Mieten, Auszug & Schäden

Wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt

Beim Auszug zahlt der Mieter Malerarbeiten nur, wenn er die Wände übermässig abgenutzt hat. Normale Abnutzung ist mit dem Mietzins abgegolten und Sache des Vermieters (Art. 267 OR). Bei übermässiger Abnutzung schuldet der Mieter nicht den Neupreis, sondern den Zeitwertanteil nach der Paritätischen Lebensdauertabelle von Mieterverband und Hauseigentümerverband.

Redaktionell geprüft: 17. August 2026

Auf einen Blick

Art. 267 Abs. 1 OR verlangt die Rückgabe im Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Normale Abnutzung löst keine Zahlungspflicht aus. [1]
Nach Art. 267 Abs. 2 OR sind im Voraus vereinbarte Auszugsentschädigungen nichtig, soweit sie über die Deckung des Schadens hinausgehen. [1]
Art. 267a OR verpflichtet den Vermieter, Mängel bei der Rückgabe sofort zu melden. Sonst verliert er seine Ansprüche. [2]
Der Anteil des Mieters folgt der Formel (Lebensdauer minus Alter) geteilt durch Lebensdauer. [5][9]
Ein Dispersionsanstrich hat laut Paritätischer Lebensdauertabelle 8 Jahre Lebensdauer. [18][16] Die Tabelle ist nicht gesetzlich verbindlich, ihre Einzelwerte sind aber frei abfragbar. [18][6]

Ein Dispersionsanstrich hat 8 Jahre Lebensdauer. Wird er im ersten Jahr beschädigt, sind 12,5 Prozent verbraucht und bleiben beim Vermieter, 87,5 Prozent trägt die Mieterin. Der Prozentsatz greift nur, wenn die Abnutzung übermässig war, und er gilt für die Malerrechnung, nicht für einen festen Frankenbetrag.Lebensdauerwert nach der Paritätischen Lebensdauertabelle von HEV Schweiz und Mieterinnen- und Mieterverband, abgefragt am 11.08.2026. Rechenbeispiel nach Casafair.

Was Art. 267 und 267a OR wörtlich verlangen

Massgeblich ist das Obligationenrecht, nicht das deutsche BGB. Art. 267 Abs. 1 OR lautet: «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» [1]

Der entscheidende Begriff ist vertragsgemässer Gebrauch. Wer eine Wohnung bewohnt, nutzt sie ab, und diese Abnutzung ist Teil dessen, wofür Mietzins bezahlt wird. Sie ist damit bereits abgegolten und kein Ersatzgrund. Ersatz schuldet der Mieter nur für Schäden aus übermässigem, also nicht mehr vertragsgemässem Gebrauch. [3][4] Für Malerarbeiten heisst das: Ein Anstrich, der nach Jahren normalen Wohnens matt, vergilbt oder fleckig ist, geht zulasten des Vermieters.

Art. 267 Abs. 2 OR schneidet den naheliegenden Ausweg über den Mietvertrag ab: «Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.» [1] Eine Klausel, die den Mieter pauschal zur Renovation bei Auszug verpflichtet, unabhängig davon, ob er überhaupt etwas beschädigt hat, verlangt mehr als den Ersatz des tatsächlichen Schadens. Sie ist deshalb nichtig. Eine wirksame vollständige Überwälzung der Renovationspflicht auf den Mieter gibt es in der Schweiz nicht. [3] Das Kantonsgericht Basel-Landschaft hat das 2014 in dieser Deutlichkeit festgehalten: «Ungültig sind deshalb Vertragsklauseln, welche im Voraus vorsehen, dass der Mieter beim Auszug für Mängel aufzukommen hat, die auf eine ordentliche Abnutzung der Mietsache zurückzuführen sind.» [16]

Art. 267a OR regelt, was der Vermieter tun muss, damit er überhaupt etwas fordern kann: «Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.» [2] Wie kurz «sofort» bemessen ist, gehört zur Fristenlogik der Mängelrüge und wird eng ausgelegt.

Was das Gesetz nicht liefert: eine Definition von «normaler Abnutzung» in Zahlen. Wo die Grenze zur übermässigen Abnutzung verläuft, ergibt sich aus Praxis und Literatur, abgegrenzt über die Wohndauer und die Paritätische Lebensdauertabelle. Je länger jemand gewohnt hat, desto mehr Spuren gelten als normal. [9][10]

Wo normale Abnutzung in übermässige kippt

An dieser Unterscheidung entscheidet sich der ganze Fall, und sie steht in keinem Gesetzesartikel.

