Farben & Materialien

Wer im Stockwerkeigentum über die Fassadenfarbe entscheidet

Die Fassade gehört im Stockwerkeigentum der Gemeinschaft: Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB entzieht dem Sonderrecht alles, was die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmt, und das Bundesgericht zählt den Oberflächenbelag der Aussenmauern dazu [1][2]. Über den Anstrich beschliesst deshalb die Versammlung, nicht der einzelne Eigentümer. Welche Mehrheit gilt, hängt an der Einordnung nach Art. 647a bis 647e ZGB [1].

Redaktionell geprüft: 17. August 2026

Die Artikel, an denen es hängt

Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB | die Fassade bleibt dem Sonderrecht entzogen, weil sie das Aussehen des Gebäudes bestimmt [1]
Art. 712g Abs. 1 ZGB | für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen gilt das Miteigentumsrecht [1]
Art. 647a bis 647e ZGB | fünf Stufen mit fünf verschiedenen Zustimmungserfordernissen [1]
BGer 5A_410/2019 | ein Anstrich, der einen Mangel behebt, ist eine notwendige bauliche Massnahme [2]
Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB | den einzelnen Eigentümer nimmt niemand aus dem Recht, eine notwendige Massnahme zu verlangen [1]

Die zwei Bestimmungen, die die Fassade der Gemeinschaft zuweisen

Stockwerkeigentum gibt dir ein Sonderrecht an bestimmten Räumen und nicht an der Hülle darum herum. Was diesem Sonderrecht entzogen bleibt, zählt Art. 712b Abs. 2 ZGB auf, und die zweite Ziffer trifft die Aussenwand:

«Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden: [...] die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen.» [1]

Die Fassade nennt das Gesetz nicht beim Namen. Zwei Urteile des Bundesgerichts tun es. In 5A_410/2019 E. 4.3 hält das Gericht fest, die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmten neben den Aussenmauern «etwa die Fassade (verstanden als Oberflächenbelag der Aussenmauern), die Fenstersimse und die äusseren Seiten von Balkonen, Loggien und Veranden sowie die Hauseingangstüre» [2]. Der Oberflächenbelag der Aussenmauern ist genau die Schicht, die ein Malerbetrieb anfasst. Und in 5C.10/2000 Ziff. 3a steht derselbe Schluss knapper: «Dass die Aussenfassade des Gebäudes den gemeinschaftlichen Bauteilen zugerechnet werden muss, stellt der Kläger zu Recht nicht infrage.» [3]

Wer dann zuständig ist, sagt Art. 712g Abs. 1 ZGB, indem er weiterschaltet: «Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.» [1] Für den Fassadenanstrich gilt damit das Miteigentumsrecht der Art. 647 ff. ZGB. Die Farbe der Aussenwand ist keine Frage deiner Wohnung, sondern ein Traktandum der Versammlung; welches Erzeugnis darauf gehört, entscheidet sich getrennt davon, siehe Fassadenfarbe.

Was an der Aussenwand alles der Gemeinschaft gehört

Das Bundesgericht bleibt in 5A_410/2019 E. 4.3 nicht bei der Wandfläche. Es zählt neben dem Oberflächenbelag der Aussenmauern die Fenstersimse, die äusseren Seiten von Balkonen, Loggien und Veranden sowie die Hauseingangstüre auf und stützt sich dafür ausdrücklich auf die Lehre [2]. Die äussere Seite eines Balkons steht damit auf derselben Stufe wie die Wand daneben, und 5C.10/2000 sagt es für diesen Fall noch deutlicher: «Die Aussenfassade bleibt auch dort gemeinschaftlicher Bauteil im Sinne des Gesetzes, wo ihr [...] Balkone vorgelagert sind.» [3] Zur Arbeit an der Brüstung siehe Balkon streichen.

Nicht aufgezählt sind das Geländer und der Storenkasten. Ob sie das Aussehen des Gebäudes bestimmen, sagt keine der drei Quellen dieser Seite. Die technische Seite der Arbeit steht unter Geländer streichen und Storenkasten streichen.

Fünf Stufen, und auf jeder eine andere Zustimmung

Im Miteigentumsrecht stehen fünf Stufen hintereinander. Jede Zeile trägt den Wortlaut der Norm mit und gilt deshalb für sich.

