Mieten, Auszug & Schäden

Warum blättert die Farbe von der Wand ab?

Ein Anstrich löst sich flächig vom Untergrund, wenn darunter Salz kristallisiert oder wenn er zu kalt verarbeitet wurde. Das Merkblatt Nr. 52 des Schweizerischen Maler- und Gipserunternehmer-Verbands bildet den ersten Fall ab [1], die Karl Bubenhofer AG in Gossau SG beschreibt ihn als «flächiges Abdrücken der Anstrichschicht». [2] Unter 5 Grad ist die Filmbildung gestört. [3]

Redaktionell geprüft: 14. August 2026

Was die Temperaturtabelle vorgibt

5 bis 30 °C | Verarbeitungsbereich für Dispersions- und Silikonharzfarbe nach dem gemeinsamen Merkblatt der Verbände von 2013 [3]
8 bis 30 °C | derselbe Bereich für Dispersions-Silikatfarbe, weil darunter die Verkieselung des Wasserglases ausbleibt [3]
10 bis 30 °C | Untergrenze für Reaktionsharzbeschichtungen, also für Zweikomponentensysteme aus Epoxid oder Polyurethan [3]
20 °C und 60 % | Bedingungen, auf die sich die Abbindezeit-Angaben der Hersteller in der Regel beziehen [3]

Gezeichnet ist der Weg, den die Fachinfo der Karl Bubenhofer AG von 2005 für bauschädliche Salze beschreibt. Die Zeichnung zeigt einen von zwei belegten Wegen: Kälte, Hitze und eine versagende Haftbrücke lösen dieselbe Schicht ab, ohne dass Salz beteiligt wäre, und das steht nicht im Bild. Ob in einer Wand Salz sitzt, ist ihr ebenfalls nicht anzusehen.Fachinfo «Bauschädliche Salze» der Karl Bubenhofer AG, Gossau SG, Version 03 vom September 2005.

Wer in der Schweiz für das Lüften geradesteht

Nach den Putzarbeiten bringen die nachfolgenden Gewerke Feuchtigkeit ins Haus, und ein Teil von ihnen darf während seiner Arbeit gerade nicht lüften. Das gemeinsame Merkblatt des deutschen Bundesverbands Ausbau und Fassade, der Österreichischen Arbeitsgemeinschaft Putz und des SMGV löst die Frage für jedes der drei Länder anders und schreibt in seiner ersten Fussnote:

«In der Schweiz ist für die Organisation und Durchführung der Lüftung immer der Auftraggeber verantwortlich (Normen SIA 118/242 Art. 1.3.1 und SIA 118/243 Art. 1.3.1 + 2.3).» [3]

Für Österreich steht daneben das Gegenteil: Dort ist nach ÖNORM B 2210:2013, Punkt 5.4, der Ausführende für das Lüften geschlossener Räume bis zum Abschluss seiner eigenen Arbeiten zuständig. [3] Wer also eine deutsche oder österreichische Ratgeberseite liest, findet dort unter Umständen eine Pflicht des Handwerkers, die hier bei dir liegt. Die zwei genannten Normen sind kostenpflichtig und liegen uns nicht vor; der Satz steht hier als Zitat zweiter Hand aus dem Merkblatt, das ihn abdruckt.

In der Schweiz gehört das Lüften nach der Arbeit dem Auftraggeber, und eine dicht gehaltene Wohnung ist deshalb sein Risiko. [3]

Praktisch heisst das: Wer in einem geschlossenen Neubau die abgeklebten Fenster liegen lässt, sammelt Feuchtigkeit an der frisch beschichteten Fläche. Das Merkblatt verlangt dagegen «regelmässiges Stosslüften, Querlüften», ausdrücklich, «um Kondensation an der Putzoberfläche und die Bildung von Sinterschichten zu vermeiden». [3] Wann welches Gewerk überhaupt an der Reihe ist, steht unter Reihenfolge der Handwerker.

Was das Salz unter der Schicht macht

Die Karl Bubenhofer AG in Gossau SG, ein Schweizer Farben- und Putzhersteller, beschreibt in ihrer Fachinfo «Bauschädliche Salze» den Vorgang in einem einzigen Satz:

«Die häufigste Schadensform, die durch bauschädliche Salze entsteht, ist die Zermürbung des Baustoffes an seiner Oberfläche. … Bei filmbildenden Anstrichen erfolgt ein flächiges Abdrücken der Anstrichschicht. Ist eine Sinterhaut vorhanden, so wird diese abgesprengt, da die Salze unterhalb der harten und weniger durchlässigen Sinterschicht kristallisieren.» [2]

Das ist eine Herstellerangabe aus der Version von September 2005, also aus einem Betrieb, der die Produkte für die Instandstellung verkauft. Sie deckt sich mit dem Bildbefund einer Verbandsquelle: Das Merkblatt Nr. 52 des SMGV, Fassung März 2024, zeigt «Ausblühungen und sich dadurch ablösende Beschichtung infolge Staunässe» in einer Tiefgarage. [1]

Der zweite Halbsatz ist der unbequeme. Je dichter die Schicht, desto eher sammelt sich das Salz darunter, statt an der Oberfläche auszublühen. Eine gut deckende, geschlossene Farbe verschärft das Problem also, statt es zu lösen. Was das Salz überhaupt ist und wo es herkommt, steht unter Salpeter und Ausblühungen.

