Mieten, Auszug & Schäden

Mängelrüge in der Mietwohnung, die Meldung an die Vermieterschaft

Die Mängelrüge des Mietrechts ist eine Meldung an die Vermieterschaft: Mängel, die du nicht selber zu beseitigen hast, zeigst du ihr an (Art. 257g Abs. 1 OR). Eine Tageszahl steht dort nicht, anders als im Werkvertragsrecht zwischen Besteller und Betrieb. Unterlässt du die Meldung, haftest du für den Schaden, der ihr daraus entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR).

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Worauf sich die Meldung stützt

Melden musst du jeden Mangel, den du nicht selber zu beseitigen hast (Art. 257g Abs. 1 OR). [1]
Kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die der gewöhnliche Unterhalt verlangt, beseitigst du nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten (Art. 259 OR). [1]
Für die Meldung nennt der Wortlaut weder eine Tageszahl noch eine Form; die einzige Folge deines Schweigens ist die Haftung für den Schaden der Vermieterschaft (Art. 257g Abs. 2 OR). [1]
Die Rechte, die auf eine Meldung folgen, hast du nur, wenn du den Mangel weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hast (Art. 259a Abs. 1 OR). [1]
Auf Kosten der Vermieterschaft beseitigen lassen kannst du einen Mangel erst, wenn sie ihn kennt und ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt (Art. 259b OR). [1]

Zwei Mängelrügen, und nur eine steht zwischen dir und der Vermieterschaft

Das Wort trägt im Schweizer Recht zwei verschiedene Sachen. Die eine gehört zum Werkvertrag und läuft zwischen dem Besteller und dem Betrieb, der gearbeitet hat. Die andere gehört zur Miete, und nur diese meint das Gesetz, wenn es dir als Mieterin oder Mieter eine Pflicht auferlegt. Ihre Grundnorm ist Art. 257g OR, und dessen Absatz 1 ist ein Satz:

«Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden.» [1]

Er nennt, wer meldet, was zu melden ist und wem. Wann und wie, steht nicht darin. Die Pflicht hängt an einer Pflicht der Gegenseite: Die Vermieterschaft schuldet dir die Wohnung über die ganze Mietdauer in gebrauchstauglichem Zustand und nicht bloss am Tag der Übergabe (Art. 256 Abs. 1 OR). [1] Erhalten kann sie nur, wovon sie weiss. Was während der Mietdauer entsteht, richtet sich nach den Art. 259a bis 259i OR (Art. 258 Abs. 2 OR). [1]

Die andere Mängelrüge steht in einem anderen Teil desselben Gesetzbuchs. Dort prüft ein Besteller ein abgeliefertes Werk und zeigt an, was er beanstandet, und dort laufen Fristen nach Tagen, die bis wann du einen Mangel rügen musst samt Vertragsdatum und Gesetzeswortlaut belegt. Auf dieser Seite steht keine dieser Zahlen, weil keine davon für deine Meldung gilt.

Die Verwechslung geht in beide Richtungen und kostet in beide Richtungen. Wer als Mieterin die Tagesfrist des Werkvertragsrechts auf seine Meldung anwendet, hält eine Frist für versäumt, die in diesem Verhältnis gar nicht steht, und meldet dann womöglich gar nicht mehr. [1] Wer umgekehrt als Besteller auf Art. 257g OR vertraut, weil er den Artikel aus seiner Mietwohnung kennt, lässt gegenüber dem Betrieb Zeit verstreichen, die dort zählt. Dieselbe Person kann in beiden Ordnungen zugleich stehen, gegenüber der Vermieterschaft im Mietrecht und gegenüber einem Betrieb, den sie selbst beauftragt hat, im Werkvertragsrecht.

Welche Rüge für dich gilt, entscheidet der Vertrag, in dem du stehst, und nicht der Mangel, den du siehst.

Die Weiche ordnet zu, wer wem meldet und wer zahlt. Wann gemeldet wird, sagt sie nicht: Art. 257g OR nennt dafür keine Frist. Die Tagesfristen im ersten Ausgang gehören zum Werkvertrag zwischen Besteller und Betrieb, nicht zu deinem Mietverhältnis, und diese Seite belegt sie nicht.