Norm	Welche Arbeiten sie erfasst	Zustimmung nach dem Wortlaut
Art. 647a Abs. 1 ZGB	gewöhnliche Verwaltungshandlungen, «insbesondere zur Vornahme von Ausbesserungen»	jeder Miteigentümer ist allein dazu befugt [1]
Art. 647b Abs. 1 ZGB	wichtigere Verwaltungshandlungen	«Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt» [1]
Art. 647c ZGB	«Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind»	«Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer» [1]
Art. 647d Abs. 1 ZGB	«Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken»	«Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt» [1]
Art. 647e Abs. 1 ZGB	«Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen»	«nur mit Zustimmung aller Miteigentümer» [1]

Die erste Stufe wird beim Lesen regelmässig übersprungen, obwohl der Gesetzgeber sie dazwischengeschaltet hat. Art. 647c ZGB endet nämlich mit dem Vorbehalt «soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen» [1]. Ohne Art. 647a ZGB lässt sich dieser Halbsatz nicht auflösen. Das Bundesgericht selbst fasst die drei baulichen Stufen so zusammen: «Bauliche Massnahmen an der Gesamtsache werden in notwendige (Art. 647c ZGB), nützliche (Art. 647d ZGB) und luxuriöse (Art. 647e ZGB) eingeteilt, mit je unterschiedlichen Zustimmungserfordernissen für ihre Anordnung im Einzelfall.» [2]

Der Anstrich gegen einen Mangel und der Anstrich für ein neues Bild

Für die eine Hälfte der Frage gibt es einen Entscheid. In 5A_410/2019 E. 4.3 gibt das Bundesgericht die Lehre wieder, wonach als notwendige bauliche Massnahmen «insbesondere Reparaturen, Ausbesserungen und Instandhaltungsarbeiten an beschädigten oder mangelhaften gemeinschaftlichen Teilen aller Art» gelten, ebenso die Behebung von Baumängeln und die Verhinderung von Feuchtigkeitsschäden [2]. Das Gericht kennzeichnet das als Schrifttum und wendet es in E. 4.4.4 auf den Fall an: Erfordert ein gemeinschaftlicher Bauteil wegen eines Schadens eine Intervention, so gelten die Massnahmen «insbesondere dann als notwendig (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB) bzw. als nötig (Art. 647c ZGB) [...], wenn es [...] darum geht, mit den beantragten Reparaturen, Ausbesserungen oder Instandstellungsarbeiten einen Feuchtigkeitsschaden zu beheben und künftigen Problemen solcher Art entgegen zu wirken» [2].

Dann ordnet das Dispositiv an. Unter Ziffer 1.2.1 hat das Bundesgericht zu Lasten der Gemeinschaft das «Anbringen des neuen, völlig durchlässigen Farbanstrichs» an der Aussenwand angeordnet [2]. Ein Farbanstrich an einem gemeinschaftlichen Bauteil ist damit als notwendige bauliche Massnahme angeordnet worden, gegen den Willen der Gemeinschaft.

Für die andere Hälfte, den Wechsel des Farbtons an einer intakten Fassade, gibt es keinen solchen Satz. Was der Entscheid dazu hergibt, ist allein der Massstab: Nach E. 4.3 ist «auch aus der Perspektive der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer zu beurteilen, ob eine bauliche Massnahme notwendig, nützlich oder luxuriös erscheint» [2].

Eingeordnet wird aus Sicht der Gemeinschaft und nicht aus deiner. [2]

Wenn die Gemeinschaft eine notwendige Massnahme liegen lässt

Art. 647 Abs. 2 ZGB zählt die Befugnisse auf, die eine abweichende Ordnung dir nicht nehmen kann. Die erste lautet:

«zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden» [1]

Das Bundesgericht verbindet diese Ziffer mit Art. 647c ZGB: «Im Sinne von Art. 647c ZGB notwendige bauliche Massnahmen sind [...] immer auch notwendig im Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB», und weiter: «Gestützt auf die zuletzt zitierte Vorschrift kann der einzelne Stockwerkeigentümer verlangen, dass eine notwendige bauliche Massnahme durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet wird, wenn die für deren Ausführung erforderliche Mehrheit der Miteigentümer (Art. 647c ZGB) nicht zustande kommt.» [2]

Der Weg führt also nicht über den eigenen Malerauftrag, sondern über den Antrag an die Gemeinschaft und danach über das Gericht. Genau so ist 5A_410/2019 ausgegangen: angeordnet wurde die Sanierung am Ende zu Lasten der Gemeinschaft [2].