Als normale Abnutzung gelten nach übereinstimmender Darstellung von Mieterverband und Ratgeberquellen Bildschatten an den Wänden, durch Lichteinwirkung verblasste Farbe sowie eine übliche Anzahl fachgerecht verschlossener Dübellöcher. Dafür zahlt der Mieter nichts. [11] Als übermässig gelten starke Vergilbung durch Rauchen, Kratzspuren von Tieren, Brandlöcher, Kinderzeichnungen an der Wand und eine exzessive Anzahl Bohrlöcher. Hier entsteht dem Grunde nach eine Ersatzpflicht, aber nicht in Höhe des Neupreises, sondern nur anteilig nach Zeitwert. [9][10]

Bei Dübel- und Bohrlöchern kommt es auf die Anzahl und auf die Ausführung an. Fachgerecht verschlossene Löcher in üblicher Anzahl sind normale Abnutzung. Werden sie unprofessionell verschlossen oder ist die Anzahl exzessiv, kann der Vermieter einen Abzug verlangen. Er kann zudem verlangen, dass ein Handwerker die Löcher fachgerecht schliesst, er kann dem Mieter die Kosten dafür aber nicht auferlegen, solange die Anzahl im normalen Rahmen liegt. [12] Ob ein Riss daneben überhaupt ein Mangel ist, ist eine eigene Frage, siehe Haarriss oder Setzriss. Ab welcher Anzahl die Grenze überschritten ist, legt weder ein Gericht noch ein Verband fest. Der K-Tipp hält nur fest, dass sauber verspachtelte Dübellöcher zur normalen Abnutzung zählen und der Vermieter dafür keine Pauschale pro Loch verlangen darf. [17]

Bei auffälliger Farbwahl greift eine eigene Regel: Kräftige oder unübliche Farbtöne müssen fachmännisch neutral zurückgestrichen werden. Der Beobachter schildert den Fall eines ohne Zustimmung hellblau gestrichenen Kinderzimmers. Der Mieter muss fachmännisch weiss zurückstreichen; gelingt ihm das nicht fachgerecht, haftet er für den Zeitwert des vorherigen Anstrichs und gegebenenfalls für Mehrkosten, weil der Handwerker doppelt überstreichen muss. [12] Ob eine Klausel wirksam ist, die die Wohnung ausdrücklich weiss gestrichen zurückverlangt, ist in der frei zugänglichen Rechtsprechung nicht entschieden. Die Grenze ergibt sich aber aus Art. 267 Abs. 2 OR: Was im Voraus über die Deckung des tatsächlichen Schadens hinaus vereinbart wird, ist nichtig. [1][16] Wer normal abgenutzte weisse Wände weiss zurückgibt, schuldet also nichts, und wer ohne Zustimmung kräftig umgestrichen hat, schuldet den Zeitwert des vorherigen Anstrichs.

Bei Nikotinvergilbung gilt laut Casafair, dass der Mieter den zusätzlichen Spezialanstrich vollumfänglich übernehmen muss. Warum diese Sperre technisch ein eigener Fall ist, steht unter Nikotinflecken überstreichen. [9] Dass nikotinvergilbte Wände als übermässige Abnutzung gelten, hat auch das Kantonsgericht Basel-Landschaft bestätigt. [16] Für die Rechnung folgt daraus nichts Eigenes: Ist die Lebensdauer des Anstrichs abgelaufen, ist sein Zeitwert null, und es bleiben die Zusatzkosten der Sperre.

So entsteht der Prozentsatz, den du schuldest

Die Paritätische Lebensdauertabelle wurde gemeinsam vom Mieterinnen- und Mieterverband und vom Hauseigentümerverband Schweiz erarbeitet. [5][6] Gesetzlich verbindlich ist sie nicht: Die Werte werden ausdrücklich als «Richtwerte, die auf einer mittleren Material- und Arbeitsqualität bei normaler Beanspruchung basieren» beschrieben. [6] Nach Angaben des HEV Schweiz ziehen Schlichtungsbehörden und Gerichte sie in der Praxis dennoch regelmässig als Berechnungsgrundlage heran. [6]

Ein dokumentierter Fall dafür ist der Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 4. Februar 2014. Das Gericht rechnete den Mieteranteil für einen Dispersionsanstrich über eine Lebensdauer von 8 Jahren und für ein Lavabo über 35 Jahre, beides Werte aus der Tabelle. [16]

Der Rechenweg hat vier Schritte, und der erste entscheidet über alle weiteren.

