Mieten, Auszug & Schäden

Muss ich bunte Wände beim Auszug zurückstreichen?

Das entscheidet Art. 260a OR, nicht der Farbton. Für eine Änderung an der Wohnung brauchst du die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft. Hat sie zugestimmt, kann sie die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn ihr auch das schriftlich vereinbart habt. Fehlt die Zustimmung, greift die Rückgaberegel aus Art. 267 Abs. 1 OR.

Redaktionell geprüft: 14. August 2026

Vier Zeilen, bevor du den Pinsel oder das Portemonnaie holst

Art. 260a Abs. 1 OR | Erneuerungen und Änderungen darfst du nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft vornehmen [1]
Art. 260a Abs. 2 OR | mit Zustimmung, aber ohne schriftliche Abrede über die Wiederherstellung, kann sie den Rückbau nicht verlangen [1]
Art. 260a Abs. 3 OR | bringt die Änderung bei Mietende einen erheblichen Mehrwert, kannst du eine Entschädigung verlangen [1]
Art. 267 Abs. 1 OR | ohne Zustimmung gibst du die Sache in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt [1]

Der Absatz, den fast niemand zu Ende liest

Art. 260a OR steht im Mietrecht unter der Überschrift «Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter». Sein Wortlaut lautet in den ersten zwei Absätzen:

«1 Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. 2 Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.» [1]

Der erste Absatz ist bekannt, der zweite fast nie. Er dreht die Erwartung um: Wer zustimmt, verliert den Anspruch auf Rückbau, sofern er ihn nicht gleichzeitig schriftlich festhält. Die Zustimmung allein reicht dafür nicht, und ein mündlicher Vorbehalt am Telefon auch nicht.

Wer der Farbe schriftlich zustimmt und über den Rückbau nichts vereinbart, kann ihn nach Art. 260a Abs. 2 OR später nicht verlangen. [1]

Dass ein Wandanstrich unter «Erneuerungen und Änderungen» fällt, sagt der Artikel nicht ausdrücklich. Das ist die Lesart dieser Redaktion: Der Anstrich verändert die Sache sichtbar und dauerhaft, und der Wortlaut nennt keine Ausnahme für Anstriche. Ein Gerichtsentscheid, der einen Wandanstrich ausdrücklich unter Art. 260a OR fasst, ist uns nicht bekannt, und die Suche danach ist unten in der Quellenbilanz beschrieben. Ob du überhaupt streichen darfst, ist eine eigene Frage mit einer unbefriedigenden Quellenlage; sie steht unter selber streichen in der Mietwohnung.

Wie oft das Gesetz die Wiederherstellung erwähnt

Der ganze achte Titel des Obligationenrechts, also Art. 253 bis 273c OR, ist der Miete gewidmet. In diesen rund 37 000 Zeichen kommt das Wort «Wiederherstellung» genau einmal vor, und zwar in Art. 260a Abs. 2 OR, dort mit der Bedingung der Schriftlichkeit. [1] Diese Auszählung ist eigene Recherche dieser Redaktion an der Volltextdatei des Gesetzes vom 13. August 2026, keine Aussage einer Quelle über sich selbst.

Für dich heisst das: Es gibt im Mietrecht keine allgemeine Rückbaupflicht, aus der sich ein Anspruch auf zurückgestrichene Wände ableiten liesse. Es gibt eine einzige Stelle, und die ist an eine Bedingung geknüpft. Wer dir etwas anderes schreibt, muss sagen, auf welchen Artikel er sich stützt.

Wenn niemand je zugestimmt hat

Ohne Zustimmung liegt der Fall anders, und zwar nicht besser. Dann steht die Änderung von Anfang an neben Art. 260a Abs. 1 OR, und bei der Rückgabe gilt Art. 267 Abs. 1 OR: «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» [1] Eine eigenmächtig umgefärbte Wand ergibt sich nicht aus dem Gebrauch einer Wohnung, sondern aus einem Entscheid, den du getroffen hast.

Was die Vermieterschaft daraus konkret fordern kann, hängt danach an ihrem eigenen Verhalten. Sie muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und die Mängel, für die du einstehen sollst, sofort melden; versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche (Art. 267a Abs. 1 und 2 OR). [1] Wie eine solche Meldung aussehen muss, damit sie trägt, steht unter Mängelliste bei der Wohnungsübergabe. Und welcher Ton am Ende als Rückführung akzeptiert wird, ist wieder eine andere Frage, siehe neutrale Farbe oder Weiss.

Zwei Unterschriften, die man leicht für eine hält

Im Mietvertrag steht ein Satz über Änderungen, in einer Mail steht ein zweiter, und beide sehen aus wie dasselbe Papier. Sie sind es nicht. Art. 260a OR verlangt zwei getrennte schriftliche Akte: die Zustimmung zur Änderung nach Absatz 1 und die Abrede über die Wiederherstellung nach Absatz 2. [1]

Der Fall, an dem das kippt, sieht so aus. Auf dem Tisch liegt eine Mail der Verwaltung mit dem Satz, gegen einen dunkleren Ton im Wohnzimmer sei nichts einzuwenden. Vier Jahre später steht im Rückgabeprotokoll die Position «Wände zurückführen». Die Verwaltung stützt sich auf die Mail und liest sie als Zustimmung unter Vorbehalt. Nach dem Wortlaut von Absatz 2 belegt diese Mail aber nur die Zustimmung; eine schriftliche Vereinbarung über die Wiederherstellung ist sie nicht, denn darin steht kein Wort über den Zustand bei der Rückgabe. Der Fall hier trägt keinen Namen, keinen Ort und keinen Betrag; belegt ist an ihm allein die Zweiteilung aus Art. 260a Abs. 1 und 2 OR, nicht der Ausgang eines realen Streits.

