Offener oder versteckter Mangel

Offen ist ein Mangel, den du bei der Prüfung nach der Ablieferung erkennen konntest, versteckt jeder andere (Art. 370 Abs. 1 OR). Die Zuordnung hängt nicht am Schaden, sondern an der Prüfung. Sie entscheidet allein darüber, ob deine Rügefrist mit dem Ende dieser Prüfung beginnt oder erst mit der Entdeckung.

Redaktionell geprüft: 13. August 2026

Auf einen Blick

• Offen: bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung erkennbar, Anzeige ab dem Ende der Prüfung (Art. 370 Abs. 1, Art. 367 Abs. 1 OR). [3]
• Versteckt: bei dieser Prüfung nicht erkennbar, Anzeige ab der Entdeckung (Art. 370 Abs. 3 und 4 OR). [3]
• Unbewegliches Werk, Vertrag ab dem 1. Januar 2026: beide Male 60 Tage, eine kürzere Vereinbarung ist unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis, Art. 370 Abs. 4 OR). [1][3]
• Ältere Verträge: Sofortrüge, Richtwert sieben Tage (Urteil 4A_53/2012, E. 5.1). [2][7]
• Absichtlich verschwiegen: ein eigener Fall neben den zwei Kategorien, die Genehmigung befreit den Unternehmer auch dann nicht (Art. 370 Abs. 1 OR). [3]

Woran die Zuordnung hängt und woran nicht

Offen und versteckt sind keine Eigenschaften des Mangels. Kein Gesetzestext knüpft an seine Grösse, seine Schwere oder daran an, wie auffällig er aussieht. Art. 370 Abs. 1 OR knüpft an das Ergebnis eines Vorgangs an, an die Prüfung nach der Ablieferung. [3] Daraus folgt der Satz, an dem sich die meisten Zuordnungen entscheiden: Derselbe Schaden an derselben Wand ist offen, wenn er bei dieser Prüfung erkennbar war, und versteckt, wenn er es nicht war.

Zwei Grössen bestimmen das Ergebnis. Die erste ist der Zeitpunkt: Massgeblich ist die Lage bei der Abnahme, nicht die ein halbes Jahr später, wenn jeder den Mangel sieht. Die zweite ist der Umfang der Prüfung, die du schuldest. Art. 367 Abs. 1 OR verlangt sie, «sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist», und sagt damit etwas über den Zeitpunkt, aber nichts über die Gründlichkeit. [3] Wie weit die geschuldete Prüfung eines Anstrichs reicht, ob du also Möbel rücken oder eine Leiter aufstellen musst, ist nirgends entschieden, wo wir nachgesehen haben; Rechtsprechung dazu haben wir keine ausgewertet.

Was die Prüfung auslöst, ist die Abnahme. Ist die SIA-Norm 118 vereinbart, verschiebt sie die Rügefrist: Ihr Art. 172 Abs. 1 sieht zwei Jahre vor. Sie gilt nur, soweit die Parteien sie übernommen haben, und alle Angaben dazu stammen aus der Botschaft, nicht aus der Norm. [2] Der Zeitpunkt dieser Zuordnung hängt damit an der Abnahme; woran sie sich festmacht, behandelt Abnahme nach SIA 118.

Neben den zwei Kategorien nennt Art. 370 Abs. 1 OR einen dritten Fall: Mängel, die «vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden». Auch sie befreien ihn trotz Genehmigung nicht von der Haftpflicht, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie bei der Prüfung erkennbar gewesen wären. [3] Welche Rügefrist für einen solchen Mangel gilt, steht nicht in Absatz 4, denn der spricht nur von Mängeln, die «bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren». [3] Welche Frist stattdessen läuft, ist in keiner geprüften Quelle beantwortet.

Derselbe Riss, zweimal anders eingeordnet

Ein Betrieb streicht im März 2026 ein Treppenhaus. Bei der Abnahme läuft über der obersten Stufe ein feiner Riss durch den frischen Anstrich, sichtbar für jeden, der die Treppe hochgeht. Er ist offen, weil er bei der Prüfung erkennbar war, und die Frist läuft ab dem Ende der Prüfung. [3][4]

Zweite Fassung desselben Falls: Der Riss sitzt an derselben Stelle, aber hinter dem Einbauschrank, und er zeigt sich erst, als der Schrank im November versetzt wird. Jetzt greift Art. 370 Abs. 4 OR, und die 60 Tage beginnen mit der Entdeckung. [3] Der Riss ist in beiden Fassungen derselbe, und ausgedacht sind beide. Verschoben hat sich nur, was bei der Prüfung sichtbar war; die zwei Startpunkte, die daraus folgen, stehen in Art. 370 OR und nicht in dieser Geschichte.

Ob überhaupt ein Mangel vorliegt, beantwortet die Zuordnung nicht. Das entscheidet sich nach anderen Kriterien, zu denen wir keinen Beleg gefunden haben; woran sich die Risstypen unterscheiden, steht unter Haarriss oder Setzriss. Ein versteckter Mangel ist auch keine schwächere Form des Mangels. Es ist derselbe Anspruch mit einem anderen Startpunkt der Frist.

Was die Zuordnung an deiner Frist ändert

Bei einem offenen Mangel beginnt die Frist mit dem Ende der Prüfung. Dieser Startpunkt steht nicht im Gesetz, und das gehört dazugesagt: Art. 367 Abs. 1bis OR nennt die Länge der Frist, aber keinen Zeitpunkt, ab dem sie läuft. [3] Er ergibt sich aus drei Stücken. Aus Absatz 1 desselben Artikels, der die Prüfung an die Ablieferung knüpft. Aus der Medienmitteilung des Bundesrats, die von «60 Tagen seit Ablieferung des Werks bzw. Entdeckung des Mangels» spricht. Und aus der Botschaft zur wortgleichen Norm des Grundstückkaufs. [2][3][4] Eine Stelle, die den Fristbeginn für den Werkvertrag selbst so ausdrücklich benennt wie für den Grundstückkauf, haben wir nicht gefunden.

