Mieten, Auszug & Schäden

Renovationspflicht beim Auszug, was Art. 267 OR verlangt

Aus dem Gesetz folgt keine Pflicht, beim Auszug zu renovieren. Art. 267 OR regelt, wie du die Wohnung zurückgibst, und nennt dabei weder Neustreichen noch Instandstellen, weder eine Frist für dich noch einen Frankenbetrag. Verlangt ist allein der vertragsgemäss abgewohnte Zustand. Diese vier Fehlanzeigen sind am amtlichen Wortlaut mit Stand 1. Januar 2026 einzeln geprüft.

Redaktionell geprüft: 14. August 2026

Vier Fragen an einen Artikel

keine Renovation | Art. 267 OR nennt weder Neustreichen noch Instandstellen der Räume [1]
keine Frist für dich | jede Zeitvorgabe im Rückgabeabschnitt trifft die Vermieterschaft (Art. 267a OR) [1]
kein Betrag | weder Art. 267 noch Art. 267a OR nennt eine Bagatellgrenze oder eine Obergrenze [1]
4 Fragen geprüft | am 14. August 2026 einzeln am Wortlaut der Fassung mit Stand 1. Januar 2026 [1]

Der Satz, an dem die Rückgabe hängt

Art. 267 Abs. 1 OR besteht aus einem Satz:

«Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» [1]

Das Verb heisst zurückgeben. Alles, was danach folgt, beschreibt den Zustand, in dem das geschieht. Eine zweite Handlung verlangt der Satz nicht, weder ein Herrichten noch einen frischen Anstrich vor der Übergabe. Wer beim Auszug renoviert, tut das also aus einem anderen Grund als aus diesem Artikel.

Auch die Überschriften darüber kennen keine Renovation. Der Abschnitt, in dem der Artikel steht, heisst im Gesetz «Rückgabe der Sache», sein erster Unterabschnitt «Im Allgemeinen» und der zweite, zu dem Art. 267a OR gehört, «Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter». [1] Geordnet sind damit die Übergabe und die Kontrolle danach, und sonst nichts.

Der zweite Absatz begrenzt, was sich vorher vereinbaren lässt: Eine im Voraus versprochene Entschädigung bei Beendigung des Mietverhältnisses ist nichtig, soweit sie mehr umfasst als die Deckung des allfälligen Schadens (Art. 267 Abs. 2 OR). [1] Was aus einem tatsächlichen Schaden an Kosten folgt und wie sich der Zeitwert eines Anstrichs berechnet, steht unter wer beim Auszug die Malerarbeiten zahlt.

Was wir am Wortlaut gesucht und nicht gefunden haben

Vier Fragen sind an diesen Artikel gegangen, und alle vier bleiben ohne Treffer. Aufgeschlagen war dafür am 14. August 2026 der amtliche Volltext des Obligationenrechts aus dem Dateispeicher von Fedlex, Fassung mit Stand 1. Januar 2026, bei Art. 267 und Art. 267a. [1] Geprüft ist jede der vier Fragen einzeln.

Der Weg zu diesem Text gehört zum Befund. Die gewöhnliche Oberfläche von Fedlex ist eine JavaScript-Anwendung und liefert bei direktem Abruf eine Seite ohne Artikeltext, und zwar mit dem Statuscode 200, was von aussen wie ein Treffer aussieht. Geladen wurde deshalb die Volltextdatei, die Fedlex selbst ausliefert, 2 660 898 Bytes gross, und in ihr sind die zwei Artikel an ihren Ankern aufgeschlagen worden. [1] Wer eine Fehlanzeige behauptet, muss sagen, worin er gesucht hat.

Erstens die Renovation. Der Artikel nennt keine Pflicht zum Neustreichen, zum Renovieren oder zum Instandstellen der Räume; er beschreibt einen Zustand und schreibt keine Wiederherstellung eines Ursprungszustands vor. Zweitens die Wörter selbst: streichen, Anstrich und Malerarbeiten kommen in Art. 267 und Art. 267a OR nicht vor. Diese zweite Fehlanzeige ist der kleine Ausschnitt einer grösseren, die über das ganze Mietrecht läuft und unter selbst streichen oder den Maler holen steht. Drittens die Frist: Für die Rückgabe durch dich nennt Art. 267 OR keinen Zeitpunkt, kein «sofort» und keine Zahl von Tagen. Viertens der Betrag: Weder Art. 267 noch Art. 267a OR nennt einen Frankenbetrag, eine Bagatellgrenze oder eine Obergrenze.