Prüfe, ob die Ersatzpflicht dem Grunde nach besteht, also ob die Abnutzung übermässig ist. Steht das nicht fest, entfällt jede Zahlungspflicht, unabhängig davon, wie alt der Anstrich ist.
Schlage die Lebensdauer des Bauteils nach. Für einen Wandanstrich in Dispersionsfarbe sind das 8 Jahre. [8][9]
Bestimme das Alter des Anstrichs bei der Rückgabe und teile es durch die Lebensdauer. Das ist der verbrauchte Anteil, den der Vermieter selbst trägt.
Ziehe den verbrauchten Anteil von der ganzen Lebensdauer ab. Der Rest ist der Anteil des Mieters:

Mieteranteil = (Lebensdauer - Alter) / Lebensdauer

Durchgerechnet am belegten Fall, ein Wandanstrich in Dispersionsfarbe, ein Jahr alt, durch Katzenkratzer beschädigt: Die Lebensdauer von 8 Jahren steht für 100 Prozent, ein Jahr davon ist verbraucht, 1 geteilt durch 8 sind 12,5 Prozent für den Vermieter. Übrig bleiben 7 von 8 Jahren, also 87,5 Prozent für die Mieterin, weil der Anstrich ohne den Schaden noch sieben Jahre gehalten hätte. [9]

Einen Frankenbetrag nennen wir hier nicht, belegt sind die Prozentsätze. Angewendet wird der Prozentsatz auf die tatsächliche Malerrechnung, und die hängt an Fläche, Untergrund und Anzahl Anstriche.

Gegenprobe an einem zweiten, unabhängig belegten Beispiel: Ein Spannteppich mit 10 Jahren Lebensdauer, im sechsten Jahr beschädigt, ergibt 10 minus 6 geteilt durch 10, also 40 Prozent Mieteranteil. [5] Die Kehrseite ist ebenso einfach. Ist die Lebensdauer abgelaufen, ist der Zeitwert null, und der Mieter zahlt auch bei übermässiger Abnutzung nichts mehr für den Anstrich als solchen.

Die Werte muss niemand kaufen, um sie nachzuschlagen. HEV Schweiz und Mieterinnen- und Mieterverband betreiben ein frei zugängliches Suchwerkzeug, das jede Position der Tabelle einzeln ausgibt. [18] Gedruckt ist die Tabelle kostenpflichtig, und zwar bei beiden Verbänden zu unterschiedlichen Preisen, siehe die Anmerkung am Ende der Quellenliste. Die folgenden Werte sind am 11.08.2026 einzeln über dieses Werkzeug abgefragt.

Dispersions- und Leimfarbe am Wand- oder Deckenanstrich, 8 Jahre. [18] Denselben Wert legt der Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zugrunde. [16] Übereinstimmend auch bei SRF und Casafair. [8][9]
Acryl-, Alkydharz- und Kunstharzfarbe am Wand- oder Deckenanstrich, 15 Jahre. [18][8]
Anstrich an Türen und Türrahmen in Öl oder Kunstharz, 20 Jahre. [18]
Deckend gestrichenes Holztäfer, 30 Jahre; lasiert oder mit Deckfarbe behandelt, 20 Jahre. [18]
Raufasertapete, bedruckt oder roh, 10 Jahre. Tapete zum Überstreichen, 24 Jahre. [18]
Spannteppich mittlerer Qualität, 10 Jahre. [18][5]
Laminat, je nach Nutzungsklasse 10, 15 oder 25 Jahre. [18]
Parkett, je nach Aufbau zwischen 10 Jahren beim Furnierparkett und 40 Jahren beim Klebeparkett aus Hartholz. Die Versiegelung der Oberfläche hat eigene 10 Jahre. [18]
Fassadenanstrich aussen, Dispersion auf mineralischem Untergrund 20 Jahre, rein mineralischer Silikatanstrich 25 Jahre. [18]

Was in der Praxis schiefgeht

Drei Fehler wiederholen sich in solchen Fällen.

Der erste ist die verpasste Rüge. Art. 267a OR verlangt die Meldung sofort bei der Rückgabe, und wer als Vermieter erst Wochen später eine Malerrechnung schickt, hat die Frist in aller Regel verpasst. Das Gesetz nennt die Folge selbst: Der Vermieter verliert seine Ersatzansprüche für Mängel, die er nicht sofort gemeldet hat. Ausgenommen sind Mängel, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren, und die muss er sofort nach Entdeckung melden. [2] Wie viele Tage «sofort» bedeutet, legt weder das Gesetz noch eine amtliche Stelle fest. Die Gerichte des Kantons Zürich formulieren es ohne Tagesangabe: «Die Rüge muss sofort bei der Rückgabe erfolgen.» [13] Eine Zahl steht hier deshalb nicht. Wer als Vermieter zuwartet, trägt das Risiko, und wer als Mieter Wochen später eine Malerrechnung erhält, hat einen guten Grund, sie zu bestreiten.

