Räume & Bauteile

Wer das Treppenhaus streichen lässt und wer zahlt

Im Stockwerkeigentum gehört das Treppenhaus der Gemeinschaft, und über den Anstrich entscheidet nicht der einzelne Eigentümer. Welche Mehrheit nötig ist, hängt nach Art. 647c bis 647e ZGB davon ab, ob die Arbeit den Wert erhält, ihn steigert oder nur verschönert [1]. Bezahlt wird nach Wertquoten, Art. 712h Abs. 1 ZGB [1]. In der Mietliegenschaft zahlt die Vermieterschaft.

Redaktionell geprüft: 14. August 2026

Die Artikel, an denen der Entscheid hängt

Art. 647c ZGB | Mehrheit aller Miteigentümer, wenn die Arbeit für die Erhaltung von Wert und Gebrauchsfähigkeit nötig ist [1]
Art. 647d ZGB | zusätzlich die Mehrheit der Wertquoten, sobald die Arbeit den Wert steigern soll [1]
Art. 647e ZGB | Zustimmung aller, wenn sie nur der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dient [1]
Art. 257a Abs. 2 OR | Nebenkosten trägt die Mieterschaft nur, wenn sie besonders vereinbart sind [2]

Gezeichnet sind die Mehrheiten, die Art. 647c bis 647e ZGB für bauliche Massnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum verlangen. Die Zeichnung gilt für Stockwerkeigentum und nicht für eine Mietliegenschaft. Sie sagt nicht, welchem der drei Artikel ein Treppenhausanstrich im Einzelfall zufällt; diese Zuordnung trifft im Streitfall das Gericht und nicht der Malerbetrieb. Der hervorgehobene Ausgang ist der strengste, nicht der häufigste.Art. 647c, 647d und 647e ZGB in der Fassung vom 1. Januar 2026, anwendbar auf Stockwerkeigentum über Art. 712g Abs. 1 ZGB.

Warum das Treppenhaus niemandem allein gehört

Stockwerkeigentum ist Miteigentum mit einem Sonderrecht an bestimmten Räumen. Was diesem Sonderrecht entzogen bleibt, zählt Art. 712b Abs. 2 ZGB auf, und die dritte Ziffer trifft die Erschliessung:

«Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden: [...] die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.» [1]

Das Gesetz nennt das Treppenhaus nicht beim Namen. Dass eine Treppe, über die alle Wohnungen erschlossen werden, unter diese Ziffer fällt, ist die Lesart dieser Redaktion, und sie stützt sich darauf, dass ohne sie niemand seine eigenen Räume betreten kann.

Für die Zuständigkeit schaltet Art. 712g Abs. 1 ZGB auf das Miteigentumsrecht um: «Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.» [1] Und Art. 712h Abs. 1 ZGB verteilt die Rechnung: Beiträge an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind «nach Massgabe ihrer Wertquoten» zu leisten [1]. Wer eine grössere Wohnung besitzt, zahlt an denselben Anstrich mehr, unabhängig davon, wie oft er die Treppe benutzt. Für die Aussenseite desselben Gebäudes kommt eine weitere Hürde dazu, siehe Fassadenfarbe im Stockwerkeigentum.

Drei Mehrheiten für dieselbe Wand

Das Miteigentumsrecht kennt für bauliche Massnahmen drei Stufen, und sie unterscheiden sich nicht nach Aufwand, sondern nach Zweck. Notwendig sind nach Art. 647c ZGB «Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind»; sie brauchen die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer [1]. Nützlich sind nach Art. 647d Abs. 1 ZGB Arbeiten, «die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken»; hier verlangt das Gesetz eine Mehrheit, «die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt», also Köpfe und Wertquoten [1]. Und Art. 647e Abs. 1 ZGB zieht die Grenze:

«Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden.» [1]

Ein abgenutzter Anstrich und ein neuer Farbton sind damit zwei verschiedene Geschäfte, obwohl der Malerbetrieb dieselbe Arbeit ausführt. Absatz 2 desselben Artikels lässt solche Arbeiten zwar auch gegen eine Minderheit zu, verlangt dafür aber, dass die übrigen Miteigentümer ihr den Kostenanteil abnehmen [1].

Ob die Gerichte einen Treppenhausanstrich als notwendig, nützlich oder der Verschönerung dienend einordnen, ist für diesen Eintrag nicht recherchiert worden. Diese Redaktion hat dazu keinen Entscheid geöffnet. Der Text sagt deshalb, wie die drei Artikel lauten, und nicht, welcher greift.

Vor der Farbe steht der Beschluss, und welche Mehrheit er braucht, entscheidet sich daran, was der Anstrich bewirkt. [1]

Wenn im Protokoll nur Anstrich Treppenhaus steht

Ein Traktandum lautet so und wird mit der Mehrheit der anwesenden Stimmen angenommen. Zwei Jahre später hielte ein Eigentümer der Verwaltung entgegen, das alte Weiss sei tadellos gewesen und der neue Farbton eine reine Geschmacksfrage; dann stünde nicht die Farbe zur Debatte, sondern die Frage, ob für diesen Beschluss die Zustimmung aller nötig gewesen wäre. Genau diese Weiche schlägt das Gesetz zwischen Art. 647c und Art. 647e ZGB [1]. Belegt ist an der Geschichte allein das Gesetzesrecht; der Ablauf ist erfunden, und wie die Gerichte den Fall entschieden, ist weiter oben offengelassen. Wer die Vorgeschichte dokumentiert haben will, legt vor dem Beschluss den Zustand fest, etwa über eine Musterfläche.