Wenn nach der Gemeinschaft noch die Gemeinde mitredet

Ein Beschluss nach Art. 647a bis 647e ZGB klärt, wer im Haus über den Farbton befinden darf. Ob die Behörde den beschlossenen Ton dann auch zulässt, ist eine zweite Frage, und sie gehört ins öffentliche Recht. Was dort gilt, richtet sich nach kantonalem und kommunalem Baurecht und fällt deshalb von Ort zu Ort verschieden aus; ob dein Anstrich überhaupt eine Bewilligung braucht, sagt dir das Baureglement deiner Gemeinde und nicht diese Seite. Wie weit die Gemeinde reichen kann, wenn sie zuständig ist, zeigt ein Fall aus Wollerau SZ. Ein Einfamilienhaus in einem Gestaltungsplangebiet sollte statt des bisherigen Beige den helleren Ton «Marmoran 2140» bekommen, die Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans verlangten dafür die Zustimmung des Gemeinderats, und vier Nachbarn wehrten sich dagegen bis nach Lausanne. Bewilligt hat den Farbton der Gemeinderat, nicht das Bundesgericht: Dieses hat die Beschwerde der Nachbarn abgewiesen, soweit es darauf eintrat, und in Erwägung 3.4 festgehalten: «Wie das Verwaltungsgericht zu Recht erwogen hat, obliegt es dem Gemeinderat als kommunale Baubewilligungsbehörde zu beurteilen, ob die farbliche Gestaltung den Gestaltungsplanvorgaben entspricht und sich in die Umgebung sowie das Ortbild hinreichend einfügt. Dabei steht der Gemeindebehörde praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu.» [4] Den ersten Satz übernimmt das Gericht billigend von der Vorinstanz, den zweiten stellt es als eigene Praxis fest. Das Haus stand unter keinem Schutz. Zur Farbe an einem geschützten Gebäude oder in einer Altstadtzone hat diese Redaktion in fünf Suchen der bundesgerichtlichen Datenbank keinen Entscheid gefunden, und der Fall aus Wollerau lässt sich darauf nicht übertragen.

Der Farbton selbst steht in keinem Urteil

Die Frage, mit der die meisten auf diese Seite kommen, ist offen. Belegt ist der Anstrich, der einen Schaden oder Mangel an einem gemeinschaftlichen Bauteil behebt: das ist eine notwendige bauliche Massnahme [2]. Nicht belegt ist, wie ein blosser Wechsel des Farbtons an einer intakten Fassade einzuordnen ist, ob als notwendig, als nützlich oder als der Verschönerung dienend. Zwei exakte Suchen in der Rechtsprechungsdatenbank des Bundesgerichts, einmal nach Farbton, Fassade und Stockwerkeigentum zusammen und einmal nach Farbe, Fassade und Art. 647e ZGB zusammen, haben je die Antwort «Es wurden keine Treffer gefunden» geliefert. Diese Redaktion hat dazu keinen Entscheid gefunden, und deshalb nennt diese Seite für diesen Fall keine Stufe.

Keine der hier zitierten Bestimmungen und keines der zwei Urteile nennt einen Frankenbetrag oder eine Frist. Wo du dazu eine Zahl liest, stammt sie aus einer anderen Quelle als aus dieser Seite.

Und die Einordnung im Einzelfall entscheidet sich ohnehin nicht hier. Art. 712g Abs. 2 ZGB lässt zu, dass die Bestimmungen über das Miteigentum «durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer» [1]. Welche Ordnung deine Gemeinschaft getroffen hat, steht in ihrem Reglement und im Begründungsakt. Diese Redaktion kennt beides nicht.

Wer die Offerte überhaupt bestellen darf

Auftraggeberin am gemeinschaftlichen Bauteil ist die Gemeinschaft, weil Art. 712g Abs. 1 ZGB die Zuständigkeit für bauliche Massnahmen ins Miteigentumsrecht verweist [1]. Eine Offerte, die auf einen einzelnen Eigentümer lautet und die Aussenwand betrifft, läuft deshalb ins Leere, solange kein Beschluss über die Massnahme vorliegt. Bestellen darf, wen die Gemeinschaft dazu ermächtigt hat, und ohne diese Ermächtigung ist das Papier eine Preisauskunft und kein Auftrag. Das ist die Lesart dieser Redaktion aus Art. 712g Abs. 1 ZGB und keine Aussage der zwei Urteile.

Für das Papier folgt daraus zweierlei. Erstens muss die Positionsliste zur Stufe passen, über die abgestimmt wird. Ein Traktandum, das nur «Fassade streichen» heisst, sagt der Versammlung nicht, ob sie über Unterhalt nach Art. 647c ZGB oder über eine Verschönerung nach Art. 647e ZGB abstimmt, und die beiden Bestimmungen verlangen nicht dieselbe Zustimmung [1]. Zweitens gehört die Angabe dazu, welche Flächen zur Aussenhülle zählen und welche nicht, denn nur die erste Gruppe ist überhaupt Sache der Gemeinschaft.