Der zweite Fehler steckt im Rückgabeprotokoll. Das Protokoll ist nicht automatisch eine Mängelrüge im Sinn von Art. 267a OR. Die Gerichte des Kantons Zürich nennen drei Anforderungen an eine wirksame Rüge: «Die Mängel müssen konkret bezeichnet sein.» «Aus der Mitteilung des Vermieters muss hervorgehen, dass er die Mieterin für die Mängel haftbar machen will.» «Die Rüge muss sofort bei der Rückgabe erfolgen.» [13] Wer «diverse Mängel» notiert, hat keinen einzigen konkret bezeichnet. Wie hart das wirkt, zeigt der Basler Fall: Mängel, die im Abnahmeprotokoll fehlten, konnten später nicht mehr nachgeschoben werden, weil sie bei ordentlicher Prüfung erkennbar gewesen wären. Die Ansprüche dafür waren verwirkt. [16] Die Folge steht bei den Zürcher Gerichten ohne Abschwächung: «Die Vermieterin verliert sämtliche Ansprüche aus mangelhafter Rückgabe der Sache.» [13] Eine anwaltliche Besprechung derselben Rechtsprechung trägt den Befund schon im Titel: strenge Anforderungen an die Prüf- und Rügepflicht der Vermieter. [14]

Der dritte Fehler ist die Rechnung über den vollen Neupreis. Geschuldet ist bei übermässiger Abnutzung der Zeitwertanteil, nicht der Neuwert. [9][10] Eine Abrechnung, die den ganzen Malerbetrag weiterreicht, ohne das Alter des Anstrichs zu nennen, hat die Amortisation schlicht nicht gemacht.

Warum die Malerrechnung nicht einfach von der Kaution abgeht

Die Sicherheit liegt nicht beim Vermieter, und daran entscheidet sich die Frage. Art. 257e Abs. 1 OR lautet: «Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen.» [21] Das Konto trägt deinen Namen. Was Mieter als Abzug erleben, ist deshalb keine Verrechnung mit fremdem Geld, sondern eine Auszahlung, die eine Bank vornehmen muss.

Wann sie das darf, sagt Absatz 3 im ersten Satz: «Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben.» [21] Drei Wege, und eine Malerrechnung ist keiner davon. Ein Rückgabeprotokoll mit angekreuzten Mängeln ist auch keiner. Wer der Auszahlung nicht zustimmt, dem zieht der Vermieter nichts ab; er muss seinen Anspruch durchsetzen.

Deine Weigerung bringt die Forderung allerdings nicht zum Verschwinden. Ob überhaupt etwas geschuldet ist, entscheidet die Abgrenzung nach Art. 267 OR, und ob der Vermieter es noch fordern kann, seine Meldung nach Art. 267a OR. [1][2] Art. 257e OR regelt nur, wo das Geld liegt und wer es herausgeben darf.

Eine Obergrenze steht ebenfalls im Artikel, in Absatz 2: «Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.» [21] Für Geschäftsräume nennt der Wortlaut diese Grenze nicht. Und wer im Gesetz nach dem Wort «Kaution» sucht, findet es im Mietrecht nicht: Der Randtitel von Art. 257e OR heisst «Sicherheiten durch den Mieter», und alle sieben Fundstellen des Wortes im ganzen OR stehen im Arbeitsvertragsrecht. [21]

Wie lange die Sicherheit wegen einer Malerforderung gesperrt bleibt

Art. 257e Abs. 3 OR nennt genau eine Frist, im zweiten Satz: «Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.» [21]

Drei Angaben stehen in diesem Satz, und alles Weitere steht nicht darin. Die Frist beträgt ein Jahr. Sie beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses; einen anderen Anknüpfungspunkt nennt der Wortlaut nicht, also weder die Wohnungsabgabe noch das Datum der Malerrechnung. Und was nach Ablauf geschieht, ist kein Automatismus: Der Mieter kann die Rückerstattung von der Bank verlangen. Verlangen muss er sie.

