Mieten, Auszug & Schäden

Selbst streichen oder den Maler holen beim Auszug

Wer beim Auszug streicht, sagt das Gesetz nicht. Im ganzen Mietrecht des Obligationenrechts, Art. 253 bis 273c OR, kommt weder ein Maler noch ein Fachbetrieb vor. Art. 267 Abs. 1 OR verlangt nur den Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Wer ihn herstellt, bleibt offen.

Redaktionell geprüft: 14. August 2026

Was das Mietrecht über den Maler sagt

Zurückzugeben ist die Sache «in dem Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt» (Art. 267 Abs. 1 OR). Der Satz beschreibt ein Ergebnis und nennt niemanden, der es herstellt. [1]
Eine im Voraus versprochene Entschädigung bei Mietende ist nichtig, soweit sie mehr umfasst als die Deckung des allfälligen Schadens (Art. 267 Abs. 2 OR). [1]
Im Achten Titel des OR kommen die Wörter Maler, Fachbetrieb, Fachmann, Handwerker, Anstrich und fachgerecht kein einziges Mal vor. Eigene Auszählung dieser Redaktion, siehe unten.
Ob deine Vermieterschaft eine Eigenleistung hinnehmen muss, beantwortet keine geprüfte Quelle. Diese Seite behauptet dazu nichts.

Ein Zustand, keine Person

Der Artikel, um den es geht, ist kurz. Art. 267 Abs. 1 OR lautet:

«Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» [1]

Das Bezugswort ist «Zustand». Der Gesetzgeber beschreibt, wie die Wohnung am Ende aussehen soll, und lässt offen, durch wessen Hand sie dorthin kommt. Wer sagt, du müsstest einen Fachbetrieb nehmen, stützt das also nicht auf diesen Artikel, und einen anderen gibt es dafür im Mietrecht nicht.

Art. 267 Abs. 1 OR beschreibt einen Zustand und keine Person; wer ihn herstellt, steht nicht im Gesetz. [1]

Das lässt sich nachzählen. Der Achte Titel des Obligationenrechts umfasst die Miete, also Art. 253 bis 273c OR, und damit rund 37 000 Zeichen. Darin kommen die Wörter Maler, Fachbetrieb, Fachmann, Fachperson, Handwerker, Anstrich, Farbe, streichen und fachgerecht zusammen null Mal vor. [1] Das ist eine Auszählung dieser Redaktion an der Volltextdatei des Gesetzes vom 13. August 2026 und keine Aussage einer Quelle über sich selbst. Sie beweist nicht, dass jede Eigenleistung akzeptiert werden muss; sie zeigt nur, dass die Gegenbehauptung im Gesetz keine Stütze hat.

Ein zweiter Punkt gehört daneben. Willst du nicht zurückversetzen, sondern etwas verändern, gilt ein anderer Artikel mit einer eigenen Schriftlichkeit, und der steht unter bunte Wände zurückstreichen. Und ob du schon während der Miete selbst zum Pinsel greifen darfst, ist eine Frage mit uneinheitlicher Quellenlage, siehe selber streichen in der Mietwohnung.

Die Pauschale, die im Voraus versprochen wird

In Mietverträgen steht regelmässig ein Betrag, der bei Auszug für Malerarbeiten fällig werde, unabhängig davon, wie die Wohnung aussieht. Dazu sagt Art. 267 Abs. 2 OR:

«Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.» [1]

Das Wort «nichtig» ist scharf. Es heisst, dass eine solche Abrede nicht bloss anfechtbar ist, sondern von Anfang an keine Wirkung hat, soweit sie über die Deckung des Schadens hinausgeht. Wer also eine Pauschale bezahlt hat, ohne dass ein entsprechender Schaden festgestellt wurde, hat nach diesem Absatz eine Grundlage, um sie zurückzuverlangen. Was als Schaden gilt und was als übliche Abnutzung, ist die Vorfrage dazu und steht unter wann aus Abnutzung ein Schaden wird.

Der Absatz betrifft Geld und nicht die Wahl der ausführenden Person. Eine Klausel, die einen Fachbetrieb vorschreibt, ohne einen Betrag zu nennen, fällt nach dem Wortlaut nicht darunter. Ob sie wirksam wäre, hat diese Redaktion nicht geprüft, und hier steht deshalb keine Antwort darauf.

Was nach der Rückgabe noch passieren muss

Selbst wenn du streichst, entscheidet nicht dein Ergebnis allein. Die Vermieterschaft muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und die Mängel, für die du einstehen sollst, dir sofort melden; versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 1 und 2 OR). [1] Beweisen muss die Forderung, wer sie erhebt, und das Dokument dafür ist das Protokoll; wie es geführt wird, damit es trägt, steht unter Mängelliste bei der Wohnungsübergabe. Streicht dagegen die Vermieterschaft ohnehin aus eigener Pflicht, geht die Frage von vornherein anders aus, siehe Pflichten der Vermieterschaft.