Der Farbton verdient eine eigene Zeile. Wird er nach dem Beschluss geändert, fällt die Grundlage der Abstimmung mit, und was das im Auftrag kostet, steht unter Farbtonwechsel als Nachtrag. Wie verbindlich die Endsumme ist, steht unter Offerte und Kostenvoranschlag, die übrigen Rechtsfragen im Maler-Lexikon.

Der Irrtum von der eigenen Wohnungsfassade

Die verbreitete Annahme lautet, die Wandfläche vor der eigenen Wohnung sei die eigene, und beim eigenen Balkon erst recht. Das Gesetz sagt das Gegenteil, und zwar an zwei Stellen. Art. 712a Abs. 1 ZGB gibt dir das Sonderrecht, bestimmte Teile eines Gebäudes «ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen» [1]. Innen. Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB entzieht dem Sonderrecht, was «die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes» bestimmt [1], und für den Balkon hat das Bundesgericht das ausdrücklich entschieden: «Die Aussenfassade bleibt auch dort gemeinschaftlicher Bauteil im Sinne des Gesetzes, wo ihr [...] Balkone vorgelagert sind.» [3] Dasselbe Urteil zitiert dazu Art. 712a Abs. 2 ZGB, der es verbietet, gemeinschaftliche Bauteile «in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung» zu beeinträchtigen [1][3].

Der Massstab aus 5A_410/2019 E. 4.3 dreht das Argument dann vollständig um. Beurteilt wird «aus der Perspektive der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer», ob eine bauliche Massnahme notwendig, nützlich oder luxuriös erscheint, und weiter: «Steht eine bauliche Massnahme im ausschliesslichen Individualinteresse eines oder weniger Stockwerkeigentümer, so ist sie aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen» [2]. Wer seine Fassadenseite auf eigene Rechnung anders haben will, betont damit gerade sein Individualinteresse. Dass er sich so in die Stufe mit der höchsten Hürde hineinredet, ist die Lesart dieser Redaktion aus zwei Sätzen desselben Urteils und keine Aussage des Gerichts über einen Farbwunsch.

In der Mietwohnung liegt die Sache anders, siehe Malerpflicht der Vermieterschaft.

Quellen

Schweizerische Bundeskanzlei, Fedlex: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210, konsolidierte Fassung, Art. 647, 647a bis 647e, 712a, 712b, 712g (Stand am 1. Juli 2026, abgerufen am 17.08.2026)
Schweizerisches Bundesgericht, II. zivilrechtliche Abteilung: Urteil 5A_410/2019, Erwägungen 4.3 und 4.4.4 sowie Dispositiv Ziff. 1.2.1. Die Aufzählung dessen, was als notwendige bauliche Massnahme gilt, gibt das Gericht als Schrifttum wieder (3. April 2020, abgerufen am 17.08.2026)
Schweizerisches Bundesgericht, II. Zivilabteilung: Urteil 5C.10/2000, Erwägung 3a zur Zurechnung der Aussenfassade zu den gemeinschaftlichen Bauteilen (10. Februar 2000, abgerufen am 17.08.2026)
Schweizerisches Bundesgericht, I. öffentlich-rechtliche Abteilung: Urteil 1C_2/2009 vom 19. Juni 2009, Planungs- und Baurecht (Baubewilligung/Fassadenfarbe), Erwägung 3.4. Primärquelle. Der zitierte erste Satz gibt eine Erwägung des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz wieder, die das Bundesgericht ausdrücklich billigt; der zweite Satz ist eine eigene Praxisfeststellung des Bundesgerichts. Der Fall betrifft ein nicht geschütztes Einfamilienhaus in einem Gestaltungsplangebiet in Wollerau SZ; die Beschwerde der Nachbarn wurde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden konnte. Nicht dem Gericht zuzurechnen und hier nicht verwendet: die im Sachverhalt wiedergegebenen kommunalen Sonderbauvorschriften, die Würdigung des Regierungsrats und die Farbtonbeschreibungen. (19. Juni 2009, Volltext abgerufen am 18.08.2026)

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Inhaltlich geprüft am 17. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch.

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Liegt der Beschluss vor, braucht die Versammlung Zahlen, die sie nachrechnen kann. Über malerofferte.ch holst du mehrere Offerten für dieselbe Fassade ein und legst sie der Gemeinschaft nebeneinander vor.

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