondern zum Schlichtungsgesuch (Art. 202 ZPO). Zwei Monate später sässet ihr in der formlosen Verhandlung, eine vorsitzende Person und je eine Vertretung beider Seiten gegenüber (Art. 200 Abs. 1 und Art. 203 Abs. 1 ZPO). Einigtet ihr euch dort auf einen Teilbetrag, wäre der Streit erledigt, und zwar endgültig: Der Vergleich hätte die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids (Art. 208 ZPO). Einigtet ihr euch nicht, bekämest du die Klagebewilligung, und ab ihrer Eröffnung blieben dir 30 Tage, um beim Gericht zu klagen (Art. 209 Abs. 1 und Abs. 4 ZPO). [1] Bis zu diesem Punkt hätte dich das Verfahren keine Gebühr gekostet (Art. 113 ZPO). [1] Wer die 30 Tage verstreichen lässt, hat den Streit nicht verloren, sondern beendet: Die Forderung der Gegenseite bleibt, deine Klage dagegen ist weg.

Quellen

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Wir betreiben eine Offertvergleichsplattform und verdienen daran, dass Malerbetriebe über uns Anfragen erhalten. Wenn oben steht, eine zweite Offerte zeige, was die verlangte Summe im Markt wert ist, liegt darin unser eigenes Interesse. Für das Verfahren selbst brauchst du weder uns noch einen Anwalt: Es ist in Mietsachen gebührenfrei, und die Behörde ist paritätisch besetzt.

Steht eine Malerrechnung im Raum, deren Höhe du bestreitest, findest du über malerofferte.ch Malerbetriebe aus deiner Region und darüber einen zweiten Preis für dieselbe Leistung. Was davon am Ende zu zahlen ist, entscheidet die Schlichtungsbehörde und nicht der Betrieb, der die Offerte schreibt.

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