Beim versteckten Mangel steht der Startpunkt dagegen im Gesetzestext. Art. 370 Abs. 4 OR: «Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen.» [3]

Beide 60-Tage-Fristen setzen zweierlei voraus, ein unbewegliches Werk und einen Vertrag ab dem 1. Januar 2026. [2][3] Bei einem älteren Vertrag gilt Art. 370 Abs. 3 OR: «Treten die Mängel erst später zu Tage, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls das Werk auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.» [3] Für diese Sofortrüge nennt das Bundesgericht sieben Tage als Richtwert, ausdrücklich als Richtwert und nicht als starre Regel. [7] Dass das Vertragsdatum gerade hier zählt, hält die Botschaft ausdrücklich fest: Für ältere Verträge bleibt es bei der Pflicht zur Sofortrüge, «was besonders bei versteckten Mängeln relevant sein wird.» [2] Damit hängt an der Unterschrift, ob dir die Zuordnung überhaupt 60 Tage einbringt; welche Verträge das neue Recht erfasst, führt welches Recht für deinen Vertrag gilt aus. Welche Frist bei einem beweglichen Werk ohne Einbau läuft, steht unter wann du einen Mangel rügen musst.

Wann eine Prüfung als abgeschlossen gilt und was «Entdeckung» bei einem Mangel bedeutet, der sich über Wochen zeigt, ist unter dem neuen Recht nicht entschieden. Ein Gerichtsentscheid zu den seit dem 1. Januar 2026 geltenden Bestimmungen ist uns nicht bekannt.

Was in der Praxis schiefgeht

Der erste Fehler ist die Gleichsetzung von «nicht gesehen» mit «versteckt». Wer bei der Abnahme nicht hinsieht und den Mangel Monate später bemerkt, hat keinen versteckten Mangel vor sich, sondern einen offenen, den er nicht geprüft hat. Die Folge steht in Art. 370 Abs. 2 OR: «Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt.» [3] Danach ist der Unternehmer nach Absatz 1 von seiner Haftpflicht befreit, soweit keine Ausnahme greift. [3]

Der zweite Fehler ist das Zuwarten nach der Entdeckung. Auch wer tatsächlich einen versteckten Mangel vor sich hat, muss ihn anzeigen. Das Bundesgericht misst die Frist nach der Art des Mangels und hält fest, «dass die Rügefrist kurz zu bemessen ist, wenn es sich um einen Mangel handelt, bei dem die Gefahr besteht, dass ein Zuwarten zu einem grösseren Schaden führen kann.» Eine Rüge fünf Wochen nach der Entdeckung war in jenem Fall verspätet. [6] Der Entscheid stammt aus der Zeit der Sofortrüge; wo die 60 Tage gelten, steht die Zahl fest. [3]

Der dritte Fehler steckt in der Rüge selbst. Bei einem versteckten Mangel hältst du zwei Dinge auseinander, den Mangel und das Datum seiner Entdeckung, denn dieses Datum startet die Frist. [3] Wie genau die Rüge zu sein hat, sagte das Bundesgericht in einem Streit um Gipser- und Malerarbeiten: Sie muss «sachgerecht substanziiert» sein und die Mängel «genau angeben», so dass der Betrieb «ohne Mühe» erkennt, woran du dich störst. [8] Zur Form der Rüge und zur Beweislast für das Entdeckungsdatum haben wir nichts Belegtes gefunden; schriftlich und mit Datum ist eine Empfehlung, keine Vorschrift. Welche Rechte dir nach einer rechtzeitigen Rüge zustehen, steht unter deine Rechte bei mangelhaften Malerarbeiten.

Verwandte Begriffe

• Schimmel an der Wand: Was der Vermieter bei Schimmel beweisen muss
• Malerarbeiten bei Auszug, wer zahlt: Wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt
• Vorausmass vs. effektives Ausmass: Was Vorausmass und effektives Ausmass unterscheidet
• Mängelrüge 60-Tage-Frist (neues Recht ab 1.1.2026): Bis wann du einen Mangel rügen musst
• Rechte bei mangelhaften Malerarbeiten (Art. 368 OR): Was du bei mangelhaften Malerarbeiten verlangen kannst

Quellen

1. Fedlex: «Obligationenrecht (Baumängel)», Änderung vom 20. Dezember 2024, Amtliche Sammlung AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026.
2. Fedlex: Botschaft des Bundesrates zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel) vom 19. Oktober 2022, BBl 2022 2743.
3. Fedlex: Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026.
4. admin.ch: Medienmitteilung des Bundesrats «Baumängel: Neue Regeln gelten ab dem 1. Januar 2026», publiziert am 30. April 2025.
5. Schweizerisches Bundesgericht: BGE 118 II 142, Urteil der I. Zivilabteilung vom 17. Februar 1992, Erwägung 3b.
6. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_53/2012 vom 31. Juli 2012, Erwägung 5.1.
7. Schweizerisches Bundesgericht: Urteil 4A_452/2022 vom 16. März 2023, Erwägungen 6.3 und 6.4.1.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 13. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Der Schlussabsatz führt zu einer Ausschreibung bei anderen Betrieben, und für jede so vermittelte Anfrage wird malerofferte.ch bezahlt. Die Einordnung deines Mangels berührt das nicht: Ob er offen oder versteckt war, hat sich bei der Prüfung nach der Ablieferung entschieden, und diese Prüfung liegt zeitlich vor jedem Angebot, das über uns hereinkommt.