Sobald du vergibst, hast du zwei Verträge

Hier liegt der Fehler, der auf dieser Seite am nächsten liegt. Beauftragst du selbst einen Betrieb, entsteht neben dem Mietverhältnis ein zweiter Vertrag, und zwar ein Werkvertrag: Der Unternehmer verpflichtet sich zur Herstellung eines Werkes, du zur Vergütung (Art. 363 OR). [1] Eine Form braucht er nicht, denn das Gesetz schreibt für ihn keine vor (Art. 11 Abs. 1 OR); die mündliche Abrede am Küchentisch ist also bereits ein Vertrag. [1]

Damit hast du plötzlich zwei Uhren. Die eine läuft gegenüber der Vermieterschaft nach Art. 267a OR, die andere gegenüber deinem Betrieb: Bei einem Bauwerk und einem Vertrag ab dem 1. Januar 2026 sind es 60 Tage für die Mängelrüge (Art. 367 Abs. 1bis OR). [1] Welche Frist in deinem Fall gilt, hängt am Datum der Unterschrift, und das steht unter welches Recht für deinen Vertrag gilt sowie ausführlich unter Mängelrüge und Fristen.

Der Fall, an dem sich das zeigt: Jemand vergibt die Rückgabemalerei an einen günstigen Betrieb, gibt die Wohnung ab, und die Verwaltung beanstandet zwei Wochen später Streifen an der Decke. Er korrespondiert nun mit der Verwaltung, weil dort die Forderung herkommt. Gegen den Betrieb, der die Streifen verursacht hat, läuft aber seine eigene Frist, und niemand erinnert ihn daran. Auf dem Papier stünde bei einem echten Fall ein Datum, ein Betrag und ein Name; hier steht keines davon, weil an dieser Schilderung allein die Zweiteilung der Vertragsverhältnisse belegt ist. Dass diese zwei Normkomplexe in einem einzigen Auszug zusammentreffen, ist die Lesart dieser Redaktion aus zwei je für sich belegten Regelwerken; eine Quelle, die genau diesen Fall behandelt, wurde nicht gefunden.

Woran die Eigenleistung tatsächlich scheitert

Nicht am Gesetz, sondern an drei praktischen Punkten. Erstens am Ergebnis: Eine Wand, an der man Ansätze sieht, wird gerügt, und dann zahlst du zweimal. Woran ein Betrieb den Untergrund vorher beurteilt, steht unter Untergrundprüfung, und wie viele Beschichtungen es braucht, unter Anzahl der Anstriche.

Zweitens an der Zeit. Wer die Wohnung am Wochenende vor der Übergabe streicht, arbeitet gegen die Trocknungszeiten, und die stehen nicht zur Verhandlung, siehe Trocknungszeiten. Drittens am Beweis: Nach einer Eigenleistung gibt es keine Rechnung, mit der sich belegen liesse, was gemacht wurde. Bei einem vergebenen Auftrag gibt es sie, und sie ist im Streit über die Rückgabe das bessere Papier.

Offengelegte Schwächen und eigene Recherche

Eigene Recherche, Nichtfund. Suchgegenstand: die Wörter Maler, Fachbetrieb, Fachmann, Fachperson, Handwerker, Anstrich, Farbe, streichen und fachgerecht im Achten Titel des OR, Art. 253 bis 273c, Fassung mit Anwendbarkeitsdatum 1. Januar 2026. Ergebnis: null Treffer für jedes dieser neun Wörter. Durchgeführt am 13. August 2026 an der Volltextdatei aus Quelle [1].
Eigene Recherche, Nichtfund. Suchgegenstand: eine amtliche oder gerichtliche Aussage dazu, ob eine Vermieterschaft bei der Rückgabe eine Eigenleistung des Mieters hinnehmen muss. Gesucht wurde am 13. August 2026 in den für diesen Eintrag vorliegenden Unterlagen zum Mietrecht. Ergebnis: kein Treffer. Eine eigenständige Volltextsuche auf bger.ch oder entscheidsuche.ch ist nicht durchgeführt worden; der Nichtfund ist deshalb kein Beweis, dass es dazu nichts gibt.
Eigene Folgerung, gekennzeichnet. Dass ein Mieter, der selbst vergibt, zugleich unter Mietrecht und unter Werkvertragsrecht steht, ist die Verknüpfung zweier je für sich belegter Normkomplexe. Eine Quelle, die genau diesen Fall behandelt, wurde nicht gefunden. Der Text sagt das an der Stelle, an der die Aussage fällt.
Nicht geprüft. Ob eine Vertragsklausel wirksam ist, die die Ausführung durch einen Fachbetrieb vorschreibt, ohne einen Betrag zu nennen.
Nicht enthalten. Kein Preis, keine Spanne, keine Dauer in Stunden. Dieses Portal hat keine eigenen Offertdaten, und eine gegriffene Zahl sähe nach einer Auswertung aus.

Quellen

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 14. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Dass das Gesetz keinen Fachbetrieb vorschreibt, arbeitet gegen unser eigenes Geschäft, denn wir vermitteln Anfragen an Malerbetriebe und werden dafür bezahlt. Genau deshalb steht der Befund hier so, wie er im Obligationenrecht steht. Die drei Gründe im letzten Abschnitt sind praktische Erwägungen und keine Rechtsaussage.

Hol dir einen Preis für dieselbe Fläche, bevor du dein Wochenende einplanst, und rechne die Farbe, das Material und die Wiederholung mit ein. Anfragen an Betriebe in deiner Region laufen über malerofferte.ch. Zeigt der Vergleich, dass sich die Eigenleistung lohnt, hindert dich Art. 267 OR nicht daran.

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