Vor Ablauf des Jahres gibt der Artikel dem Mieter keinen Anspruch gegen die Bank. Bleibt der Vermieter bei seiner Malerforderung und stimmt der Auszahlung nicht zu, bleibt die Sicherheit gesperrt, bis eines der beiden Papiere aus Satz 1 vorliegt oder das Jahr um ist. Ein Jahr Sperre ist damit möglich, auch wenn die Forderung am Ende nicht besteht.

Zwei Fristen gehören hier auseinandergehalten. Die Meldung der Mängel nach Art. 267a OR muss sofort bei der Rückgabe erfolgen, sonst verliert der Vermieter seine Ansprüche. [2] Das Jahr nach Art. 257e Abs. 3 OR sagt über diese Ansprüche nichts, sondern nur darüber, wann die Bank ohne Zustimmung des Vermieters an den Mieter auszahlen darf. [21] Wer als Vermieter sofort gerügt hat und dann ein Jahr nichts unternimmt, verliert nach dem Wortlaut den Zugriff auf die Sicherheit; über seine Forderung selbst sagt der Artikel nichts. Welche Handlung als «rechtlich geltend gemacht» genügt, sagt er ebenso wenig.

Wo die Belege dieser Seite enden

Zur Sicherheit steht hier ausschliesslich der Gesetzeswortlaut von Art. 257e OR. Rechtsprechung dazu haben wir nicht geprüft, weder beim Bundesgericht noch kantonal. Zwei Fragen bleiben damit offen: welche Handlung innerhalb des Jahres als «rechtlich geltend gemacht» genügt, und ob eine bestrittene Malerforderung ein Grund ist, die Zustimmung zur Auszahlung zu verweigern. Der Artikel beantwortet beides nicht, und wir tragen nichts nach, was wir nicht gelesen haben.

Art. 257e OR spricht von einer Sicherheit «in Geld oder in Wertpapieren». Mietkautionsversicherungen und Bankgarantien sind etwas anderes. Wie sie sich bei einer Malerforderung verhalten, ist hier nicht geprüft und steht deshalb nicht auf dieser Seite.

Die übrigen Einschränkungen stehen dort, wo die Aussagen fallen: der fehlende Bundesgerichtsentscheid im Kasten über die deutschen Quellen, das fehlende Preisband im Kasten über die Offerte.

Was das in deiner Offerte bedeutet

In einer Malerofferte für eine Wohnungsabgabe taucht das Thema meist als eigene Position auf, typischerweise «Malerarbeiten bei Wohnungsabgabe», «Renovationsanstrich» oder als Positionsgruppe nach Räumen. Drei Punkte lohnen den genauen Blick.

Zuerst die Bezugsgrösse. Steht in der Offerte ein Vorausmass, ist es eine Schätzung anhand von Plänen oder einer Kurzbesichtigung, während das effektive Ausmass erst nach Ausführung aufgenommen wird. Eine Schlussrechnung über der Offerte ist deshalb nicht automatisch falsch. Sie ist aber nur dann berechtigt, wenn das Dokument transparent als Vorausmass deklariert war und die Mehrmenge belegt ist. Der Unterschied zwischen Vorausmass und Ausmass gehört zu den häufigsten Streitpunkten überhaupt, ebenso die Frage, ob du eine Offerte oder einen Kostenvoranschlag in der Hand hältst.

Dann die Aufschlüsselung. Die Offerte des Malerbetriebs beschreibt die Arbeit, nicht die Kostenverteilung. Ein Betrieb offeriert das Streichen von vier Wänden; wer davon welchen Anteil trägt, ist eine mietrechtliche Frage zwischen Mieter und Vermieter. Wer die Amortisationsrechnung führen will, braucht deshalb eine nach Räumen und Flächen aufgeschlüsselte Offerte. Eine Pauschale «Wohnung streichen» lässt sich nicht anteilig aufteilen. Wo in Regie gearbeitet wird, gehört zusätzlich der Stundenansatz ins Dokument.

Zuletzt der Bezug zum Rückgabeprotokoll. Taucht in der Offerte eine Fläche auf, die im Protokoll nicht als Mangel vermerkt ist, fehlt für diese Position die Grundlage einer Überwälzung. Ein Spezialanstrich wie eine Nikotinsperre gehört als separate Position ausgewiesen, sonst lässt sich der voll zu tragende Zusatzaufwand nicht vom anteilig zu tragenden Grundanstrich trennen. Für das Verhältnis zum Betrieb selbst gilt Werkvertragsrecht, nicht Mietrecht, siehe Abnahme nach SIA 118.