Was du gar nicht meldest, weil du es selbst erledigst

Nicht jeder Mangel gehört gemeldet. Art. 259 OR nimmt eine Gruppe heraus und legt sie dir zugleich auf: Mängel, die sich durch «kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen» beheben lassen, beseitigst du nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten. [1] Dass genau diese Gruppe nicht meldepflichtig ist und alles Übrige es ist, lesen wir aus den zwei Wortlauten heraus; belegt ist jeder für sich, die Verbindung dazwischen nicht.

Wo die Grenze verläuft, sagt das Gesetz nicht in Franken. [1] Die Gerichte des Kantons Zürich beschreiben sie über den Aufwand: «Die Ausbesserungspflicht des Mieters ist untergeordneter Natur.» [4] Welche Beträge dazu kursieren und weshalb sie sich widersprechen, steht unter Abnutzung oder Schaden in der Mietwohnung.

Wie weit dieser Bereich reicht, zeigt ein Urteil des Mietgerichts des Bezirks Zürich vom 29. August 2016. Ein Mieter hatte einen kaputten WC-Sitz und zwei Zahngläser durch andere Modelle ersetzt, die Vermieterin machte daraus einen Mangel. Das Gericht hielt fest: «Der sog. kleine Unterhalt ist Pflicht und Recht des Mieters (Art. 259 OR). Ihm steht daher auch die Wahl zu, wie er dieser Pflicht nachkommt, solange sich seine Massnahmen nicht als vertragswidrig erweisen». [3] Beweisen musste die Vermieterin, dass die Ersatzstücke nicht passten. Sie tat es nicht, und die Klage wurde in diesem Punkt abgewiesen. [3] Für dich heisst das: Was in diesen Bereich fällt, erledigst du ohne Ankündigung, und wer dir daraus einen Vorwurf macht, trägt dafür die Beweislast (Art. 8 ZGB). [2][3]

Was dein Schweigen kostet, und was es nicht kostet

Absatz 2 desselben Artikels ist ebenso kurz und knüpft die einzige Folge an, die das Gesetz für die unterlassene Meldung kennt: «Unterlässt der Mieter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.» [1]

Das Wort «daraus» macht den Unterschied. Du haftest nicht für den Mangel, sondern für das, was aus deinem Schweigen zusätzlich entsteht. Was ohnehin defekt war, wird durch eine späte Meldung nicht zu deiner Sache; der Zuwachs, den eine rechtzeitige Meldung verhindert hätte, fällt nach diesem Wortlaut auf dich zurück. [1]

Ebenso wichtig ist, was der Artikel nicht sagt. Er nimmt dir deine eigenen Rechte nicht: Kein Satz darin lässt eine späte Meldung die Herabsetzung des Mietzinses oder den Anspruch auf Beseitigung verwirken. [1] Ob Gerichte darüber hinaus etwas ableiten, haben wir nicht geprüft und behaupten deshalb in keine Richtung etwas.

Zwei Zeitpunkte, die das Gesetz doch kennt

Auch ohne Frist ist der Zeitpunkt deiner Meldung nicht gleichgültig, weil zwei Ansprüche an einem Datum hängen. Der Mietzins wird herabgesetzt ab dem Zeitpunkt, in dem du vom Mangel erfahren hast, bis zu seiner Behebung (Art. 259d OR). [1] Massgeblich ist nach dem Wortlaut deine Kenntnis. Wie sich das an einer einzelnen Beeinträchtigung auswirkt, führt Feuchtigkeitsflecken in der Mietwohnung aus.