Für den Druck, der die Schicht abhebt, greift dieselbe Quelle zu einem Bild: Er sei «vergleichbar mit dem Druck der entsteht, wenn Wasser gefriert», und nennt dazu die Volumenzunahme von rund einem Elftel beim Gefrieren. [2] Das Bild trägt bis zu einer Stelle. Eis sprengt von der nassen Seite her, und man sieht ihm an, wo es sitzt; das Salz kristallisiert unter einer geschlossenen Schicht, und dort ist nichts zu sehen, bis die Schicht sich hebt. Nachrechnen lässt sich der Vergleich ohnehin nicht: Die Zahl stammt aus einem Herstellerdokument von 2005 ohne Quellenangabe, und die dort angekündigte Tabelle mit den Kristallisationsdrücken ist als Grafik eingebettet und liess sich nicht auslesen.

Wenn nicht das Salz schuld ist, sondern der Tag des Anstrichs

Das gemeinsame Merkblatt der drei Verbände führt für Beschichtungen zwei Schadenslisten, eine für zu kalte und feuchte, eine für zu warme Bedingungen. Unter «niedriger Temperatur und/oder hoher Luftfeuchtigkeit» stehen darin «Abplatzen der Beschichtung/Blasenbildung», «Aufquellen der Beschichtungen» sowie «Versagen, Ablösen oder Erweichen der Haftbrücke». [3] Bei hohen Temperaturen nennt dieselbe Quelle «Mangelnde Haftung durch Aufbrennen». [3]

Die Gründe stehen daneben. Unter plus 5 Grad wird die Filmbildung der Bindemittel gestört, unter plus 8 Grad findet die Verkieselung des Wasserglases mit dem Untergrund nicht mehr statt, und oberhalb von 30 Grad ist «mit Festigkeits- und Haftungsverlusten» zu rechnen. [3] Dazu kommt eine Liste von Wetterlagen, bei denen gar nicht beschichtet wird: nicht auf gefrorenen Untergründen, nicht auf feuchten Untergründen, nicht bei direkter Sonneneinstrahlung, nicht auf stark aufgeheizten Flächen über 30 Grad, und der Taupunkt muss ausgeschlossen sein. [3]

Ein Vorbehalt gehört dazu: Dieses Merkblatt ist kein reines Schweizer Papier, sondern ein gemeinsames Dokument dreier Verbände, in deutscher Rechtschreibung und mit deutschen Normbezügen. Der SMGV zeichnet als Mitherausgeber, und wo die Schweiz abweicht, sagt es das in Fussnoten. Welche Wetterfenster ein einzelnes Schweizer Produkt vorgibt, steht dagegen in seinem technischen Merkblatt und unter Wetterabhängigkeit an der Fassade; wie lange eine Schicht braucht, unter Trocknungszeiten.

Woran du es von Kreiden und Putzschäden unterscheidest

Drei Befunde sehen im Vorbeigehen ähnlich aus und haben verschiedene Ursachen.

Was du siehst	Was der Befund heisst	Wo er behandelt ist
Die Schicht hebt sich flächig ab, darunter liegt fester Putz	Ablösung der Beschichtung, Ursache im Salz oder in der Verarbeitung [2][3]	diese Seite
Die Fläche färbt beim Darüberfahren ab, ohne sich zu lösen	mehlende oder sandende Oberfläche, in deutschen Quellen Kreidung genannt	Kreiden
Mit der Farbe kommt der Putz mit, der Untergrund ist mürbe oder hohl	Putzschaden, nicht Beschichtungsschaden [1]	Putzabplatzungen

Der Unterschied hat eine Folge fürs Portemonnaie: Bei den ersten zwei geht es um die Beschichtung, beim dritten um die Putzschicht darunter, und die kostet ein Vielfaches. Wie ein Betrieb den Untergrund vorher prüft, steht unter Untergrundprüfung, und was eine Grundierung daran ändert, an der eigenen Stelle.

Wo unser Material aufhört

Wie eine bereits abblätternde Fläche instand gestellt wird, sagt keine der drei Fachquellen dieses Eintrags. Sie beschreiben, wodurch der Schaden entsteht und wie er sich vermeiden lässt, und hören dort auf. Wir haben in den neun Dokumenten des zugrunde liegenden Dossiers auch nach einer Frist, einem Betrag und einer Haftungszuordnung für dieses Schadensbild gesucht und keine gefunden. [4]

Wer bei einer Mietsache zahlt, richtet sich deshalb nach denselben Regeln wie bei jedem anderen Mangel. Sie stehen unter Wann aus Abnutzung ein Schaden wird und, für den Weg der Meldung, unter Mängelrüge in der Mietwohnung.