Ein Preisband aus eigenen Offertdaten steht hier nicht. Solange keine Auswertung mit nennbarer Fallzahl und nennbarem Zeitraum vorliegt, wäre jede Zahl an dieser Stelle geraten.

Warum deutsche Schönheitsreparatur-Fristen hier nicht gelten

Wer «Malerarbeiten Auszug» sucht, landet fast ausschliesslich auf deutschen Seiten. [15] Der Kern des Missverständnisses ist das deutsche Konzept der Schönheitsreparaturen aus § 535 BGB und der dazu ergangenen BGH-Rechtsprechung, mit festen Renovationsintervallen. Deutsche Mietverträge enthielten dafür starre Fristenpläne, etwa «in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre». [19] Nur trägt diese Regel nicht einmal mehr in Deutschland. Der Bundesgerichtshof hat starre Fristenpläne für unwirksam erklärt, im Leitentscheid vom 23. Juni 2004 und seither in ständiger Rechtsprechung. [19] 2015 kippte er zusätzlich die Quotenabgeltungsklauseln und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. [20] Wer diese Intervalle auf einer Ratgeberseite findet, liest also eine Regel, die ihr eigenes Rechtssystem längst verworfen hat.

In der Schweiz gibt es keine gesetzlichen Renovationsintervalle. Massgeblich ist ausschliesslich die individuelle Abnutzung im Einzelfall, geprüft anhand der Paritätischen Lebensdauertabelle. Wer nach fünf Jahren auszieht, schuldet nicht deshalb einen Neuanstrich, weil fünf Jahre um sind.

Ebenso wenig übertragbar sind drei weitere deutsche Konstrukte, die in Suchtreffern regelmässig als vermeintlich allgemeingültig auftauchen. BGH-Urteile zu Rauchen und Nikotin sind Entscheide des deutschen Bundesgerichtshofs zu § 535 und § 280 BGB, nicht des Schweizerischen Bundesgerichts; die Grundidee ähnelt der Schweizer Praxis, Rechtsgrundlage und Schwellenwerte sind aber nicht eins zu eins übertragbar. Farbwahlklauseln nach § 307 BGB sind deutsche AGB-Kasuistik, für die Schweiz gilt stattdessen Art. 267 OR samt Praxis zu auffälligen Farbtönen. Und die deutsche Linie zur unrenoviert übernommenen Wohnung (BGH seit 2015, Kompensationspflicht des Vermieters) [20] hat hier keine Entsprechung: In der Schweiz haftet der Mieter unabhängig vom Zustand bei Einzug nur für die übermässige Abnutzung, die er selbst verursacht hat.

Dazu der Irrtum, der aus dem eigenen Mietvertrag stammt: Eine Klausel, die den Mieter pauschal zur Renovation bei Auszug verpflichtet, verschafft dem Vermieter keinen Anspruch. Nach Art. 267 Abs. 2 OR ist eine im Voraus vereinbarte Entschädigung, die über die Deckung des tatsächlichen Schadens hinausgeht, nichtig. [1][3]

Zur Rechtsprechung: Eine Suche in der Entscheiddatenbank des Bundesgerichts und auf entscheidsuche.ch nach Malerarbeiten, Anstrich, Nikotinschäden und Lebensdauertabelle bei der Wohnungsrückgabe ergab keinen einschlägigen Bundesgerichtsentscheid. Gefunden haben wir einen kantonalen Entscheid, den des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 4. Februar 2014, der die hier beschriebene Linie in allen wesentlichen Punkten bestätigt. [16] Streitigkeiten dieser Grössenordnung entscheiden typischerweise Schlichtungsbehörden und erstinstanzliche Mietgerichte abschliessend, publiziert werden sie selten.

Quellen

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 17. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Der Zeitwertanteil nach der Paritätischen Lebensdauertabelle lässt sich nur nachrechnen, wenn die Offerte die Positionen einzeln ausweist. Genau dazu rät diese Seite, und genau davon lebt malerofferte.ch: Wir vermitteln Offerten von Malerbetrieben und werden für die Vermittlung bezahlt. Die Interessenlage gehört genannt, der Rat bleibt stehen.

Wenn du für die Wohnungsabgabe eine nach Positionen aufgeschlüsselte Offerte brauchst, erhältst du über malerofferte.ch Angebote von Malerbetrieben aus deiner Region. Was du am Ende davon selbst trägst, entscheidet nicht die Offerte, sondern die Abgrenzung nach Art. 267 OR.

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