Umgekehrt gilt dieselbe Genauigkeit für dich. Bringt die Farbe bei Mietende einen erheblichen Mehrwert, kannst du dafür eine Entschädigung verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR). [1] Wie dieser Mehrwert bemessen wird, sagt der Artikel nicht, und eine Regel dazu haben wir für diesen Eintrag nicht gesucht. Bei einem Anstrich, der nach vier Jahren zur Diskussion steht, wird davon realistischerweise wenig übrig bleiben; das ist eine Einschätzung und keine belegte Aussage.

Offengelegte Schwächen und eigene Recherche

Eigene Recherche, Auszählung. Suchgegenstand: das Wort «Wiederherstellung» im Achten Titel des OR, Art. 253 bis 273c, in der Fassung mit Anwendbarkeitsdatum 1. Januar 2026. Ergebnis: genau ein Treffer, Art. 260a Abs. 2 OR. Durchgeführt am 13. August 2026 an der Volltextdatei aus Quelle [1].
Eigene Recherche, Nichtfund. Suchgegenstand: ein Bundesgerichts- oder kantonaler Entscheid, der einen farbigen Wandanstrich in einer Mietwohnung ausdrücklich unter Art. 260a Abs. 1 OR fasst. Gesucht wurde am 13. August 2026 in den für diesen Eintrag vorliegenden Unterlagen, also in der Rechtsprechungssammlung der zugrunde liegenden Recherche zum Mietrecht. Ergebnis: kein Treffer. Eine eigenständige Volltextsuche auf bger.ch oder entscheidsuche.ch ist für diesen Eintrag nicht durchgeführt worden; der Nichtfund ist deshalb kein Beweis dafür, dass es keinen solchen Entscheid gibt.
Nicht geprüft. Wie die Mehrwertentschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR bemessen wird. Der Eintrag nennt dazu keine Regel und keine Zahl.
Nicht geprüft. Ob eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag die schriftliche Zustimmung nach Absatz 1 oder die Wiederherstellungsabrede nach Absatz 2 ersetzen kann, und was bei jahrelang geduldeter Farbe gilt.
Nicht enthalten. Kein Betrag, keine Preisspanne und kein Farbton. Zur Frage, welcher Ton als neutral gilt, liegt nur eine Quelle mit eigenem Verkaufsinteresse vor, und sie steht auf der Nachbarseite.

Was das für dein Angebot bedeutet

Steht der Rückbau fest, wird daraus eine Malerposition, und die liest sich anders als ein normaler Neuanstrich. Verlange, dass der Farbton des Ausgangszustands und die Zahl der Deckanstriche einzeln ausgewiesen sind. Ein dunkler Ton unter einem hellen braucht regelmässig mehr als eine Beschichtung, und wie viele es sind, entscheidet der Untergrund und nicht die Erfahrung am Telefon; dazu steht mehr unter wie viele Anstriche nötig sind und Wände streichen. Wechselt der Ton erst während der Arbeit, wird daraus ein Nachtrag, siehe Farbtonwechsel als Nachtrag.

Zwei Zahlen gehören auf dasselbe Blatt, bevor du unterschreibst: die Fläche und der Preis je Quadratmeter, damit du zwei Angebote überhaupt vergleichen kannst (siehe Preis pro Quadratmeter). Und wenn die Verwaltung die Rechnung eines eigenen Betriebs vorlegt, statt dich vergeben zu lassen, ist das kein Automatismus: Was die Vermieterschaft am Anstrich ohnehin schuldet, steht unter Pflichten der Vermieterschaft.

Werdet ihr euch nicht einig, entscheidet darüber weder der Malerbetrieb noch diese Seite. Für Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen geht der Weg zuerst über die Schlichtungsbehörde (Art. 197 ZPO), und dort werden in Mietsachen keine Gerichtskosten gesprochen (Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO). [2] Der Ablauf steht unter Schlichtungsbehörde bei Malerkosten.

Quellen

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 14. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Diese Seite kann dazu führen, dass du gar keinen Malerbetrieb brauchst, und wir verdienen daran, dass Malerbetriebe über uns Anfragen erhalten. Beides gehört nebeneinander gesagt. Wenn Art. 260a Abs. 2 OR den Rückbau ausschliesst, ist die richtige Antwort keine Offerte, sondern ein Verweis auf den Absatz.

Prüf zuerst, ob zwei getrennte Schriftstücke vorliegen, und erst danach, was die Arbeit kostet. Ergibt die Prüfung, dass zurückgebaut werden muss, legst du über malerofferte.ch ein zweites Angebot für dieselbe Fläche daneben. Ob die Forderung überhaupt besteht, klärt dieser Vergleich nicht.

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