Was davon in die Offerte gehört

Zwei Zeilen sagen dir, ob ein Betrieb die Ursache gesucht hat oder nur die Fläche. Die erste ist der Befund zum Untergrund samt der Frage, ob die alte Schicht ganz herunter muss. Die zweite betrifft die Jahreszeit: Wer im November aussen streicht, braucht nach dem Merkblatt entweder Schutzmassnahmen oder ein anderes Datum, und beides ist eine Position und keine Höflichkeit. [3]

Nützlich ist auch die Rückfrage nach dem Produkt. Erst mit dem Namen lässt sich nachlesen, ob dessen Untergrenze bei 5 oder bei 8 Grad liegt, und erst dann weisst du, ob die Angabe zur Trocknung auf deinen Novembertag passt oder auf die Referenzbedingung von 20 Grad und 60 Prozent, auf die sich die Hersteller laut Merkblatt in der Regel beziehen. [3] Wie sich zwei Blätter überhaupt vergleichen lassen, steht unter Offerte und Kostenvoranschlag.

Quellen

SMGV: Schweizerischer Maler- und Gipserunternehmer-Verband: Merkblatt Nr. 52 «Ausblühungen an Bauteilen und Beschichtungen: Prävention, Erkennung und Entfernung», 4. Fassung, Stand März 2024, Artikelnummer 2449, Redaktion Christoph Fontana, SMGV Wallisellen. Schweizer Fachverband, im Volltext gelesen, abgerufen am 13. August 2026. Hier ausschliesslich für die Bildunterschrift zu Abb. 12 verwendet.
Karl Bubenhofer AG (KABE Farben): Hirschenstrasse 26, 9201 Gossau SG: Fachinfo «Bauschädliche Salze», Versionsvermerk «Gossau, September 2005», Dokumentnummer 2213/Version 03/09.2005. Herstellerquelle mit wirtschaftlichem Eigeninteresse: Der Betrieb stellt Farben und Putze her. Das Dokument ist heute undatiert verlinkt, trägt im Text aber die Version von September 2005 und ist damit rund 21 Jahre alt. Die darin angekündigte Tabelle «Kristallisationsdrücke der wichtigsten bauschädlichen Salze» ist als Grafik eingebettet und wurde nicht ausgelesen. Abgerufen am 13. August 2026.
Bundesverband Ausbau und Fassade im Zentralverband Deutsches Baugewerbe (Berlin): Österreichische Arbeitsgemeinschaft Putz (Guntramsdorf) und SMGV (Wallisellen) als gemeinsame Herausgeber: Merkblatt «Verputzen, Wärmedämmen, Spachteln, Beschichten bei hohen und niedrigen Temperaturen», 2. Ausgabe Dezember 2013, 15 Seiten. Gemeinschaftsdokument dreier Verbände aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, keine reine Schweizer Quelle; der SMGV ist Mitherausgeber. Im Dokument selbst steht keine Artikelnummer, die Übersichtsliste des Verbands führt es als Nr. 61. Die Verweise auf die Normen SIA 118/242 und SIA 118/243 sowie auf die ÖNORM B 2210:2013 sind Zitate zweiter Hand; die Normtexte liegen uns nicht vor. Im Volltext gelesen, abgerufen am 13. August 2026.
Eigene Recherche der Redaktion malerofferte.ch: Nichtfund: Gesucht wurde in den neun für die Recherche zu Anstrichfehlern beschafften Dokumenten (sieben Merkblätter des Maler- und Gipsergewerbes, zwei Fachinfos der Karl Bubenhofer AG) nach einer Frist, einem Frankenbetrag oder einer Haftungszuordnung zu einem der behandelten Schadensbilder. Kein Treffer. Stand 13. August 2026.

Stand und Verantwortung

Inhaltlich geprüft am 14. August 2026. Verantwortlich: Redaktion malerofferte.ch. Dieser Eintrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen die kantonale Schlichtungsbehörde sowie Mieter- und Hauseigentümerverbände weiter.

In eigener Sache

Diese Seite sagt dir, dass sich die Ursache einer Ablösung am Bild nicht bestimmen lässt, und führt danach zu einem Anfrageformular. Das gehört offengelegt: malerofferte.ch wird bezahlt, wenn eine Anfrage bei einem Malerbetrieb ankommt. Zwei der vier Quellen dieser Seite sind keine Schweizer Primärquellen, eine davon stammt von einem Hersteller. Eigene Auswertungen zu Ablösungen haben wir keine.

Wenn sich bei dir eine Schicht flächig hebt, lohnt sich die Frage nach der Ursache vor der Frage nach dem Preis, denn die zwei belegten Wege führen zu verschiedenen Arbeiten. Anfragen an Maler- und Gipserbetriebe in deiner Nähe laufen über malerofferte.ch; verlange, dass der Untergrundbefund als eigene Zeile im Papier steht.

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