In der Mietliegenschaft steht die Frage anders

Gehört das Haus einer einzigen Eigentümerschaft, entscheidet und bezahlt sie. Interessant wird erst der zweite Schritt, nämlich der Versuch, die Rechnung über die Nebenkosten weiterzugeben. Art. 257a OR setzt dafür zwei Bedingungen. Absatz 1: «Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.» Absatz 2: «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.» [2] Art. 257b Abs. 1 OR nennt für Wohn- und Geschäftsräume als Beispiele «Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten» [2]. Ein einmaliger Anstrich ist keine Betriebskost, und ohne besondere Vereinbarung fehlt ihm ohnehin die Grundlage. Das ist die Lesart dieser Redaktion aus dem Gesetzeswortlaut, kein Zitat und kein Entscheid. Wann die Vermieterschaft von sich aus streichen lassen muss, steht unter Wann der Vermieter streichen muss.

Was das Licht im Treppenhaus mit dem Streit zu tun hat

Ein Treppenhaus ist der einzige Raum eines Wohnhauses, der über mehrere Geschosse durchläuft und dessen Wände fast nur von Lampen beleuchtet werden. Das Merkblatt Nr. 59 des Schweizerischen Maler- und Gipserunternehmer-Verbands, Art. 2962, Stand August 2008, hält dazu fest:

«Streiflicht-Einflüsse bewirken Veränderungen in der Wahrnehmung von Oberflächen. Die kleinsten Unregelmässigkeiten in glatten Wand- und Deckenflächen werden dann sichtbar. Auch in den geschossübergreifenden Treppenhäusern führen später an die Wand montierte Leuchten mit seitlich austretendem Lichtkegel zu unerwünschtem Schattenwurf.» [3]

Und, im selben Kriterium: «Verputzoberflächen dürfen grundsätzlich nicht unter Streiflicht-Einwirkung beurteilt werden.» [3] Drei Einschränkungen gehören dazu, sonst trägt der Satz mehr, als er soll. Er steht in einem Merkblatt über Deckputze und spricht von Verputzoberflächen, nicht von Anstrichen. Er ist achtzehn Jahre alt. Und das Kapitel, in dem er steht, führt das Merkblatt selbst auf ein Fachreferat von Michael Hladik aus Innsbruck an der Sachverständigentagung 2006 in Pontresina zurück [3], ist also eine übernommene Darstellung und keine eigene Verbandsregel. Wie glatt der Untergrund darunter sein muss, steht unter Spachtelqualität Q1 bis Q4.

Offengelegte Grenzen dieser Quellenlage

Die zwei Gesetzestexte regeln Zuständigkeit und Kostenverteilung, nicht die Arbeit. Zu Untergrund, Produkt, Dauer und Preis eines Treppenhausanstrichs liegt dieser Redaktion keine geprüfte Schweizer Quelle vor, und es steht deshalb nichts dazu hier.
Kein Gerichtsentscheid ist geprüft worden. Die Seite gibt Gesetzeswortlaut wieder und keine Rechtsprechung.
Das Verbandsmerkblatt nennt das Treppenhaus in einem einzigen Satz. Alles Weitere darin betrifft Deckputzarten und steht nicht auf dieser Seite.

Was eine Versammlung an der Offerte nachrechnen können muss

Der Massstab ist ungewöhnlich: Über dieses Papier stimmen Leute ab, die keine Malerbetriebe führen. Drei Zusätze reichen dafür. Erstens die Flächen je Geschoss getrennt, weil sich sonst nicht nachrechnen lässt, was ein Nachtrag im Dachgeschoss kostet. Zweitens die Aufteilung in gemeinschaftliche Flächen und alles, was jemandem allein gehört, denn nur die erste Gruppe wird nach Wertquoten verteilt [1]. Drittens die Angabe, ob während der Arbeiten Etappen nötig sind, weil das Treppenhaus der einzige Weg zu den Wohnungen bleibt; was das für einen Auftrag bedeutet, steht unter Etappierung. Ob dich die Endsumme eines solchen Papiers bindet, steht unter Offerte und Kostenvoranschlag.

Die Farbe selbst steht in dieser Aufzählung bewusst nicht. Welches Erzeugnis eine Wand aushält, an der täglich Taschen und Kinderwagen streifen, ist eine Materialfrage und keine Rechtsfrage, siehe Latexfarbe und Nassabriebklasse.

Quellen

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 14. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch.

In eigener Sache

Unser Geschäft ist die Vermittlung von Offertanfragen an Malerbetriebe. Diese Seite rät als Erstes dazu, vor jeder Anfrage den Beschluss zu klären. Das verzögert Aufträge und kostet uns Anfragen, steht aber trotzdem so da, weil eine Offerte ohne gültigen Beschluss niemanden bindet.

Steht der Beschluss, lässt sich die Arbeit über malerofferte.ch bei Betrieben aus eurer Umgebung ausschreiben. Verlangt die Flächen je Geschoss getrennt und eine Angabe zur Etappierung, damit die Versammlung beim nächsten Mal über vergleichbare Papiere abstimmt und nicht über drei verschiedene Rechenweisen.

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