Ein Nulltreffer am Wortlaut ist kein Nulltreffer im Recht. Er sagt, dass die Pflicht nicht in diesem Artikel steht, und nicht, dass es sie nirgends gibt. Zwei Einschränkungen gehören deshalb daneben. Hast du eine Änderung an der Wohnung vorgenommen und hat die Vermieterschaft schriftlich zugestimmt, kann eine Wiederherstellung aus Art. 260a Abs. 2 OR geschuldet sein, wenn ihr auch das schriftlich vereinbart habt; das führt bunte Wände zurückstreichen aus. Und Gerichtsentscheide zu Art. 267 OR haben wir für diese Seite nicht durchsucht. Geprüft ist der Gesetzestext, sonst nichts.

Jede Zeitvorgabe trifft die Gegenseite

Das Wort «sofort» steht in den beiden Artikeln zur Rückgabe genau zweimal, und beide Male hängt es an der Vermieterschaft. Sie muss bei der Rückgabe den Zustand der Sache prüfen und dir die Mängel melden, für die du einzustehen hast (Art. 267a Abs. 1 OR), und sie muss ein zweites Mal sofort melden, wenn sie einen bei üblicher Untersuchung nicht erkennbaren Mangel später entdeckt (Absatz 3). [1] Versäumt sie die erste Meldung, verliert sie ihre Ansprüche, soweit die Mängel erkennbar waren (Absatz 2). [1] Die Auszählung stammt von uns, der Wortlaut aus der amtlichen Fassung.

Das Mietende löst keine Renovation aus, sondern eine Prüfung, und diese Prüfung schuldet die Vermieterschaft. [1]

Für dich enthält der Rückgabeabschnitt keine Zeitangabe. Deine Pflicht hängt an einem Termin, nicht an einer Frist: Du gibst zurück, sie prüft. Wer dir schreibt, du habest bis zu einem bestimmten Tag renoviert zu haben, stützt sich auf den Mietvertrag oder auf nichts, jedenfalls nicht auf Art. 267 OR. Woran eine Meldung scheitert, die zu spät kommt oder «diverse Mängel» aufzählt, steht unter Mängelliste bei der Wohnungsübergabe.

Kein Betrag, weder nach unten noch nach oben

Art. 267 Abs. 2 OR spricht von der Deckung des allfälligen Schadens und nennt dazu keine Zahl. [1] Damit fehlt im Artikel beides: die kleine Grenze, unter der nichts geschuldet wäre, und die grosse, über der nichts mehr geschuldet wäre. Eine Forderung nach diesen zwei Artikeln hat genau eine Bezugsgrösse, nämlich den Schaden, den die Gegenseite benennt und belegt.

Frankenzahlen kursieren im Mietrecht durchaus, nur an anderer Stelle und für die laufende Mietdauer. Welche das sind und warum drei seriöse Quellen drei verschiedene nennen, steht unter wann aus Abnutzung ein Schaden wird. Aus dem Rückgabeartikel lässt sich keine davon herleiten, und Lebensdauerwerte stehen ebenfalls nicht darin.