Der zweite Zeitpunkt gehört der Gegenseite. Art. 259b OR setzt voraus, dass die Vermieterschaft den Mangel kennt; deine Meldung ist der Vorgang, der ihr diese Kenntnis verschafft. [1] Solange sie nichts weiss, läuft für sie auch keine angemessene Frist, und ohne abgelaufene Frist gibt es weder die Beseitigung auf ihre Kosten noch die fristlose Kündigung. [1]

Womit du die Meldung später belegst, sagt keine geprüfte Vorschrift. Zur Form ist mehr zu holen: Schriftlichkeit verlangt das Mietrecht dort, wo es sie will, etwa in Art. 259g Abs. 1 OR vor einer Hinterlegung des Mietzinses. Für die Meldung nach Art. 257g OR nicht. [1]

Was die Meldung bei der Vermieterschaft auslöst

Mit der Meldung wechselt die Last der nächsten Handlung. Art. 259a Abs. 1 OR gibt dir vier Ansprüche, von der Beseitigung des Mangels über die Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz bis zur Übernahme eines Rechtsstreits mit einem Dritten; bei einer unbeweglichen Sache kommt nach Absatz 2 die Hinterlegung dazu. [1] Alle hängen an derselben Bedingung: Du darfst den Mangel weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen haben. [1] Ob du den Mangel zu verantworten hast und wer das beweisen muss, entscheidet solche Fälle; die Beweisstufen stehen unter Schimmel an der Wand.

Danach entscheidet die Schwere. Beseitigt die Vermieterschaft einen Mangel, den sie kennt, nicht innert angemessener Frist, kannst du fristlos kündigen, wenn er die Tauglichkeit der Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt; vermindert er sie nur, ohne sie erheblich zu beeinträchtigen, kannst du ihn auf ihre Kosten beseitigen lassen (Art. 259b OR). [1] Leistet sie innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz, entfällt dein Anspruch auf Beseitigung (Art. 259c OR). [1] Hast du durch den Mangel selbst Schaden erlitten, muss sie dir dafür Ersatz leisten, «wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft» (Art. 259e OR); ihr Verschulden wird also vermutet. [1]

Der zweite Weg aus Art. 259b OR führt zurück in die andere Ordnung. Wer einen Mangel auf Kosten der Vermieterschaft beseitigen lässt, beauftragt dafür einen Betrieb und ist in diesem Vertrag Besteller. Eine zweite Offerte über dieselbe Arbeit zeigt dir, was die Rechnung wert ist, die du danach weiterreichst; dass wir solche Offerten vermitteln, steht weiter unten offen.

Bleibt ihr uneinig, geht der Streit nicht zuerst ans Gericht. Für das Verfahren verweist Art. 259i OR auf die ZPO [1], und was dort abläuft, steht unter Schlichtungsbehörde im Streit um Malerkosten.

Wenn die Meldung in die Gegenrichtung läuft

Auch die Gegenseite schreibt, aber sie schreibt etwas anderes. Ihr Mittel gegen einen unsorgfältigen Gebrauch (Art. 257f Abs. 1 OR) ist keine Mängelrüge, sondern die schriftliche Mahnung. Verletzt du deine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme trotz dieser Mahnung weiter, so dass der Vermieterschaft oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, kann sie bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). [1] Fügst du der Sache vorsätzlich schweren Schaden zu, kann sie fristlos kündigen (Art. 257f Abs. 4 OR). [1]

Eine weitere Meldung fällt erst bei der Rückgabe der Wohnung an und läuft ebenfalls von der Vermieterschaft zu dir. Sie ist nicht Gegenstand dieser Seite; was dabei an Malerarbeiten gefordert werden kann, steht unter wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Quellen

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Oben steht, eine zweite Offerte zeige dir den Wert einer Rechnung, die du weiterreichst. Daran verdienen wir: Malerbetriebe bezahlen uns für Anfragen, die über malerofferte.ch bei ihnen ankommen. Die Meldung selbst kommt ohne uns aus, sie kostet nichts und braucht keinen Betrieb.

Bleibt die Vermieterschaft untätig und lässt du den Mangel auf ihre Kosten beheben, brauchst du ein Angebot, das genau diese Fläche beziffert. Betriebe dafür erreichst du auf malerofferte.ch. Ob dir die Auslagen ersetzt werden, richtet sich nach Art. 259b OR.

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