Offengelegte Schwächen und Fehlanzeigen

Eine einzige Quelle. Diese Seite ruht auf einem Gesetzestext und auf vier Prüfungen daran. Weder ein Gerichtsentscheid noch eine Verbandsquelle noch eine Behördenseite bestätigt oder bestreitet den Befund. Deshalb ist der Eintrag kürzer, als es die Bauform sonst vorsieht.
Fehlanzeige, geprüft. Suchgegenstand: eine Pflicht zum Neustreichen, Renovieren oder Instandstellen, die Wörter streichen, Anstrich und Malerarbeiten, eine Frist für die Rückgabe durch den Mieter und ein Frankenbetrag, jeweils im Wortlaut von Art. 267 und Art. 267a OR in der Fassung mit Stand 1. Januar 2026. Ergebnis: kein Treffer, in allen vier Fällen. Geprüft am 14. August 2026.
Nicht geprüft. Rechtsprechung zu Art. 267 OR. Für diesen Eintrag ist keine Suche auf bger.ch, entscheidsuche.ch oder in einer kantonalen Sammlung durchgeführt worden. Der Befund gilt für den Gesetzestext und nicht für das Recht insgesamt.
Nicht geprüft. Ob und wie weit eine Klausel im Mietvertrag eine Instandstellung verlangen kann, die über Art. 267 Abs. 2 OR hinausgeht, und wie die Wiederherstellung nach Art. 260a Abs. 2 OR bemessen wird.
Nicht enthalten. Keine Lebensdauerangabe, kein Amortisationssatz, kein Frankenbetrag und keine Preisspanne. Zahlen dieser Art kursieren zur Renovationsfrage reichlich; belegt sind sie in unserer Grundlage nicht, und eine gegriffene Zahl sähe nach einer Auswertung aus.

Wenn die Verwaltung bei der Vorabnahme sagt, gestrichen werde ohnehin

Nimm eine Vorabnahme drei Monate vor dem Termin. Die Verwaltung geht mit einer Liste durch die Wohnung, hält nichts Bestimmtes fest und sagt beim Hinausgehen, gestrichen werde am Ende ohnehin, das sei so üblich. Auf dem Blatt steht danach ein Wort wie Renovationsanstrich. Damit ist eine Arbeit benannt und keine Pflicht begründet. Aus Art. 267 OR folgt sie nicht, und aus einem Satz im Treppenhaus erst recht nicht. Was die Vermieterschaft braucht, ist ein bezeichneter Mangel, für den du einzustehen hast, gemeldet bei der Rückgabe (Art. 267a Abs. 1 OR). [1]

Holst du danach trotzdem eine Offerte ein, sei es wegen eines belegten Schadens oder aus eigenem Entschluss, achte auf den Zuschnitt der Positionen. Jede Position gehört an einen Raum und an eine Fläche gebunden, weil sich nur so eine Beanstandung zuordnen lässt; eine Zeile «Wohnung renovieren» lässt sich später keinem Eintrag im Protokoll gegenüberstellen. Welchen Ton die Wohnung am Ende tragen soll, ist eine eigene und schlecht belegte Frage, siehe neutrale Farbe oder Weiss beim Auszug. Und bleibt ihr uneinig, entscheidet darüber weder der Malerbetrieb noch diese Seite, sondern zuerst die Schlichtungsbehörde, siehe Schlichtungsbehörde im Streit um Malerkosten.

Quellen

Fedlex (Die Publikationsplattform des Bundesrechts, Bundeskanzlei): Obligationenrecht, SR 220, konsolidierte Fassung mit Stand 1. Januar 2026, Art. 267 und Art. 267a. Kanonische Fundstelle: https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de Abrufdatum: 14. August 2026. Amtliche Primärquelle, konsolidierter Gesetzestext. Der Abruf ist mit Statuscode und Dokumentgrösse dokumentiert, und der Text ist im Dokument selbst geprüft worden, an den Ankern für Art. 267 und Art. 267a, nicht über eine Suchzusammenfassung. Aus dieser Fassung stammen das eine wörtliche Zitat dieses Eintrags und die vier Fehlanzeigen.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 14. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Ein Befund, der uns Aufträge kostet, steht hier trotzdem: Wo keine Pflicht besteht, braucht es keine Offerte, und bezahlt werden wir für Offertanfragen an Malerbetriebe. Die einzige Empfehlung dieser Seite betrifft den Zuschnitt einer Offerte, die du ohnehin einholst. Sie fällt mit unserem Geschäftsmodell zusammen und gehört deshalb an dieser Stelle benannt.

Lass dir zuerst den Mangel bezeichnen, um den es geht, und erst danach einen Preis für seine Behebung nennen. Kommt es zum Anstrich, erhältst du über malerofferte.ch Angebote von Betrieben aus deiner Gemeinde, gebunden an Raum und Fläche. Über die Pflicht selbst sagt ein Angebot nichts.

Angebote einholen